Hypothèque : définition, coût et démarches

Hypothèque : définition, coût et démarches

Temps de lecture : 4 min
Par Yu Zhou — Mise à jour le 18/08/2020

L’ESSENTIEL

  • La garantie hypothécaire est un moyen pour la banque qui vous a accordé votre crédit de se prémunir contre un défaut de paiement.
  • Dans ce cas, si vous ne parvenez pas à payer votre crédit, la banque est en droit de saisir le bien hypothéqué et de le vendre aux enchères.
  • Pour certains prêts, la garantie hypothécaire est une obligation.
  • L’hypothèque est levée de manière automatique 2 ans après la fin du remboursement.
  • Il est également possible de faire lever l’hypothèque avant la fin de l’échéance si vous remboursez l’intégralité du prêt de manière anticipée ou si vous revendez le bien en question.
  • Cependant, cette procédure engendre des frais supplémentaires dont le paiement vous incombe. 

Vous voulez contracter un prêt immobilier et votre banque vous demande une garantie hypothécaire ? De quoi s’agit-il exactement ? Quelle différence entre l’hypothèque et la caution ?  Est-il possible de demander la levée d’une hypothèque avant l’échéance fixée ? Quelles en sont les conséquences ? Ne vous inquiétez pas, on répond à vos questions ! 

Hypothèque : définition

Lorsque vous contractez un crédit immobilier auprès d’une banque, cette dernière veut obtenir une garantie d’être remboursée. Cette garantie, également appelée une sûreté, sert à protéger la banque contre toute défaillance potentielle de leurs clients.  

Il existe trois formes principales de sûretés, à savoir :

  • le cautionnement
  • l’hypothèque conventionnelle
  • le privilège de prêteurs de deniers (PPD).

Si vous mettez un bien en hypothèque et que vous ne remboursez pas le crédit que vous avez contracté, la banque peut saisir le bien hypothéqué et le mettre aux enchères afin de se faire rembourser.

L’acte de l’hypothèque doit être obligatoirement établi par un notaire, et doit ensuite être publié au Service de publicité foncière.

La durée de l’hypothèque correspond à celle du crédit contracté, sans toutefois dépasser une limite de 50 ans.

Lorsque votre crédit prend fin, l’hypothèque reste inscrite sur le Service de publicité foncière pour une durée supplémentaire de deux ans (ou 1 an si le crédit a été souscrit après le 25 mars 2006). Une fois ce délai écoulé, l’hypothèque disparaît automatiquement.

Hypothèque et caution : comment choisir ?

Dans la pratique, la plupart des emprunteurs préfèrent la caution, aussi appelée cautionnement, car il constitue le meilleur système de délégation pour les banques.

Il existe trois types de cautionnement, à savoir :

  • les sociétés de caution mutuelle : lorsque vous recourez à une telle société pour garantir votre crédit et que vous ne parvenez à payer votre crédit, c’est la société de cautionnement mutuel qui doit payer les échéances dues.
  • la caution solidaire d’un particulier : très peu utilisée dans la pratique parce que les ressources d’un particulier sont souvent insuffisantes pour garantir un crédit immobilier d’un montant élevé.
  • la caution mutuelle fonctionnaire : octroyée exclusivement aux fonctionnaires.

L’hypothèque est cependant obligatoire pour certains prêts :

  • tout prêt à l’accession sociale (PAS) d’un montant supérieur à 15 000 €
  • le prêt à taux zéro (PTZ) si un prêt à l’accession sociale fait partie du plan de financement.
  • quasiment obligatoire en cas de crédit immobilier sans apport.

Quels sont les principaux avantages et inconvénients de l’hypothèque ?

Avantages Inconvénients
Pas de frais de mainlevée : lorsque vous remboursez intégralement le prêt à l’échéance, l’hypothèque disparaît automatiquement après deux ans. Frais supplémentaires liés à :
– honoraires du notaire
– frais de formalité
– contribution de sécurité immobilière
– droits d’enregistrement.
Augmentation de la durée du prêt pouvant aller jusqu’à 50 ans. Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien immobilier compris entre 0,7 % et 0,8 % du montant du prêt.

Quels sont les principaux avantages et inconvénients de la caution ?

AvantagesInconvénients
En cas de défaut de paiement, des mesures a priori moins radicales que la saisine du bien seront employées.

Effectivement, le rééchelonnement de dettes constitue une option privilégiée.
Comme indiqué plus haut, certains prêts ne peuvent pas être garantis par un cautionnement.
Possibilité de transférer le prêt sur une nouvelle acquisition tout en conservant le même taux immobilier.Risque de refus de souscription en cas de ressources insuffisantes.

Comment lever l’hypothèque ?

Lorsque vous revendez le bien hypothéqué ou que vous voulez rembourser le prêt avant l’échéance initialement fixée, il est possible de lever l’hypothèque sur le bien immobilier en question.

Pour cela, vous devez demander une mainlevée d’hypothèque :

  • soit d’un commun accord avec le créancier. Cette décision doit prendre la forme d’un acte authentique du notaire
  • soit en saisissant le tribunal judiciaire ou de proximité pour demander la radiation de l’inscription hypothécaire.

Attention : dans les deux cas, c’est vous qui devez vous acquitter des frais associés à la mainlevée de l’hypothèque, compris dans une fourchette de 0,7 % et 0,8 % du montant du prêt contacté.

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