Caution solidaire d'un loyer de bail commercial géré par une SCI

Bonjour

Quel sont les moyens de défenses d'un particulier qui s'est porté caution solidaire pour un loyer sur un bail commercial gérer par une SCI ,
A ce moment je vivais avec le locataire
A l'origine je n'étais pas prévu pour le bail mais mon nom à été rajouté sur le bail à mon insu et mis devant le fait accompli le jour de la signature , je n'ai eu d'autre choix à ce moment que de signer ce bail après tout le monde, en 5 minutes sur le coin d'un bureau du notaire qui n'avait pas le temps de me le lire car elle partait en RV .
Après coup je me rend compte que j ai été stupide
Local commercial mis depuis en liquidation judiciaire
Historique :
Local commercial avec vices cachés empêchant le fonctionnement du garage, d’où arrêt de l'activité et constat d'huissier à l'appui sur l'état du bâtiment , refus par le propriétaire de réparer, le locataire n'a plus payé les loyers espérant faire peut être pression sur le propriétaire
Courriers mails envoyés par le locataire du local à l'agence immobilière qui gère le local, courrier postal envoyé au propriétaire qui n'a pas donné suite , (courrier revenu) et courrier mail à l'avocat qui gère le dossier, pour l informer de la situation, de la dangerosité du local à la clientèle.
Depuis local fermé en liquidation judiciaire

je me retrouve en tant que caution solidaire, aujourd’hui avec des loyers impayés à régler, car le locataire est insolvable, mais je ne suis pas d'accord sur le fait , car le (garage) ouvert en janvier 2018 n'a pas pu fonctionner normalement vu les problèmes de sécurité rencontrés des le début de l'ouverture, Ce local était à risque pour la clientèle ,
Le locataire l'avait signalé et personne n'a rien fait malgré les courriers et les avertissements pour faire réparer ce local,
D autre part , dans ce garage , j'avais déposé ma voiture une MG sportive à repeindre, le propriétaire du garage lors de la liquidation à emporté les clefs de la voiture , en prenant soin de la sortir dehors sans sa capote, aujourd'hui elle c'est une baignoire puisque elle est dehors depuis avril 2020, c'est une épave. effectivement je demande réparation au propriétaire. Elle est evaluée entre 6000 et 7000 euros.
j aimerai avoir un avis sur ce dossier, est ce possible d'agir pour diminuer les loyers en contre partie de ma Voiture? la somme des loyers demandés est conséquente, 20 000 euros. je me tiens à votre disposition pour tout autre renseignement souhaité, Voila un résumé succinct de la situation actuelle, Merci pour votre réponse, Cdlt
Question posée le 24 janvier 2021
1 réponse
Maître Hashtag Avocats

Réponse de Maître Hashtag Avocats

Avocat à Paris

Madame, Monsieur ;

Nous comprenons que vous êtes caution solidaire sur un bail commercial. Le local était dans un tel état qu’il ne permettait pas au titulaire du bail de jouir pleinement dudit local. Ce qui a eu pour conséquences la non-exploitation du local avec un constat d’huissier appuyant l’état du bâtiment.

Le propriétaire a refusé de réparer le local, de ce fait, le locataire n’a plus payé les loyers afin de faire pression sur le propriétaire.

Le local est fermé pour raison de liquidation judiciaire. En tant que caution solidaire, vous vous retrouvez avec les loyers impayés à régler car le locataire est insolvable.

Dans ce garage, vous avez déposé votre voiture à repeindre, le propriétaire lors de la liquidation judiciaire a emporté les clefs de la voiture, ce dernier l’a laissé dehors sans sa capote depuis avril 2020. Aujourd’hui elle est inutilisable à cause des faits de ce dernier.


I)Sur le non-paiement des loyers par le locataire en raison de l’insalubrité du local

Comme le dispose l’article 1721 du Code civil, que la garantie contre les vices cachés est dû contre les vices existant au jour de la signature du bail et ceux apparaissant postérieurement.

Cette garantie est due pour tous les vices ou défauts du local loué qui en empêche l’usage, même si le bailleur ne les aurait pas connus. S’il résulte de ces vices ou défauts une perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Sous réserve de plus d’informations de votre part, cette garantie contre les vices cachés trouve à s’appliquer.

Néanmoins, le non-paiement des loyers doit résulter d’une décision de justice et ne doit pas être du propre chef du locataire, car dans cette hypothèse le locataire est en tord. Le locataire doit saisir la juridiction compétente en raison du refus du bailleur de s’exécuter pour trancher ce litige, soit le tribunal judiciaire.


II)Sur la créance que vous possédez en raison de l’état de votre voiture

Nous avons une incertitude quant à la personne sur laquelle vous détenez cette créance - le locataire du bail ou le propriétaire. Les deux hypothèses seront envisagées.

Si le locataire est à l'origine des dégâts de votre voiture. Afin de tenter d’obtenir réparation de ce préjudice, il vous faut, dans les deux mois à compter de l’ouverture de la publication au BODACC de l’ouverture de la procédure, déclarer cette créance afin de tenter d’obtenir le remboursement de cette créance lors du partage par le liquidateur.
Si vous n’avez pas déclaré dans les temps votre créance à la procédure (article R.622-21 du Code de commerce), il vous faut faire une demande au tribunal compétent afin de relever cette forclusion, en démontrant que le retard n’est pas de votre fait ou était du fait du débiteur (par exemple il ne vous a pas mentionné dans la liste des créanciers).
Dans ce cas, vous devez adresser une requête au juge-commissaire dans les 6 mois suivant la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

Néanmoins, si le propriétaire du bail commercial est responsable de ces dégâts, alors, vous pourrez engager sa responbilité civile sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Pour cela, il vous faudra prouver que ce propriétaire a commis une faute - cela peut être l'intention de vous nuire- que cela a provoqué un préjudice - qui peut être matériel comme les frais de réparation de votre voiture - et qu'un lien de causalité existe entre la faute et le préjudice. Si ce lien de causalité est démontré, le propriétaire vous devra des dommages et intérêts pour vous réparer votre préjudice.
Ces dommages et intérêts pourront compenser votre dette à l'égard du propriétaire, par application du régime des créances connexes.


III)Sur la mise en œuvre de la garantie solidaire par le bailleur

L’article 2313 du Code civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette[…] ».

L’article 1217 du Code civil permet à un cocontractant d’invoquer l’exception d’inexécution pour refuser d’exécuter sa prestation contractuelle.


En réunissant ces deux articles, on peut en déduire que vous pouvez invoquer le fait que le locataire n’était pas en mesure de jouir du bien loué car le local était à risque pour la clientèle, et était dans un tel état qu’il ne pouvait fonctionner correctement. Aussi un arrêt de la Cour de cassation de la 3e Chambre civile du 28 juin 2018 (16-27.246) permet au locataire de refuser de payer en cas d’impossibilité totale d’occuper les lieux.

Dans votre cas, il semblerait que l’état du local était tel qu’il était impossible pour le locataire d’y exercer son activité commerciale (preuve avec constats à l’appui).


Pour conclure :

I : Par principe, suite au refus du bailleur d’effectuer les réparations, vous auriez dû engager une action en garantie des vices cachés à son encontre, le juge peut suspendre voire résilier le contrat en fonction du montant des réparations.

II : Concernant les dégâts que votre voiture a subi, cela ne sera pas opposable au bailleur si ces dégâts sont le fait du locataire qui l’a placé de son propre chef, sans capote. Néanmoins, si le propriétaire du bail est à l'origine de ces dégats, il sera possible de compenser vos dettes à son égard et les dommages et intérêts qu'il vous doit.

III : Concernant votre moyen de défense, il semblerait, au vu des fondements exposés précédemment que vous disposez d’une exception d’inexécution à l’encontre du bailleur pour tenter de vous soustraire à votre obligation de caution.

Afin d’avoir une solution plus adaptée, en approfondissant les faits avec vous, nous vous recommandons de nous revenir en consultation ;

Nous nous tenons à votre disposition ;

Réponse du 25 janvier 2021