Caution solidaire d'un loyer de bail commercial géré par une SCI

Madame, Monsieur ;

Nous comprenons que vous êtes caution solidaire sur un bail commercial. Le local était dans un tel état qu’il ne permettait pas au titulaire du bail de jouir pleinement dudit local. Ce qui a eu pour conséquences la non-exploitation du local avec un constat d’huissier appuyant l’état du bâtiment.

Le propriétaire a refusé de réparer le local, de ce fait, le locataire n’a plus payé les loyers afin de faire pression sur le propriétaire.

Le local est fermé pour raison de liquidation judiciaire. En tant que caution solidaire, vous vous retrouvez avec les loyers impayés à régler car le locataire est insolvable.

Dans ce garage, vous avez déposé votre voiture à repeindre, le propriétaire lors de la liquidation judiciaire a emporté les clefs de la voiture, ce dernier l’a laissé dehors sans sa capote depuis avril 2020. Aujourd’hui elle est inutilisable à cause des faits de ce dernier.

I)Sur le non-paiement des loyers par le locataire en raison de l’insalubrité du local

Comme le dispose l’article 1721 du Code civil, que la garantie contre les vices cachés est dû contre les vices existant au jour de la signature du bail et ceux apparaissant postérieurement.

Cette garantie est due pour tous les vices ou défauts du local loué qui en empêche l’usage, même si le bailleur ne les aurait pas connus. S’il résulte de ces vices ou défauts une perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Sous réserve de plus d’informations de votre part, cette garantie contre les vices cachés trouve à s’appliquer.

Néanmoins, le non-paiement des loyers doit résulter d’une décision de justice et ne doit pas être du propre chef du locataire, car dans cette hypothèse le locataire est en tord. Le locataire doit saisir la juridiction compétente en raison du refus du bailleur de s’exécuter pour trancher ce litige, soit le tribunal judiciaire.

II)Sur la créance que vous possédez en raison de l’état de votre voiture

Nous avons une incertitude quant à la personne sur laquelle vous détenez cette créance - le locataire du bail ou le propriétaire. Les deux hypothèses seront envisagées.

Si le locataire est à l'origine des dégâts de votre voiture. Afin de tenter d’obtenir réparation de ce préjudice, il vous faut, dans les deux mois à compter de l’ouverture de la publication au BODACC de l’ouverture de la procédure, déclarer cette créance afin de tenter d’obtenir le remboursement de cette créance lors du partage par le liquidateur. Si vous n’avez pas déclaré dans les temps votre créance à la procédure (article R.622-21 du Code de commerce), il vous faut faire une demande au tribunal compétent afin de relever cette forclusion, en démontrant que le retard n’est pas de votre fait ou était du fait du débiteur (par exemple il ne vous a pas mentionné dans la liste des créanciers). Dans ce cas, vous devez adresser une requête au juge-commissaire dans les 6 mois suivant la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

Néanmoins, si le propriétaire du bail commercial est responsable de ces dégâts, alors, vous pourrez engager sa responbilité civile sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Pour cela, il vous faudra prouver que ce propriétaire a commis une faute - cela peut être l'intention de vous nuire- que cela a provoqué un préjudice - qui peut être matériel comme les frais de réparation de votre voiture - et qu'un lien de causalité existe entre la faute et le préjudice. Si ce lien de causalité est démontré, le propriétaire vous devra des dommages et intérêts pour vous réparer votre préjudice. Ces dommages et intérêts pourront compenser votre dette à l'égard du propriétaire, par application du régime des créances connexes.

III)Sur la mise en œuvre de la garantie solidaire par le bailleur

L’article 2313 du Code civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette[…] ».

L’article 1217 du Code civil permet à un cocontractant d’invoquer l’exception d’inexécution pour refuser d’exécuter sa prestation contractuelle.

En réunissant ces deux articles, on peut en déduire que vous pouvez invoquer le fait que le locataire n’était pas en mesure de jouir du bien loué car le local était à risque pour la clientèle, et était dans un tel état qu’il ne pouvait fonctionner correctement. Aussi un arrêt de la Cour de cassation de la 3e Chambre civile du 28 juin 2018 (16-27.246) permet au locataire de refuser de payer en cas d’impossibilité totale d’occuper les lieux.

Dans votre cas, il semblerait que l’état du local était tel qu’il était impossible pour le locataire d’y exercer son activité commerciale (preuve avec constats à l’appui).

Pour conclure :

I : Par principe, suite au refus du bailleur d’effectuer les réparations, vous auriez dû engager une action en garantie des vices cachés à son encontre, le juge peut suspendre voire résilier le contrat en fonction du montant des réparations.

II : Concernant les dégâts que votre voiture a subi, cela ne sera pas opposable au bailleur si ces dégâts sont le fait du locataire qui l’a placé de son propre chef, sans capote. Néanmoins, si le propriétaire du bail est à l'origine de ces dégats, il sera possible de compenser vos dettes à son égard et les dommages et intérêts qu'il vous doit.

III : Concernant votre moyen de défense, il semblerait, au vu des fondements exposés précédemment que vous disposez d’une exception d’inexécution à l’encontre du bailleur pour tenter de vous soustraire à votre obligation de caution.

Afin d’avoir une solution plus adaptée, en approfondissant les faits avec vous, nous vous recommandons de nous revenir en consultation ;

Nous nous tenons à votre disposition ;