Le prêt hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire. On vous explique!

Prêt hypothécaire : comment ça fonctionne ?

Temps de lecture : 7 min
Par Agathe Andorin — Mise à jour le 26/05/2021

L’ESSENTIEL

  • Le prêt hypothécaire (ou crédit hypothécaire) est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire. La banque se réserve ainsi le droit de saisir le bien financé si l’emprunteur n’assure pas le paiement de la dette.
  • Ce type de prêt peut permettre de financer un projet immobilier, ou encore d’obtenir un prêt à la consommation.
  • Le crédit hypothécaire peut être à taux fixe ou variable. Par ailleurs, la durée moyenne d’un tel crédit est comprise entre 15 et 30 ans.

Un prêt hypothécaire est un prêt d’argent adossé à une hypothèque. C’est un prêt qu’une banque accorde à un particulier en se réservant le droit de saisir le bien financé si l’emprunteur n’assure pas le paiement de la dette. Dans cette hypothèse, la revente de cet actif permettra au créancier de se rembourser.

Mais à quelles conditions peut-on conclure ce type de prêt ? Quels sont les risques ? Peut-on en bénéficier sans avoir de revenus ? Pas d’inquiétude, on répond à toutes vos questions sur le sujet !

Prêt hypothécaire : définition

Le prêt hypothécaire (ou crédit hypothécaire) est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire.

🏡 La banque se réserve ainsi le droit de saisir le bien financé si l’emprunteur n’assure pas le paiement de la dette. Dans cette hypothèse, la revente de cet actif permettra au créancier de se faire rembourser.

C’est ce qui le distingue des autres crédits à la consommation : le prêt hypothécaire sous-entend de mettre « en gage » un bien immobilier.

📌 Rappel : le créancier est la personne qui, face à une obligation, dispose d’un droit sur une autre personne. Cette autre personne est appelée le débiteur. Autrement dit, le débiteur est la personne qui a une dette (d’argent, de biens ou de services) envers le créancier.

Ce type de prêt peut permettre de :

  • financer l’acquisition d’un bien immobilier
  • ou encore d’obtenir un crédit à la consommation.

Ainsi, il peut être mis en place pour l’achat d’un bien neuf comme d’un investissement dans l’ancien. Les particuliers peuvent s’en servir pour financer l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.

En cas de non-remboursement du crédit immobilier, la banque se réserve alors le droit de saisir le bien hypothéqué et de le revendre. C’est ce qui lui permet ensuite de se faire rembourser.

📊 Le crédit hypothécaire peut être à taux fixe ou variable. L’hypothèque porte sur un bien mais si le propriétaire en possède plusieurs, rien ne l’empêche de les mettre tous en hypothèque. Par ailleurs, le montant octroyé est proportionnel à la valeur nette du bien nanti (c’est-à-dire hypothéqué), mais compris entre 50% et 70% de celle-ci.

La durée moyenne d’un crédit hypothécaire est comprise entre 15 et 30 ans.

Différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier

🏡 Le cas le plus fréquent du crédit hypothécaire est celui d’un financement immobilier. Le logement dont vous êtes propriétaire sert alors de garantie au prêteur.

Le prêt hypothécaire immobilier peut être mis en place lors de l’achat d’un bien neuf ou ancien. Les emprunteurs peuvent très bien employer leur prêt au financement d’une maison, d’un appartement, de bureaux, de murs commerciaux, etc.

Mais dans ce cas, quelle est la différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier ? 🤔

Un prêt immobilier concerne l’achat d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain). Un prêt hypothécaire est rattaché à un bien immobilier. Il s’agit de mettre son bien immobilier en garantie pour assurer au prêteur le remboursement du crédit accordé. C’est une garantie supplémentaire pour l’établissement qui prête de l’argent. À ce titre, le prêt hypothécaire est donc « secondaire » (comme le PTZ par exemple). Il ne peut pas exister sans prêt principal.

⚖️ L’hypothèque doit être faite devant un notaire et donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. L’hypothèque a la même durée que le crédit. Sa durée ne peut pas dépasser 50 ans.

💸 Pendant que le crédit court, l’emprunteur rembourse selon un échéancier précis. Ces échéances de remboursement sont composées à la fois du montant des intérêts calculés sur le capital restant dû et de l’amortissement du capital emprunté.

Selon les contrats, le crédit hypothécaire peut être soldé par anticipation sans pénalités de remboursement anticipé.

L’hypothèque peut ainsi être levée à tout moment, par exemple si le bien est revendu. Les frais d’acte sont alors à la charge de l’emprunteur. À titre d’exemple, la mainlevée d’un crédit hypothécaire de 200 000 € est d’environ 900 euros (émoluments du notaire inclus).

Prêt hypothécaire sans revenus

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez remplir certaines conditions :

  • contracter un prêt principal (immobilier ou à la consommation)
  • et être propriétaire d’un bien immobilier que vous pouvez apporter en gage.

💰 Cependant, une troisième condition est nécessaire pour que le remboursement du prêt hypothécaire se fasse sans accrocs. En effet, il vous faut des revenus stables et adaptés à vos mensualités de prêt.

Il est quasiment impossible d’obtenir un prêt hypothécaire sans revenu. En effet, remboursements du crédit doivent pouvoir être remboursés mensuellement afin de rassurer l’organisme bancaire qui délivre le prêt hypothécaire.

Les revenus (salaires, revenus locatifs, revenus fonciers…) et le taux d’endettement sont les critères fondamentaux pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire. C’est pour cette raison qu’obtenir un prêt hypothécaire sans avoir de revenus fixes est aussi difficile.

La banque bénéficie de peu de garantie quant au remboursement des mensualités. Le bien immobilier mis en hypothèque va permettre d’obtenir des liquidités à hauteur de 55% de la valeur immobilière, mais pas de rembourser le prêt.

Systématiquement demandé par les banques, l’apport pour le financement d’un bien immobilier n’est pourtant pas obligatoire légalement. Ce sont les établissements prêteurs qui considèrent l’apport comme nécessaire. Cependant, un apport n’est pas obligatoire pour contracter un prêt hypothécaire. En revanche, un tel apport peut être exigé pour contracter le prêt principal.

📌 Rappel : un apport personnel est une somme d’argent investie directement par un particulier dans son projet d’achat immobilier. Cette somme est donc détenue par le particulier avant de contracter le crédit : elle peut provenir du fruit de son épargne, d’une donation ou encore d’un héritage.

Prêt hypothécaire : simulation

Pour vous aider à y voir plus clair sur le prêt hypothécaire, voici un résumé des avantages et des inconvénients que présente ce dispositif :

AvantagesInconvénients
– Le prêt hypothécaire permet à l’emprunteur de bénéficie d’une capacité d’endettement élevée
– Les durées de remboursement sont longues : elles peuvent aller jusqu’à 30 ans
– Le prêt peut servir à financer toute sorte de bien, et même servir de crédit à la consommation
– Le remboursement anticipé est possible avec ce type de prêt, et n’entraîne pas forcément de pénalités.
– Mettre son bien en hypothèque est une opération coûteuse. Outre l’émolument du notaire, il faut prévoir la taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur, les frais annexes, etc
– La mainlevée de l’hypothèque occasionne des frais, qui sont à la charge de l’emprunteur
– Tout défaut de paiement entraîne la saisie immobilière et la revente du bien au profit de la banque, sans que l’emprunteur puisse trouver à y redire. 

💰 Pour qu’un établissement financier ou une banque vous prête une somme d’argent proportionnelle à la valeur de votre bien immobilier, il faudra alors faire déterminer la valeur de votre bien immobilier par un expert. Il faudra également respecter les contraintes liées à la destination du prêt en indiquant l’objet de votre demande.

Par conséquent, pour vous faire une idée du prêt hypothécaire dont vous pouvez bénéficier, il faudra donc vous adresser directement à une banque ou à un établissement particulier. Ils vous proposeront un devis personnalisé, en fonction de :

  • votre projet
  • vos revenus
  • votre capacité d’emprunt
  • et enfin votre bien immobilier etc.

FAQ

🤔 Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Avec un prêt hypothécaire, la banque se réserve le droit de saisir le bien financé si l’emprunteur n’assure pas le paiement de sa dette. La revente du bien immobilier hypothéqué permettra alors à la banque de se faire rembourser. En savoir plus.

📈 Quel est le taux d’un prêt hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire peut être à taux fixe ou variable. Il peut varier en fonction de votre situation et de votre projet. En savoir plus.

🏡 Qui peut faire un prêt hypothécaire ?

Tout le monde peut contracter un prêt hypothécaire à condition de contracter un prêt principal, d’être propriétaire d’un bien immobilier à hypothéquer, et d’avoir des revenus suffisants et stables. En savoir plus.

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