Comment constate-t-on un départ effectif pour récupérer le bien loué ?

Question

Bonjour,  Merci mille fois de votre retour ultra-rapide ! je ne m’y attendais pas vraiment, surtout quand je constate la lenteur des réactions de ma compagnie d’assurance (voir plus bas).    Si je comprends bien, il faut établir le « départ effectif » du locataire de l’appartement pour avoir le droit de récupérer celui-ci. Comment constate-t-on un départ effectif ? Si l’appartement est vidé de ses affaires, qu’il n’y est pas présent ? Dans tous les cas, comment se prémunir d’une éventuelle action en justice de sa part ?   Je réponds par ailleurs à vos questions :  - Le locataire a fait l’objet d’une demande de paiement des loyers par un recommandé, qu’il a pris soin de ne PAS retirer. Dans ce recommandé, je lui demandais également de me fournir l’attestation d’assurance qu’il devait me fournir et dont je n’ai aucune trace.  - Suite au congé pour vente effectué par huissier, le locataire n’a fait aucun retour. Il ne s’est manifesté que lorsque je lui ai proposé par SMS d’interrompre le bail dès le début septembre (il en avait le droit sans préavis, suite au congé). Il m’a répondu par SMS qu’il occupait toujours l’appartement.  - J’ai constaté qu’il avait enlevé ses affaires quand je suis entré pour fermer l’eau et entamer des travaux de réparation : en effet l’occupant du restaurant en dessous se plaignait de la fuite, le locataire n’ayant pas correctement réparé la fuite.  - Personne (d’autre que le locataire) n’a caractérisé une éventuelle insalubrité. Les dommages se limitent à des taches sur les murs de la salle de bain et des WC, ainsi que des cloques dans la cuisine.  - Dans la SdB, on constate distinctement que le pourtour du bac de douche est cassé ; le locataire a posé une sorte d’enduit qui ne semble pas vraiment étanche, puisque le restaurant en dessous voit des cloques se développer sur son plafond.  - J’ai de mon côté informé mon assurance propriétaire, mais ils ne m’ont pas encore communiqué leur décision.  Merci encore de votre aide que j’apprécie énormément dans cette période difficile.  Sincèrement,

Me Hashtag Avocats · Answer

Chère Madame, Cher monsieur,

Après avoir pris connaissance de votre dernière question, voici quelques éclaircissements.

Tout d'abord, concernant la lettre de congé pour vente adressée à votre locataire, vous devez l'avoir envoyée en respectant un préavis de 6 mois pour une location vide, ramenée à 3 pour une location meublée, avant l'échéance du bail. Autrement, le locataire est fondé à contester le congé pour vente. D'autre part, le locataire dispose d'un droit de préemption sur le bien et vous devez, à ce titre, l'informer de votre offre de vente en détail (afin qu'il puisse se porter acquéreur ou non).

Concernant le départ effectif du locataire, il existe différents moyens pour s'en assurer. D'abord, le départ peut être constaté par l'état des lieux de sortie du locataire. Ensuite, il peut être constaté par une mise en demeure adressée par huissier à votre locataire lui demandant s'il occupe toujours les lieux ou non à la date de fin de bail. Toutefois, il semble que votre locataire vous a fait part de son intention de conserver l'appartement. S'il ne vous fait part d'aucune intention de rester dans le logement avant l'échéance du bail (lettre recommandée avant la date d'échéance vous informant qu'il ne compte pas partir une fois la date passée), et qu'à cette date l'appartement est vide, le locataire est supposé être parti.

Par la suite, si votre locataire renonce à quitter l'appartement, vous pouvez saisir le juge du tribunal de grande instance d'une demande d'expulsion, sous réserve que votre lettre de congé pour vente soit valide. Dans ce cas, le juge prononcera l'expulsion du locataire, et pourra mettre à sa charge une indemnité d'occupation des lieux, étant donné qu'il y séjourne "sans droit ni titre". A cet égard, il est important que vous ne produisiez aucune quittance de loyer, mais de simples reçus. De plus, vous pourrez à cette occasion réclamer les loyers non-perçus et des dommages et intérêts pour les préjudices subis.

Enfin, concernant le dégât des eaux, si votre locataire en est responsable, c'est alors à son assurance habitation de prendre en charge le coût des réparations, à charge pour vous de le prouver. Pour cette étape, nous vous invitons à vous rapprocher auprès de votre assurance, pour constater le dégât et vous accompagner juridiquement.

Nous nous tenons à votre disposition pour plus de renseignements,

Très cordialement.

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Réponse de Maître Hashtag Avocats