Le bail commercial pr&eacute;caire est un r&eacute;gime d'exception r&eacute;pondant &agrave; des r&egrave;gles strictes qu'il est important de conna&icirc;tre.&nbsp;
<h2>Bail commercial pr&eacute;caire : d&eacute;finition</h2>
Un bail pr&eacute;caire, ou bail d&eacute;rogatoire, permet de d&eacute;roger aux r&egrave;gles qui s'appliquent normalement aux <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">baux commerciaux</a>.&nbsp;
💡C'est l<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108698/#:~:text=Lorsque%20le%20bail%20est%20conclu,joint%20au%20contrat%20de%20location." target="_blank" rel="noopener">'article L.145-5 du Code de commerce</a> qui pr&eacute;voit cette exception.&nbsp;
Il s'agit donc d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de location</a> pour des locaux qui vont servir &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Ce contrat est plus court qu'un bail commercial classique. Cela offre ainsi aux parties le confort de ne pas s'engager sur une p&eacute;riode trop longue.&nbsp;
<h3>Quelles conditions pour un bail pr&eacute;caire commercial ?&nbsp;</h3>
Le Code de commerce n'impose pas de forme particuli&egrave;re mais certaines conditions sont &agrave; respecter. Ainsi, les parties doivent :&nbsp;
<ul>
 <li>Conclure un contrat &eacute;crit&nbsp;</li>
 <li>Exprimer, de fa&ccedil;on claire, leur volont&eacute; de ne pas b&eacute;n&eacute;ficier du statut des baux commerciaux</li>
 <li>S'engager pour une dur&eacute;e maximum de 3 ans ou moins</li>
</ul>
🔔 Bon &agrave; savoir : il est possible de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-verbal-validite-et-regularisation">conclure verbalement un bail </a>d&eacute;rogatoire si l'on peut<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037787139" target="_blank" rel="noopener"> d&eacute;duire l'intention non &eacute;quivoque des parties </a>d'&eacute;l&eacute;ments factuels caract&eacute;ristiques.&nbsp;
Enfin, il est important de faire appara&icirc;tre certains &eacute;l&eacute;ments dans le contrat de bail. Ceux-ci tiennent au montant du loyer et aux modalit&eacute;s de son &eacute;ventuelle r&eacute;vision, &agrave; l'existence ou non d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a> ou encore au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/compromis-de-vente-aupres-dun-notaire-quelles-sont-les-pieces-a-fournir">dossier de diagnostics techniques</a>.&nbsp;
<h3>Quid de l'entr&eacute;e dans les lieux ?&nbsp;</h3>
La conclusion de ce type de bail a, en principe, lieu lors de l'entr&eacute;e du preneur dans les lieux. Cela implique donc que le bail pr&eacute;caire ne s'applique qu'aux premi&egrave;res locations.
❓Par les termes "lors de l'entr&eacute;e dans les lieux du preneur", le Code de commerce entend exclure le cas du bail renouvel&eacute; et n'autoriser la conclusion d'un bail pr&eacute;caire que pour un tout premier bail.&nbsp;
Cependant, il est utile de noter que la jurisprudence interpr&egrave;te tr&egrave;s largement ce principe. Ainsi, un bail commercial pr&eacute;caire est possible m&ecirc;me en cas d'occupation ant&eacute;rieure des locaux, par le preneur. Seules quelques&nbsp;conditions sont &agrave; respecter :
<ul>
 <li>l'occupation ant&eacute;rieure doit &ecirc;tre purement mat&eacute;rielle</li>
 <li>aucun bail ne doit avoir &eacute;t&eacute; conclu avec le propri&eacute;taire des locaux</li>
</ul>
De plus, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-comment-ca-marche">un &eacute;tat des lieux </a>doit &ecirc;tre joint au contrat de bail pr&eacute;caire lors de l'entr&eacute;e du locataire dans les locaux.&nbsp;
<h2>Bail &nbsp;pr&eacute;caire : dur&eacute;e&nbsp;</h2>
L'un des &eacute;l&eacute;ments phare du bail commercial pr&eacute;caire est sa dur&eacute;e, c'est d'ailleurs ce qui fait sa particularit&eacute;.
📅 Ainsi, contrairement au bail commercial de droit commun d'une dur&eacute;e maximum de 9 ans, le bail pr&eacute;caire ne peut exc&eacute;der trois ann&eacute;es.&nbsp;N&eacute;anmoins, les textes n'imposent pas de dur&eacute;e minimale et les parties restent alors libres de la fixer d'un commun accord.&nbsp;
Bon &agrave; savoir : un bailleur va ainsi pouvoir signer un ou plusieurs baux de courte dur&eacute;e, sur un m&ecirc;me local et avec le m&ecirc;me locataire, tant que la dur&eacute;e totale ne d&eacute;passe pas les 3 ans impos&eacute;s.&nbsp;
<div class="fr-highlight fr-my-4w fr-ml-0" data-test="citation">
 Il est &eacute;galement important de noter que <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/location-saisonniere-loi-elan">les locations saisonni&egrave;res</a>, bien qu'inf&eacute;rieures &agrave; deux ans, n'entrent pas dans le domaine des baux d&eacute;rogatoires.&nbsp;
</div>
⚠️Attention &agrave; ne pas confondre bail commercial pr&eacute;caire et convention d'occupation pr&eacute;caire.&nbsp;⚠️
La convention d'occupation pr&eacute;caire d&eacute;roge &eacute;galement au droit des baux commerciaux et des baux d'habitation. Il s'agit d'un contrat sui generis, c'est-&agrave;-dire issu de la jurisprudence, par lequel un propri&eacute;taire consent un droit de jouissance &agrave; un occupant (qui n'est pas un locataire). &nbsp;La contrepartie de ce droit d'occupation est une redevance s'entendant d'une modique somme financi&egrave;re.&nbsp;
La distinction est importante notamment au sujet de la dur&eacute;e. La convention d'occupation pr&eacute;caire peut, exceptionnellement, exc&eacute;der 3 ans si le motif de pr&eacute;carit&eacute; subsiste. Le bail commercial pr&eacute;caire, lui, est limit&eacute; &agrave; 3 ans maximum.&nbsp;
❌ En principe, la <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-bail-commercial">r&eacute;siliation du bail</a> pr&eacute;caire commercial ne peut intervenir avant le terme du contrat. Cela s'explique par la dur&eacute;e, d&eacute;j&agrave; tr&egrave;s courte, du bail. Cependant, les parties peuvent &eacute;ventuellement inclure au contrat une clause de r&eacute;siliation anticip&eacute;e.&nbsp;
<img alt="bail-commercial-precaire" title="bail-commercial-precaire" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768643-zoomsurlecdd.jpg" width="398" height="298" />
<h2>Le renouvellement d'un bail pr&eacute;caire est-il possible ?</h2>
En principe, le bail commercial pr&eacute;caire est conclu pour une dur&eacute; d&eacute;termin&eacute;e. Par cons&eacute;quent, il cesse automatiquement &agrave; la date pr&eacute;vue dans le contrat.&nbsp;
En effet, bien que les conditions en soient r&eacute;unies, le bail pr&eacute;caire n'est pas soumis au statut des baux commerciaux. Cela implique donc que le preneur du bail ne b&eacute;n&eacute;ficie pas des pr&eacute;rogatives inh&eacute;rentes &agrave; ce statut.
❓Les cons&eacute;quences en sont :&nbsp;
<ul>
 <li>absence de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/renouvellement-bail-commercial">droit au renouvellement du bail&nbsp;</a></li>
 <li>absence de droit au versement d'une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/la-lettre-de-relance-pour-loyer-impaye-ce-quil-faut-savoir">indemnit&eacute; d'&eacute;viction </a>en cas de non-renouvellement</li>
</ul>
Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, si le preneur renon&ccedil;ait express&eacute;ment au b&eacute;n&eacute;fice du statut des baux commerciaux, les m&ecirc;mes parties pouvaient signer un nouveau bail d&eacute;rogatoire sur les m&ecirc;mes locaux d&egrave;s le lendemain de l'expiration du bail pr&eacute;caire pr&eacute;c&eacute;dent.&nbsp;
Cette pratique n'est plus possible. D&eacute;sormais, le renouvellement n'est donc pas permis si la dur&eacute;e initiale du bail pr&eacute;caire commercial est de 3 ans. Toutefois, si la dur&eacute;e initiale est inf&eacute;rieure, il est possible de renouveler le bail et ce, toujours en respectant la limite triennale. A titre d'exemple, un bail pr&eacute;caire d'un an peut &ecirc;tre renouvel&eacute; deux fois.&nbsp;
⚠️ Important :&nbsp;Depuis un &nbsp;<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000034903589" target="_blank" rel="noopener">arr&ecirc;t de principe en date du 8 juin 2017</a>, la Cour de cassation interdit de renouveler le bail par tacite reconduction.&nbsp;
Les conditions du renouvellement sont pr&eacute;sentes dans le bail. Il s'agira de proc&eacute;der par courrier recommand&eacute; avec accus&eacute; de r&eacute;ception ou par acte extrajudiciaire.&nbsp;
<h2>Requalification d'un bail pr&eacute;caire&nbsp;</h2>
La loi pr&eacute;voit effectivement la possibilit&eacute; de requalifier un bail commercial pr&eacute;caire en bail commercial de droit commun.&nbsp;
<h3>Comment proc&eacute;der &agrave; la requalification d'un bail commercial pr&eacute;caire ?&nbsp;</h3>
L'article L.145-5 du Code de commerce pr&eacute;voit qu'au terme d'un bail commercial pr&eacute;caire, un nouveau bail tacite peut entrer en vigueur.&nbsp;
En effet, si le bailleur ne s'oppose pas au maintien du preneur dans les lieux au-del&agrave; de l'&eacute;ch&eacute;ance du bail d&eacute;rogatoire, un nouveau bail se cr&eacute;e tacitement. Il s'agit alors d'un bail commercial de droit commun d'une dur&eacute;e minimale de 9 ans.&nbsp;
🔔 Bon &agrave; savoir : une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/quest-ce-que-la-prescription">prescription</a> de deux ans &agrave; compter de la date de conclusion du contrat s'applique &agrave; l'action en requalification d'un bail pr&eacute;caire en bail commercial de droit commun.&nbsp;
<h3>Est-il possible de s'opposer &agrave; la requalification du bail ?&nbsp;</h3>
Le bailleur qui ne souhaite pas voir le preneur se maintenir dans les locaux &agrave; l'expiration du bail commercial pr&eacute;caire peut manifester son opposition. Cela lui permet d'&eacute;viter la requalification du bail pr&eacute;caire en bail commercial de droit commun.&nbsp;
⚠️ Attention : le bailleur ne dispose que d'un d&eacute;lai d'un mois suivant la fin du bail pr&eacute;caire pour manifester sa volont&eacute; de voir le locataire quitter les lieux.&nbsp;
Le locataire qui se maintient dans les locaux malgr&eacute; l'opposition du bailleur devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors l'expulser sans avoir &agrave; payer d'indemnit&eacute; d'&eacute;viction.

Bail commercial précaire : qu'est-ce que c'est ? 

<h2>Bail professionnel : d&eacute;finition&nbsp;</h2>
<h3>Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?&nbsp;</h3>
<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">Le bail</a> &agrave; usage exclusivement professionnel est un contrat de location.&nbsp;Ce contrat porte sur un local dans lequel le locataire exerce une profession qui n'est pas commerciale.&nbsp;
❓Les exclusions sont : activit&eacute;s commerciales, agricoles, industrielles. &nbsp;
💡Les activit&eacute;s autoris&eacute;es sont donc :&nbsp;
<ul>
 <li>Professions lib&eacute;rales r&eacute;glement&eacute;es : avocats, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/convention-collective-expert-comptable-que-prevoit-elle">experts-comptables</a>, m&eacute;decins, v&eacute;t&eacute;rinaires, architectes...</li>
 <li>Professions lib&eacute;rales non r&eacute;glement&eacute;es : conseils en gestion, consultants...&nbsp;</li>
</ul>
Ainsi, ce type de bail se distingue du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>&nbsp;par sa souplesse et en ce que les activit&eacute;s concern&eacute;es sont diff&eacute;rentes.&nbsp;
<h3>Quelles diff&eacute;rences avec un bail commercial ?&nbsp;</h3>
Il existe n&eacute;anmoins d'autres distinctions entre bail professionnel et bail commercial. En effet, la dur&eacute;e minimum obligatoire du premier est de 6 ans contre 9 ans pour le second.&nbsp;
Bon &agrave; savoir : Le locataire professionnel peut, en plus, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-de-bail-tout-comprendre">r&eacute;silier son contrat de location</a> &agrave; tout moment. Il doit simplement respecter un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/preavis-location-ce-quil-faut-savoir">pr&eacute;avis</a> de 6 mois. Cette option n'est pas possible pour le locataire commercial.
⚠️ Attention cependant car le bailleur d'un professionnel peut mettre fin au bail &agrave; son expiration. Il n'a alors pas &agrave; fournir de justification ou de compensation financi&egrave;re.&nbsp;
<h2>Requalification d'un bail professionnel en bail commercial&nbsp;</h2>
<h3>Dans quelle mesure ?&nbsp;</h3>
Il est int&eacute;ressant de noter qu'un bail professionnel peut &ecirc;tre requalifi&eacute;. Une personne qui exerce une activit&eacute; de nature lib&eacute;rale peut, en effet, demander &agrave; b&eacute;n&eacute;ficier d'un bail commercial.&nbsp;
⚠️ Attention : L'accord du propri&eacute;taire des locaux&nbsp;est n&eacute;anmoins n&eacute;cessaire afin d'y proc&eacute;der. &Agrave; l'inverse, il n'est pas possible de requalifier un bail commercial en bail professionnel.&nbsp;
❓Une telle requalification permet de b&eacute;n&eacute;ficier du statut protecteur du bail commercial.
<h3>Quel d&eacute;lai pour requalifier son bail ?</h3>
La requalification est donc possible mais un d&eacute;lai est &agrave; respecter.&nbsp;
Il existe, en effet, une <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000034903589" target="_blank" rel="noopener">prescription biennale</a>. C'est-&agrave;-dire que le preneur doit agir dans un d&eacute;lai de deux ans &agrave; compter de la signature du contrat de location.&nbsp;
Deux moyens sont possibles pour demander la requalification d'un bail :&nbsp;
<ul>
 <li>Par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception au bailleur </li>
 <li>En cas de refus du bailleur, par la saisine du Tribunal Judiciaire comp&eacute;tent</li>
</ul>
&nbsp;🔔 A ne pas faire : le fait de rester dans les lieux en d&eacute;pit de la notification du cong&eacute; par le bailleur, avec l'espoir d'obtenir une requalification, est dangereux. En effet, cela s'assimilie &agrave; une occupation ill&eacute;gitime des lieux, ou occupation sans titre, et le paiement d'une indemnit&eacute; d'occupation pourrait &ecirc;tre r&eacute;clam&eacute;.&nbsp;
🕓 On retrouve ce d&eacute;lai de 2 ans pour d'autres d&eacute;marches telles que l'action en fixation du prix du bail renouvel&eacute; ou l'action en paiement d'une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/la-lettre-de-relance-pour-loyer-impaye-ce-quil-faut-savoir">indemnit&eacute; d'&eacute;viction.</a>&nbsp;D'autres d&eacute;marches rel&egrave;vent, elles, du droit commun et par cons&eacute;quent d'une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/quest-ce-que-la-prescription">prescription</a> de 5 ans. Ce sont par exemple les actions&nbsp;en remboursement de charges indues, en <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">paiement d'arri&eacute;r&eacute;s de loyer</a>...
<h2>Bail professionnel meubl&eacute;&nbsp;</h2>
<img alt="bail-professionnel-bail-commercial" title="bail-professionnel-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768502-bailmeubletoutsavoir.jpg" width="476" height="309" />
Lorsqu'un professionnel envisage de louer des bureaux, une question peut se poser : location meubl&eacute;e ou location vide ? 
Opter pour une location meubl&eacute;e semble, g&eacute;n&eacute;ralement, le choix le plus pratique et le plus &eacute;conomique.&nbsp;
<h3>Location meubl&eacute;e : solution pratique&nbsp;</h3>
Les baux professionnels concernant, la plupart du temps, des entrepreneurs qui travaillent seuls ou des entreprises venant de commencer leur activit&eacute;, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-dun-meuble">la location meubl&eacute;e</a> semble &ecirc;tre une solution optimale.&nbsp;
💡En effet, souscrire un bail professionnel meubl&eacute; permet de jouir instantan&eacute;ment d'un espace &eacute;quip&eacute;. Il est ainsi possible d'exercer sereinement son activit&eacute; professionnelle en b&eacute;n&eacute;ficiant d'un mat&eacute;riel de base n&eacute;cessaire.&nbsp;
Ce type de location comprend g&eacute;n&eacute;ralement :
<ul>
 <li>Le mobilier indispensable des bureaux (bureaux, photocopieuse...)</li>
 <li>Un coin cuisine et une salle de pause (micro-ondes, machine &agrave; caf&eacute;&hellip;),</li>
 <li>Une salle de r&eacute;union</li>
</ul>
Enfin, cet ameublement doit permettre d'assurer le bon d&eacute;roulement de l'activit&eacute; du locataire et ce tout au long du bail.&nbsp;
<h3>Location meubl&eacute;e : solution &eacute;conomique&nbsp;</h3>
Opter pour un bail professionnel meubl&eacute; est &eacute;galement un choix &eacute;conomique.
❓Il existe diff&eacute;rents avantages :&nbsp;
<ul>
 <li>Assistance du bailleur pour la prise en charge des frais de remplacement (r&eacute;paration de meubles..)</li>
 <li>Fiscalit&eacute; avantageuse pour le bailleur comme pour le locataire</li>
</ul>
Bon &agrave; savoir : dans le cadre d'une location meubl&eacute;e, le bailleur est assimil&eacute; &agrave; un commer&ccedil;ant et les loyers per&ccedil;us sont impos&eacute;s &agrave; <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/impot-sur-le-revenu-ippr">l'imp&ocirc;t sur le revenu</a> dans la cat&eacute;gorie des BIC, ce qui est un avantage fiscal.&nbsp;
S'agissant du locataire, celui-ci peut r&eacute;cup&eacute;rer la TVA qu'il a pay&eacute;e, s'il en est redevable.&nbsp;
⚠️ Attention, cependant, cet avantage fiscal ne s'applique pas au secteur m&eacute;dical qui b&eacute;n&eacute;ficie d'une exon&eacute;ration de TVA.&nbsp;
<h2>Bail professionnel pr&eacute;caire&nbsp;</h2>
La question se pose encore de savoir si le titulaire d'un bail professionnel peut b&eacute;n&eacute;ficier d'un bail pr&eacute;caire.&nbsp;
📌Le bail pr&eacute;caire, ou bail d&eacute;rogatoire, est un bail d'une dur&eacute;e maximale de 3 ans. Sont seuls concern&eacute;s les locaux utilis&eacute;s pour l'exploitation d'un fonds de commerce.&nbsp;
L'int&eacute;r&ecirc;t du bail professionnel r&eacute;sulte dans la dur&eacute;e minimale impos&eacute;e de 6 ans, qui offre une certaine stabilit&eacute;. Par cons&eacute;quent, bail professionnel et bail pr&eacute;caire sont incompatibles puisque ce dernier est conclu pour un d&eacute;lai maximum de 3 ans.&nbsp;
<h2>Mod&egrave;le de contrat&nbsp;</h2>
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1665244668-contrat-de-bail-professionnel.pdf" title="contrat de bail professionnel" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1665245021-capture-d-ecran-2022-10-08-a-18-01-03.png" /></a>

Bail professionnel et bail commercial : quelle distinction ?

<h2>Cession d'un bail commercial : d&eacute;finition&nbsp;</h2>
Pour effectuer la cession d'un bail commercial il faut n&eacute;cessairement &ecirc;tre titulaire d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de location</a>.&nbsp;
<h3>Qu'est-ce qu'un bail commercial ?&nbsp;</h3>
<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">Un bail commercial </a>est un contrat de location conclu pour un local ou un immeuble o&ugrave; est exerc&eacute;e une activit&eacute; commerciale, industrielle ou artisanale. &nbsp;
Dans le cadre d'un tel contrat, le local ou l'immeuble concern&eacute; doit imp&eacute;rativement servir &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce.&nbsp;
<h3>Quels sont les droits du locataire dans le cadre d'un bail commercial ?&nbsp;</h3>
Lorsqu'il est titulaire d'un bail commercial, le locataire dispose de plusieurs options :&nbsp;
<ul>
 <li>demander le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/renouvellement-bail-commercial">renouvellement du bail</a> avant son expiration</li>
 <li>solliciter la <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-bail-commercial">r&eacute;siliation du bail commercial</a> &agrave; la fin de chaque p&eacute;riode triennale (3, 6 ou 9 ans)</li>
 <li>c&eacute;der son bail commercial&nbsp;</li>
</ul>
La cession d'un bail commercial est, en effet, enti&egrave;rement libre. Il ne peut exister de clause contractuelle interdisant au locataire de le faire. N&eacute;anmoins, rien n'interdit au propri&eacute;taire d'int&eacute;grer au contrat quelques conditions d'encadrement de cette cession.&nbsp;
La cession d'un bail commercial est donc l'acte par lequel le locataire transmet son bail &agrave; une autre personne qui le reprend.&nbsp;
💡Le fait de c&eacute;der son bail comporte plusieurs avantages. Cela permet notamment au nouveau locataire d'&eacute;viter une proc&eacute;dure plus longue et compliqu&eacute;e de conclusion d'un nouveau bail commercial. Celui-ci b&eacute;n&eacute;ficie &eacute;galement de la pr&eacute;existence du bail initial comprenant un droit au renouvellement. &nbsp;
<img alt="cession-bail-commercial" title="cession-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768516-ledroitduproprietaire.jpg" width="559" height="393" />
⚠️ La notion de cession d'un bail commercial cache deux possibilit&eacute;s distinctes :&nbsp;
<ul>
 <li>le transfert du fonds de commerce</li>
 <li>ou le simple transfert du droit au bail</li>
</ul>
Mais alors quelle diff&eacute;rence entre c&eacute;der son fonds de commerce et c&eacute;der son droit au bail ?&nbsp;
<h2>Cession de son fonds de commerce&nbsp;: qu'est-ce que c'est ?&nbsp;</h2>
Le contrat de location conclu a donc pour objectif l'exploitation d'un fonds de commerce.&nbsp;
❓Un fonds de commerce se compose d'un ensemble d'&eacute;l&eacute;ments comprenant notamment des &eacute;l&eacute;ments "corporels" tels que les marchandises, le mat&eacute;riel ou encore les &eacute;quipements. Il comprend &eacute;galement des &eacute;l&eacute;ments dits "incorporels" tels que le nom commercial, la client&egrave;le ou encore le droit au bail.&nbsp;
Ainsi, l'exploitant d'un fonds de commerce peut d&eacute;cider de c&eacute;der son fonds de commerce et, par cons&eacute;quent, son droit au bail puisque ce dernier est une composante du fonds de commerce.&nbsp;
La cession d'un fonds de commerce va donc obligatoirement de paire avec la cession du droit au bail.&nbsp;
D&egrave;s lors, le nouveau propri&eacute;taire du fonds de commerce devient le nouveau titulaire du bail commercial.&nbsp;
💡<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108741">Article L.145-16 du Code de commerce</a> : le bailleur ne peut interdire la cession du bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce.&nbsp;
⚠️ Une clause de solidarit&eacute; peut &ecirc;tre int&eacute;gr&eacute;e au contrat. Il peut, en effet, &ecirc;tre pr&eacute;vu que le locataire initial et le nouveau locataire restent solidaires &agrave; l'&eacute;gard du bailleur pour le paiement des loyers et charges ainsi que pour l'ex&eacute;cution des obligations contractuelles.
<h2>C&eacute;der son droit au bail : quelle diff&eacute;rence ?&nbsp;</h2>
❓Le droit au bail se d&eacute;finit comme le droit de se maintenir dans les lieux vis-&agrave;-vis du bailleur et fait partie int&eacute;grante d'un fonds de commerce.&nbsp;
Le commer&ccedil;ant peut d&eacute;cider de conserver son fonds de commerce mais d'en c&eacute;der un &eacute;l&eacute;ment : le droit au bail. C'est ce qu'on appelle la cession du droit au bail.&nbsp;
Dans cette situation, le nouveau locataire prend la place de l'ancien pour la dur&eacute;e restante du bail en cours. Les termes du contrat de bail commercial restent alors inchang&eacute;s, seul le locataire change.&nbsp;
⚠️ Le commer&ccedil;ant ne peut c&eacute;der uniquement son droit au bail sans l'accord du bailleur. Le contrat de bail peut d'ailleurs interdire au locataire initial de c&eacute;der son droit au bail sans c&eacute;der son fonds de commerce.&nbsp;
Bon &agrave; savoir : Lorsque le locataire c&egrave;de son droit au bail ou son fonds de commerce, il est d'usage que le nouveau locataire rembourse le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a> au c&eacute;dant.&nbsp;
<h2>Prix de cession d'un bail commercial&nbsp;</h2>
Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, celui-ci est donc g&eacute;n&eacute;ralement c&eacute;d&eacute; en contrepartie d'un prix. Les parties n&eacute;gocient librement ce prix et l'incluent dans le contrat de cession du bail commercial.&nbsp;
💡Le chiffre d'affaires ou les b&eacute;n&eacute;fices du locataire sortant n'entrent pas en compte dans la d&eacute;termination du prix de cession.&nbsp;
N&eacute;anmoins, la valeur du droit au bail d&eacute;pend de plusieurs &eacute;l&eacute;ments :&nbsp;
<ul>
 <li>son emplacement</li>
 <li>les caract&eacute;ristiques des locaux</li>
 <li>les donn&eacute;es juridiques et &eacute;conomiques du bail (prix, dur&eacute;e restant &agrave; courir...)</li>
</ul>
Enfin, il est important de noter que, la cession du droit au bail n'impliquant la cession que d'un &eacute;l&eacute;ment du fonds de commerce, celle-ci est moins on&eacute;reuse que la cession du fonds de commerce.&nbsp;
<h2>Mod&egrave;le de contrat de cession bail commercial&nbsp;</h2>
Le contrat de cession de bail commercial &eacute;tant encadr&eacute; par certaines dispositions l&eacute;gales, un mod&egrave;le est disponible ici &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664878367-cession_de_droit_au_bail_commercial.pdf" title="Contrat cession bail commercial" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664878369-capture-d-ecran-2022-10-04-a-12-10-31.png" width="425" height="564" /></a>

La cession d'un bail commercial : comment ça marche ? 

Un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>, c'est-&agrave;-dire le contrat de location entre le propri&eacute;taire et le locataire d'un local destin&eacute; &agrave; une activit&eacute; commerciale, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Comment fonctionne le renouvellement ?&nbsp;
<h2>La tacite prolongation</h2>
Le bail commercial peut se poursuivre par tacite prolongation aux m&ecirc;mes clauses et conditions que le contrat initial. Cela signifie qu'il n'y a pas d'extinction et de formation d'un nouveau <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de bail</a> commercial m&ecirc;me pass&eacute; la dur&eacute;e pr&eacute;vue de 9 ans. Cette prolongation n'a en revanche pas de dur&eacute;e d&eacute;termin&eacute;e.&nbsp;
C'est le cas lorsqu'aucune des parties au contrat ne r&eacute;agit au moment de l'&eacute;ch&eacute;ance pr&eacute;vue au contrat.&nbsp;
🛎 Rappel : en principe, la dur&eacute;e d'un bail commercial est de 9 ans. Le locataire peut n&eacute;anmoins en demander la r&eacute;siliation au bout de 3 ou 6 ans.&nbsp;
En effet, le <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840/" target="_blank" rel="noopener">Code de commerce</a> dispose que si le bail ne fait l'objet ni d'un renouvellement, ni d'un cong&eacute;, il est tacitement reconduit et continue &agrave; produire ses effets. Par cons&eacute;quent, le locataire et le propri&eacute;taire restent <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">soumis &agrave; leurs obligations</a> et notamment au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">paiement du loyer</a> et des charges.&nbsp;
En revanche, la loi pr&eacute;voit que si le bail s'est reconduit au-del&agrave; d'une dur&eacute;e de 12 ans, les dispositions protectrices de plafonnement du loyer ne s'appliquent plus. Le propri&eacute;taire sera libre d'augmenter le loyer sans prendre en compte l'&eacute;volution de l'indice de r&eacute;f&eacute;rence stipul&eacute; au contrat (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001532541" target="_blank" rel="noopener">ILC</a> ou <a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617112" target="_blank" rel="noopener">ILAT</a>).&nbsp;
Par cons&eacute;quent, le locataire a tout int&eacute;r&ecirc;t &agrave; r&eacute;agir avant que le propri&eacute;taire ne puisse r&eacute;viser le loyer sans plafonnement.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : lors de la reconduction tacite d'un contrat, le preneur n'est plus titulaire du droit au bail. Par cons&eacute;quent, s'il souhaite vendre son fonds de commerce, il faudra que l'acqu&eacute;reur n&eacute;gocie avec le propri&eacute;taire pour conclure un avenant ou un nouveau contrat. Il est possible de c&eacute;der un bail commercial.
<h2>Le renouvellement du bail commercial apr&egrave;s 9 ans</h2>
<h3>Quelles conditions pour un renouvellement ?</h3>
Le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-proprietaire-bailleur-quels-droits">bailleur</a> et le preneur peuvent &ecirc;tre &agrave; l'origine d'une proposition de renouvellement du bail commercial.&nbsp;
🛎 Rappel : lorsque l'une des parties propose un renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite. En effet, la reconduction tacite ne survient qu'en l'absence de r&eacute;action de la part du propri&eacute;taire et du locataire. Cela vaut peu importe que le renouvellement soit accept&eacute; ou refus&eacute;.&nbsp;
M&ecirc;me si le renouvellement et la prolongation tacite produisent les m&ecirc;mes effets, ce sont des proc&eacute;dures diff&eacute;rentes :
<ul>
 <li>le renouvellement n&eacute;cessite la r&eacute;daction d'un nouveau bail ou d'un avenant au bail initial. Des modifications du contrat peuvent intervenir et notamment s'agissant du montant des loyers </li>
 <li>la prolongation n'emporte pas la cr&eacute;ation d'un nouveau bail. Ainsi, c'est le contrat initial qui continue de s'appliquer</li>
</ul>
&Agrave; la fin de la dur&eacute;e du contrat de bail (9 ans au minimum), le locataire peut donc b&eacute;n&eacute;ficier du droit au renouvellement. Il faut n&eacute;anmoins remplir les conditions suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>le locataire doit &ecirc;tre propri&eacute;taire du fonds de commerce&nbsp; </li>
 <li>il doit avoir une immatriculation au <a href="https://www.economie.gouv.fr/entreprises/registre-commerce-societes-rcs" target="_blank" rel="noopener">registre des commerces et des soci&eacute;t&eacute;s</a> ou au <a href="https://rnm.artisanat.fr/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;pertoire national des m&eacute;tiers</a> </li>
 <li>il doit effectivement exploiter le fonds de commerce au sein du local concern&eacute;&nbsp;</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d'un d&eacute;lai de deux ans pour contester sa situation en saisissant le tribunal judiciaire.&nbsp;
<h3>Quelle proc&eacute;dure pour un renouvellement ?</h3>
<ul>
 <li>D&eacute;livrance de la demande / offre de renouvellement du bail commercial&nbsp; Elle peut &ecirc;tre le fait du preneur ou du bailleur. Ce dernier peut notifier un cong&eacute; avec offre de renouvellement. Cela signifie que le propri&eacute;taire est pr&ecirc;t &agrave; accepter un renouvellement mais qu'il se r&eacute;serve le droit de refuser en fonction des conditions voulues par le locataire. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser. Le locataire peut &eacute;galement formuler une demande de renouvellement qui doit parvenir au propri&eacute;taire au moins 6 mois avant l'&eacute;ch&eacute;ance du bail. </li>
 <li>R&eacute;ponse &agrave; la demande / offre de renouvellement du bail commercial La r&eacute;ponse du bailleur doit intervenir dans les 3 mois avant le terme du bail. &Agrave; d&eacute;faut de r&eacute;action du bailleur, sa r&eacute;ponse est consid&eacute;r&eacute;e positive et le bail se renouvelle.&nbsp; Le preneur a la possibilit&eacute; d'accepter le principe d'un renouvellement mais de refuser le nouveau montant du loyer.&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="renouvellement-bail-commercial" title="renouvellement-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654620201-working.jpeg" width="414" height="276" />
<h2>Les apports de la loi Pinel</h2>
Avec la loi Pinel, le l&eacute;gislateur a instaur&eacute; un cadre formel au renouvellement des baux commerciaux.
S'agissant du droit au renouvellement du bail commercial, le texte a abandonn&eacute; l'exigence de nationalit&eacute; fran&ccedil;aise. Auparavant, cela avait pour cons&eacute;quence une discrimination &agrave; l'&eacute;gard des commer&ccedil;ants non-Fran&ccedil;ais.&nbsp;
La r&eacute;forme Pinel a &eacute;galement interdit le bail commercial ferme qui privait le preneur d'un droit de r&eacute;siliation.&nbsp;
En ce qui concerne la r&eacute;vision du loyer, elle ne peut d&eacute;passer 10 % du loyer pay&eacute; au cours de l'ann&eacute;e pr&eacute;c&eacute;dente.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : la r&eacute;vision du loyer peut intervenir tous les trois ans (on parle de r&eacute;vision triennale). Elle peut &ecirc;tre &agrave; l'initiative du bailleur ou du preneur.&nbsp;
Par ailleurs, la loi exige d&eacute;sormais que les &eacute;l&eacute;ments suivants soient inscrits ou annex&eacute;s au bail dans le cadre d'un renouvellement :&nbsp;
<ul>
 <li>un droit de r&eacute;siliation triennale : le preneur doit avoir la possibilit&eacute; de r&eacute;silier son contrat tous les 3 ans&nbsp; </li>
 <li>un droit de pr&eacute;emption : le locataire est acheteur prioritaire si le propri&eacute;taire d&eacute;cide de vendre son local commercial. Le bailleur doit obligatoirement notifier son intention de vendre au locataire par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception </li>
 <li>un inventaire des charges : il conviendra d'effectuer une mise &agrave; jour annuelle&nbsp; </li>
 <li>le montant du loyer&nbsp; </li>
 <li>le montant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a>&nbsp; </li>
 <li>un &eacute;tat des lieux&nbsp;</li>
</ul>

Renouvellement d'un bail commercial : comment ça marche ? 

En principe, le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#quid-du-loyer-dun-bail-commercial-?">bail commercial</a> est un contrat qui se conclut pour une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#bail-commercial-a-quoi-ca-sert-?">dur&eacute;e de 9 ans</a>. N&eacute;anmoins, le bailleur et le preneur peuvent parvenir &agrave; r&eacute;siliation dans certaines conditions sp&eacute;cifiques. Par ailleurs, il est imp&eacute;ratif de respecter certaines r&egrave;gles dans le cadre d'une rupture.&nbsp;
<h2>R&eacute;siliation triennale du bail</h2>
Le preneur peut mettre un terme au bail &agrave; l'expiration d'une p&eacute;riode triennale, c'est-&agrave;-dire apr&egrave;s 3 ou 6 ans. Dans cette hypoth&egrave;se, il ne doit pas avancer un motif particulier.&nbsp;
Ainsi, le locataire doit avertir le propri&eacute;taire du local soit :&nbsp;
<ul>
 <li>par acte de commissaire de justice&nbsp;</li>
 <li>par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception</li>
</ul>
Le locataire commercial doit avertir le propri&eacute;taire au moins 6 mois avant l'expiration de la p&eacute;riode triennale en cours. Si le locataire avertit le propri&eacute;taire hors d&eacute;lai, cela a pour effet de reporter la rupture &agrave; la prochaine p&eacute;riode triennale.&nbsp;
Si le contrat le pr&eacute;voit, la r&eacute;siliation triennale peut &ecirc;tre exclue dans les cas suivants :
<ul>
 <li>bail commercial sup&eacute;rieur &agrave; 9 ans&nbsp;</li>
 <li>bail de local destin&eacute; &agrave; l'exercice d'une seule activit&eacute; commerciale</li>
 <li>contrat pour usage exclusif de bureau&nbsp;</li>
 <li>bail pour un local de stockage</li>
</ul>
<h2>R&eacute;siliation hors p&eacute;riode triennale</h2>
Il existe des exceptions au principe de r&eacute;siliation triennale.&nbsp;
Le preneur peut demander la r&eacute;siliation du bail &agrave; tout moment s'il remplit les conditions suivantes.&nbsp;
Il faut que le locataire soit :
<ul>
 <li>commer&ccedil;ant&nbsp;</li>
 <li>g&eacute;rant majoritaire d'une SARL</li>
 <li>ou associ&eacute; unique d'une EURL</li>
</ul>
⚠️ Attention : le dirigeant d'une SAS ou celui d'une SA ne peuvent pas r&eacute;silier le bail avant la fin de la p&eacute;riode triennale.&nbsp;
Il faut que cela se cumule avec l'une des situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>un d&eacute;part &agrave; la retraite&nbsp;</li>
 <li>une demande de pension d'invalidit&eacute;&nbsp;</li>
 <li>le d&eacute;c&egrave;s du locataire&nbsp;</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : il est possible d'inclure au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">bail</a> une clause stipulant que le contrat se r&eacute;silie automatiquement &agrave; la mort du preneur. Autrement, il revient aux h&eacute;ritiers du locataire de rompre le contrat sans devoir attendre l'&eacute;ch&eacute;ance triennale. Les h&eacute;ritiers peuvent &eacute;galement d&eacute;cider de poursuire l'ex&eacute;cution du contrat jusqu'&agrave; son &eacute;ch&eacute;ance.&nbsp;
Dans les cas o&ugrave; le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/droit-du-locataire-tout-comprendre">locataire</a> cumule les conditions susvis&eacute;es, il peut donner cong&eacute; au propri&eacute;taire. 📦
Il doit cependant respecter certaines r&egrave;gles. Il doit imp&eacute;rativement pr&eacute;venir le bailleur 6 mois &agrave; l'avance et lui faire parvenir une lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception ou l'avertir par acte de commissaire de justice.&nbsp;
<h3>R&eacute;siliation amiable&nbsp;</h3>
Le locataire et le propri&eacute;taire du local commercial peuvent librement d&eacute;cider de rompre leur contrat &agrave; tout moment. Il est tout &agrave; fait possible pour un locataire de demander au propri&eacute;taire si ce dernier accepte de mettre un terme au bail, et vice-versa. Les parties conviennent alors d'une date en vue de l'<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-de-sortie-tout-comprendre">&eacute;tat des lieux de sortie</a>.
La r&eacute;solution amiable ne pr&eacute;voit pas un formalisme particulier. Il convient n&eacute;anmoins de formaliser cet accord par &eacute;crit. 📄✍🏼
<h3>R&eacute;siliation du bail par le propri&eacute;taire</h3>
Le bailleur peut d&eacute;cider de rompre le contrat qu'il a conclu avec le preneur si ce dernier commet une faute.&nbsp;
Une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">faute du locataire</a> est notamment constitu&eacute;e lorsqu'il ne se conforme pas &agrave; ses obligations pr&eacute;vues contractuellement. Cela peut &ecirc;tre le cas par exemple si le locataire exerce une activit&eacute; sans l'autorisation du propri&eacute;taire ou qu'il sous-loue le local commercial de fa&ccedil;on irr&eacute;guli&egrave;re.&nbsp;
Le propri&eacute;taire peut ainsi soit :&nbsp;
<ul>
 <li>demander la r&eacute;siliation judiciaire en saisissant le tribunal judiciaire&nbsp;</li>
 <li>appliquer la clause r&eacute;solutoire du bail&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="resiliation-bail-commercial" title="resiliation-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768894-contratdeprofessionnalisationquelsavantagespourlemployeur3f.jpg" width="399" height="266" />
<h2>Cas particulier : r&eacute;siliation avec indemnit&eacute; d'&eacute;viction</h2>
Lorsque le bailleur r&eacute;silie le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>, il est tenu de payer une indemnit&eacute; d'&eacute;viction au locataire.&nbsp;
Cette indemnit&eacute; peut &ecirc;tre fix&eacute;e par le bailleur et le locataire. Cependant, elle est tr&egrave;s souvent &eacute;valu&eacute;e par un expert dans le cadre d'une proc&eacute;dure judiciaire.&nbsp;
Si la r&eacute;siliation du bail a pour cons&eacute;quence la perte d&eacute;finitive du fonds de commerce, l'indemnit&eacute; d'&eacute;viction doit &ecirc;tre &eacute;gale &agrave; la valeur marchande du fonds.&nbsp;
Le bailleur ne doit pas payer d'indemnit&eacute; au preneur dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>le locataire n'est plus en droit de b&eacute;n&eacute;ficier de la propri&eacute;t&eacute; commerciale au jour du cong&eacute;</li>
 <li>l'administration a d&eacute;clar&eacute; l'immeuble insalubre</li>
 <li>le bailleur justifie d'un motif grave et l&eacute;gitime &agrave; l'encontre du locataire&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Cas particulier : la proc&eacute;dure collective</h2>
Dans le cas d'une proc&eacute;dure collective, le bail commercial se poursuit automatiquement.&nbsp;
Il revient &agrave; l'administrateur judiciaire ou au liquidateur de d&eacute;cider s'il convient de poursuivre le bail commercial ou de le c&eacute;der.&nbsp;
⛔️ Interdit : il n'est pas possible de pr&eacute;voir une clause qui stipule la r&eacute;siliation automatique du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de continuation du bail commercial</h3>
La d&eacute;cision de l'administrateur judiciaire ou du liquidateur de continuer le bail s'impose au bailleur.&nbsp;
En effet, le propri&eacute;taire ne peut s'opposer &agrave; une telle d&eacute;cision, quand bien m&ecirc;me le locataire n'aurait pas pay&eacute; les loyers d&ucirc;s.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : afin de tenter de r&eacute;cup&eacute;rer les sommes dues au titre des <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#quid-du-loyer-dun-bail-commercial-?">impay&eacute;s de loyer</a>, le bailleur doit faire une <a href="https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22359" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;claration de cr&eacute;ances</a>.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de r&eacute;siliation du bail commercial</h3>
L'administrateur judiciaire r&eacute;silie le bail s'il consid&egrave;re qu'il n'y aura pas les fonds n&eacute;cessaires pour le paiement des loyers apr&egrave;s&nbsp;l'ouverture de la proc&eacute;dure collective.&nbsp;
Le liquidateur judiciaire peut d&eacute;cider de mettre un terme au contrat &agrave; tout moment.&nbsp;
En ce qui concerne le bailleur, ce dernier peut exiger la r&eacute;siliation du bail d&egrave;s 3 mois apr&egrave;s l'ouverture de la proc&eacute;dure collective si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de cession du bail commercial&nbsp;</h3>
Il est possible de c&eacute;der le bail commercial dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>lors du redressement ou de la sauvegarde judiciaires, dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du preneur. L'acceptation du bailleur n'est pas n&eacute;cessaire</li>
 <li>lors de la liquidation judiciaire et ind&eacute;pendamment de la cession du reste de l'entreprise. Le droit d'agr&eacute;ment du bailleur ou le droit de pr&eacute;emption de la commune doivent &ecirc;tre respect&eacute;s.&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Mod&egrave;le de lettre de r&eacute;siliation du bail commercial</h2>
Un mod&egrave;le de lettre de r&eacute;siliation du bail commercial est disponible ici &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664519879-modele-resiliation-bail-commercial.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664519686-capture-modele-resiliation-bail-commercial.png" width="366" height="360" /></a>

Résiliation d'un bail commercial : comment ça marche ? 

Le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">bail</a> commercial, aussi dit "bail 3 6 9" est le contrat de location qui porte sur les locaux au sein desquels une activit&eacute; commerciale s'exerce. Ce contrat r&eacute;pond &agrave; certaines dispositions sp&eacute;cifiques issues notamment du Code de commerce. Il est essentiel de se renseigner sur la r&egrave;glementation afin de cerner la mesure de son engagement. On vous explique.&nbsp;
<h2>Bail commercial : d&eacute;finition</h2>
<h3>Les caract&eacute;ristiques du "bail 3 6 9"</h3>
Le bail commercial ne peut porter que sur la location d'un local administrativement affect&eacute; &agrave; usage commercial.&nbsp;Le bail commercial ne peut se conclure s'il s'agit d'une habitation. Pour changer le statut d'un local, il faut obtenir l'accord de la mairie. Tout changement se d&eacute;clare ensuite &agrave; l'administration fiscale dans un d&eacute;lai de 90 jours.&nbsp;
⚠️ Attention : m&ecirc;me si une activit&eacute; commerciale s'exerce au sein d'un local d'habitation (au sens administratif du terme), le r&eacute;gime des baux commerciaux ne s'applique pas.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il faut imp&eacute;rativement que le locataire s'inscrive au <a href="https://www.infogreffe.fr/" target="_blank" rel="noopener">registre du commerce et des soci&eacute;t&eacute;s</a> (RCS) ou au <a href="https://rnm.artisanat.fr/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;pertoire national des m&eacute;tiers</a> (RNM).&nbsp;
L'activit&eacute; exerc&eacute;e peut &ecirc;tre commerciale, industrielle ou artisanale. Il faut que le local concern&eacute; serve &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal.&nbsp;
⚠️ Attention : si vous vous appr&ecirc;tez &agrave; signer un contrat intitul&eacute; "bail commercial", il convient tout d'abord de s'assurer que le local est bien soumis aux dispositions relatives aux locaux de type commercial.&nbsp;
Les parties au contrat sont le propri&eacute;taire et le locataire, appel&eacute;s respectivement bailleur et preneur.&nbsp;
Les dispositions des <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/#LEGISCTA000006146040" target="_blank" rel="noopener">articles L.145-1 et suivants du Code de commerce</a> r&eacute;gissent le bail commercial. Ces derni&egrave;res sont tr&egrave;s protectrices du locataire. L'objectif &eacute;tant de permettre au preneur d'exercer son activit&eacute; de fa&ccedil;on sereine.&nbsp;
Par ailleurs, les r&egrave;gles du statut des baux commerciaux visent &agrave; favoriser la continuit&eacute; de l'exploitation commerciale.&nbsp;
La r&eacute;daction d'un bail commercial doit respecter certaines dispositions d'ordre public. Cela signifie qu'il n'est en principe pas possible de pr&eacute;voir contractuellement des clauses diff&eacute;rentes de celles impos&eacute;es par loi.
<img alt="bail-commercial" title="bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654619385-fruit.png" width="497" height="291" />
<h3>La dur&eacute;e</h3>
Le bail commercial se conclut pour une dur&eacute;e maximum de 9 ann&eacute;es.&nbsp;
Le preneur peut le r&eacute;silier tous les 3 ans.&nbsp;
Par cons&eacute;quent, la dur&eacute;e du bail commercial est de 3, 6 ou 9 ans.&nbsp;
En revanche, si le bailleur souhaite rompre le contrat, il doit payer une indemnit&eacute; d'&eacute;viction au preneur.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : Les parties peuvent convenir d'une dur&eacute;e sup&eacute;rieure &agrave; 9 ans. En revanche, le plafonnement des loyers ne s'appliquera pas. Un contrat ne peut n&eacute;anmoins pas se conclure pour une dur&eacute;e ind&eacute;termin&eacute;e.&nbsp;
<h2>Quel est le contenu du bail commercial ?</h2>
Le bailleur et le preneur peuvent librement choisir la forme de leur contrat. N&eacute;anmoins, il est vivement recommand&eacute; d'opter pour un contrat &eacute;crit.&nbsp;
Les informations suivantes doivent imp&eacute;rativement figurer au contrat :&nbsp;
<ul>
 <li>l'identit&eacute; des parties&nbsp;</li>
 <li>le type d'activit&eacute; exerc&eacute;e au sein du local commercial&nbsp;</li>
 <li>le montant du loyer&nbsp;</li>
 <li>les modalit&eacute;s de r&egrave;glement du loyer&nbsp;</li>
 <li>la dur&eacute;e du bail&nbsp;</li>
 <li>le droit au renouvellement du bail&nbsp;</li>
 <li>le mode de r&eacute;siliation du bail&nbsp;</li>
</ul>
Le preneur ne peut exercer une activit&eacute; commerciale, industrielle ou artisanale autre que celle qui figure sur le bail.&nbsp;
Si le locataire souhaite changer d'activit&eacute; mais conserver son local commercial, ce dernier doit effectuer une demande de d&eacute;sp&eacute;cialisation aupr&egrave;s du propri&eacute;taire.&nbsp;
De mani&egrave;re g&eacute;n&eacute;rale, le locataire doit imp&eacute;rativement demander l'accord du propri&eacute;taire avant tout changement. &Agrave; d&eacute;faut, cela peut &ecirc;tre un motif de r&eacute;siliation de bail de la part du bailleur.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il est possible d'ins&eacute;rer une clause "tous commerces" pour &eacute;viter les probl&eacute;matiques li&eacute;es aux changements d'activit&eacute;.&nbsp;
⚠️ Attention : il ne faut pas confondre le bail commercial avec le bail professionnel qui est la location de locaux affect&eacute;s &agrave; une activit&eacute; lib&eacute;rale ou encore la mise &agrave; disposition de locaux commerciaux.&nbsp;
Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement figurer en annexes au contrat de bail :&nbsp;
<ul>
 <li>l'&eacute;tat des risques naturels, miniers et technologiques (<a href="https://www.ernmt-officiel.com/" target="_blank" rel="noopener">ERNMT</a>)</li>
 <li>le diagnostic de performance &eacute;nerg&eacute;tique (<a href="https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe" target="_blank" rel="noopener">DPE</a>)</li>
 <li>le <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F742" target="_blank" rel="noopener">diagnostic amiante</a></li>
 <li>l'&eacute;tat des lieux d'entr&eacute;e</li>
 <li>l'annexe verte si le local fait plus de 2000m2&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Quid du loyer d'un bail commercial ?&nbsp;</h2>
Les parties fixent librement le montant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">loyer</a> initial. Habituellement, le montant du loyer s'exprime en euros annuels hors taxes par m&egrave;tre carr&eacute;.&nbsp;
En revanche, la r&eacute;vision des loyers en cours de contrat est encadr&eacute;e. Cela a pour vocation de prot&eacute;ger le locataire d'un local commercial contre son &eacute;ventuelle d&eacute;pendance &agrave; l'&eacute;gard du propri&eacute;taire.&nbsp;
En effet, le montant du loyer du bail commercial doit &ecirc;tre en ad&eacute;quation avec la valeur locative du local.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : le loyer d'un local commercial lou&eacute; nu est exon&eacute;r&eacute; de la TVA alors que celui d'un local commercial &eacute;quip&eacute; est soumis &agrave; la TVA au taux de 20%.&nbsp;
En suppl&eacute;ment du loyer, certains bailleurs exigent le paiement d'un droit d'entr&eacute;e appel&eacute; "pas-de-porte". &Agrave; la diff&eacute;rence du d&eacute;p&ocirc;t de garantie, le pas-de-porte ne sera pas restitu&eacute; au locataire en fin de bail.&nbsp;
<h2>Bail commercial : mod&egrave;le&nbsp;</h2>
Le contrat de bail commercial &eacute;tant encadr&eacute; par certaines dispositions l&eacute;gales, un mod&egrave;le de contrat est disponible ci-dessous &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664524493-modele-bail-commercial.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664524484-capture-modele-bail-commercial.png" width="324" height="411" /></a>
<h2>Le renouvellement du bail commercial&nbsp;</h2>
Un bail commercial, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. <span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le contrat peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, il se poursuit sans qu'il soit n&eacute;cessaire de r&eacute;diger un nouveau contrat ou un avenant.&nbsp;
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Les parties peuvent n&eacute;anmoins proposer un renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, la conclusion d'un nouveau contrat ou l'&eacute;laboration d'un avenant est n&eacute;cessaire.&nbsp;
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Si le contrat est reconduit au del&agrave; d'une dur&eacute;e de 12 ans, le plafonnement du loyer n'a plus vocation &agrave; s'appliquer.&nbsp;
<h2><span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">La r&eacute;siliation du bail commercial</h2>
En principe, le bail commercial se conclut pour une dur&eacute;e de 9 ans. <span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le locataire peut y mettre un terme &agrave; l'expiration d'une p&eacute;riode triennale. Il existe cependant des exceptions &agrave; ce principe triennal.
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le propri&eacute;taire peut, lui aussi, mettre fin au contrat de fa&ccedil;on exceptionnelle si le locataire commet un manquement.
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Par ailleurs, la r&eacute;solution amiable est possible en tout &eacute;tat de cause.&nbsp;<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">

Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir sur ce contrat de location

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L'ESSENTIEL



<ul><li>Avant toute action en justice dans le but de résilier le bail, vous avez la possibilité de mettre votre locataire en demeure de payer ses loyers. Pour cela, votre lettre doit contenir certains éléments indispensables, comme par exemple la mention « mise en demeure » qui marque le début d’une action en justice si votre locataire ne réagit pas rapidement.</li><li>Lorsque vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer, il est important de prévenir rapidement votre bailleur afin de trouver une solution à l’amiable avant une éventuelle action en justice. Vous pouvez, par exemple, rédiger une demande d’échéancier de la dette.</li><li>Lorsque vous décidez de saisir le juge en raison des loyers impayés par votre locataire, vous devez bien suivre les étapes de la procédure afin de pouvoir obtenir la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire. Par exemple, vous devez faire appel à un huissier de justice pour la délivrance de certains actes.</li></ul>
</div></div>







Votre locataire a cessé de payer son loyer et vous vous demandez comment rédiger une lettre pour réclamer les sommes dues? Pas de panique, on vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la lettre pour loyer impayé du bail commercial ! 👨🏼‍🏫



<h2 id="mise-en-demeure-loyer-impayé-bail-commercial">La mise en demeure pour loyer impayé du bail commercial</h2>



🔎 Il faut être vigilant concernant le défaut de paiement des loyers commerciaux. En effet, bien souvent le bail commercial prévoit que le défaut de paiement du loyer entraîne la résiliation du bail commercial.



Avant toute action en résiliation du bail, vous avez la possibilité de mettre votre locataire en demeure de payer ses loyers. 💰



👉 Pour cela, votre lettre doit contenir certains éléments indispensables :



<ul><li>la date; 📅</li><li>votre adresse ainsi que l’adresse complète du destinataire; 📍</li><li>un exposé du litige (il s’agit de lister les échéances à payer); 📜</li><li>la précision selon laquelle votre courrier constitue une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/mise-en-demeure-ce-quil-faut-savoir">mise en demeure</a> (l’emploi de ce terme précis est important), qui marque le début d’une action en justice si votre locataire ne réagit pas rapidement; 🔎</li><li>votre réclamation accompagnée de son fondement juridique (article 1709 du code civil) ; 📕</li><li>un délai raisonnable de réponse et d’exécution de votre demande; ⌛️</li><li>votre signature.✏️</li></ul>



📝Bon à savoir: le locataire mis en demeure, verra courir contre lui les intérêts de retard, jusqu'au paiement définitif des loyers. C'est pourquoi il est important d'envoyer la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et qu'il faut indiquer de façon claire qu'il s'agit d'une mise en demeure de payer.



<h2 id="modele-lettre-échéancier-loyer-impayé">Modèle de lettre : échéancier pour loyer impayé </h2>



🤦🏿‍♂️ Si vous rencontrez des <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/comment-sen-sortir-pour-payer-ses-loyers">difficultés pour payer votre loyer</a>, il est important de prévenir rapidement votre bailleur afin de trouver une solution à l’amiable avant une éventuelle action en justice. Vous pouvez, par exemple, rédiger une demande d’échéancier de la dette.



👉 Pour cela, votre lettre doit contenir certains éléments indispensables :



<ul><li>la date et le lieu; 📆🌎</li><li>votre adresse ainsi que l’adresse complète du destinataire;📍</li><li>une brève explication de la situation indiquant que vous rencontrez des difficultés financières;❌💰</li><li>votre proposition de paiement échelonnée, vous indiquerez les dates et les montants prévus.📄</li></ul>



📝Bon à savoir: Afin de pouvoir justifier que vous avez effectué cette démarche en cas de litige, il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.



<h2 id="procédure-loyer-impayé-bail-commercial">La procédure pour loyer impayé du bail commercial</h2>



💡Lorsque votre locataire cesse de payer son loyer et que vous souhaitez récupérer votre argent, vous devez alors vérifier si votre contrat contient une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/la-clause-resolutoire-comment-rompre-le-bail-dhabitation">clause résolutoire.</a>



Cette clause a pour effet de résilier le contrat en cas de manquement par le <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/obligations-du-locataire-tout-comprendre">locataire à l’une de ses obligations</a>, comme par exemple l’obligation de payer le loyer. Afin d’actionner la clause résolutoire, vous devez procéder à un commandement de payer qui doit être délivré par un huissier de justice.🚶‍♂️⚖️



📑 Le commandement de payer doit indiquer très précisément à votre locataire sa faute (non-paiement du loyer), les sommes dues (vous devez être précis), l’obligation de régler la dette dans un délai d'un mois et la mention selon laquelle à défaut de paiement, le bail sera résilié. 



Dans le cas où votre locataire ne régularise pas la situation, vous devez demander au juge des référés de résilier le bail en mettant en œuvre la clause résolutoire.👨🏻‍⚖️



🙍🏻‍♂️ Le locataire peut demander au juge de suspendre la mise en œuvre de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement. En effet, le juge accorde souvent cette requête aux locataires de bonne foi qui ont subi une baisse de leur chiffre d’affaires, par exemple.



👆🏻En revanche, si le juge constate la résiliation du bail, il peut établir une ordonnance d’expulsion et condamner le locataire à payer les arriérés locatifs, une indemnité d’occupation pour le temps passé au-delà du délai, le cas échéant, ainsi que les <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/qui-paie-les-frais-dhuissier-pour-loyer-impaye">frais d’huissier</a> et d’avocats éventuels.

Modèle de lettre pour loyer impayé du bail commercial

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Il faut être vigilant concernant le défaut de paiement des loyers commerciaux, bien souvent le bail commercial prévoit que cela entraîne sa résiliation.

Talita Morais

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 L'ESSENTIEL
 <ul>
 <li>Le contrat de location, aussi appel&eacute; contrat de bail, est un contrat de droit immobilier qui porte sur un bien immobilier (par exemple : maison, appartement, place de parking, bureau, etc.)</li>
 <li>Il permet &agrave; une personne, le bailleur, de faire b&eacute;n&eacute;ficier d'un bien immobilier &agrave; une autre personne, le locataire. En contrepartie, ce locataire verse au bailleur un loyer.</li>
 <li>Le bail est alors soumis &agrave; un r&eacute;gime bien pr&eacute;cis et doit ob&eacute;ir &agrave; certaines r&egrave;gles afin d'&ecirc;tre valide. Ces r&egrave;gles d&eacute;pendent notamment de l'objet de la location.</li>
 <li>Tant le propri&eacute;taire que le locataire ont alors des droits et obligations particuli&egrave;res, qui vont au-del&agrave; de la simple mise &agrave; disposition contre le paiement d'un loyer.</li>
 <li>La dur&eacute;e du bail locatif est &eacute;galement r&eacute;glement&eacute;e, et des dispositions particuli&egrave;res sont &agrave; respecter lorsque vous souhaitez y mettre fin.</li>
 </ul>
 </div>
</div>
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Le bail locatif, ou contrat de location, est un contrat par lequel&nbsp;une personne, le bailleur, accorde &agrave; une autre personne, le locataire, le droit de jouir d&rsquo;un bien immobilier. Il est possible d'y avoir recours dans des situations tr&egrave;s diff&eacute;rentes, allant de la location d'un lieu de vie &agrave; la location afin d'y &eacute;tablir un commerce. Mais comment fonctionne le bail, et comment peut-on y mettre fin ? Quels droits et obligations pour le propri&eacute;taire bailleur et son locataire ? On vous explique tout pas &agrave; pas. 😃&nbsp;
<h2 id="bail-definition">Bail : d&eacute;finition</h2>
💡 Un&nbsp;contrat de location, aussi appel&eacute; le bail,&nbsp;est un contrat par lequel&nbsp;une personne, le bailleur, accorde &agrave; une autre personne, le locataire, le droit de jouir d&rsquo;un bien immobilier.
🖌 On peut signer un contrat de location &agrave; des fins personnelles (le&nbsp;bail r&eacute;sidentiel)&nbsp;ou afin d&rsquo;y &eacute;tablir un commerce (on parle de&nbsp;bail commercial).
⏰ La location peut &ecirc;tre&nbsp;d'une plus ou moins longue dur&eacute;e. Souvent, elle s'&eacute;tale sur plusieurs ann&eacute;es. Dans certains cas, elle est au contraire tr&egrave;s courte, par exemple dans le cas d'une&nbsp;location saisonni&egrave;re.&nbsp;
🔎 Sachez qu'il existe plusieurs types de&nbsp;<a rel="noreferrer noopener" href="https://www.papernest.com/contrat-bail-location/" target="_blank">contrats de bail pour une location</a>&nbsp;et qu'ils ont tous leurs particularit&eacute;s : ex (le contrat bail meubl&eacute;, non meubl&eacute;, mobilit&eacute;, &eacute;tudiant &hellip;).
Bon &agrave; savoir 🔦&nbsp;:&nbsp;d&eacute;couvrez l'impact de la&nbsp;<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/location-saisonniere-loi-elan" target="_blank" rel="noopener">loi ELAN pour les locations saisonni&egrave;res</a>.
<h2 id="procedure-bail">Le contrat de bail</h2>
&nbsp;⚠️ Pour obtenir un bail, il est n&eacute;cessaire d&rsquo;effectuer&nbsp;plusieurs d&eacute;marches pour louer un bien.
&nbsp;📝 Dans un premier temps, il est n&eacute;cessaire de conclure par &eacute;crit un contrat de bail locatif. Le contrat de bail est alors &eacute;tabli par le propri&eacute;taire et il est ensuite approuv&eacute; par le locataire. L'&eacute;crit permet alors de s&eacute;curiser l'accord des deux parties.
📃 Ensuite, il faut proc&eacute;der &agrave; l'<a rel="noreferrer noopener" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-comment-ca-marche" target="_blank">&eacute;tat des lieux</a>. Il s'agit un document qui permet de&nbsp;d&eacute;crire l&rsquo;&eacute;tat d&rsquo;un bien immobilier. Ce document a pour objectif de noter&nbsp;tous les d&eacute;g&acirc;ts d&eacute;j&agrave; existants, afin de d&eacute;terminer si des d&eacute;g&acirc;ts ont &eacute;t&eacute; faits par le locataire &agrave; son d&eacute;part.
Il va permettre d&rsquo;appr&eacute;cier les conditions du bien immobilier avant que le locataire y installe sa r&eacute;sidence ou son commerce (l'<a rel="noreferrer noopener" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-d-entree-tout-savoir" target="_blank">&eacute;tat des lieux d&rsquo;entr&eacute;e</a>).
Bon &agrave; savoir ☝🏻: il faut &eacute;galement effectuer un &eacute;tat des lieux lorsque l&rsquo;on quitte le bien (l'<a rel="noreferrer noopener" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-de-sortie-tout-comprendre" target="_blank">&eacute;tat des lieux de sortie</a>).
Bien comprendre les enjeux de l&rsquo;&eacute;tat des lieux est essentiel, notamment pour s&rsquo;assurer de bien r&eacute;cup&eacute;rer sa&nbsp;<a rel="noreferrer noopener" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/caution-location-tout-savoir" target="_blank">caution locative</a>.
A noter ✍🏻&nbsp;:&nbsp;lorsque l&rsquo;on trouve une location via une agence immobili&egrave;re, il faut prendre en compte le paiement de&nbsp;frais d&rsquo;agence.
<h2>Bail de location : les r&egrave;gles applicables</h2>
<h3 id="droits-obligations-bail">Quels droits et obligations en cas de bail ?</h3>
Les parties &agrave; un contrat de location b&eacute;n&eacute;ficient d'un&nbsp;certain nombre de droits.&nbsp;
💡 Bien conna&icirc;tre&nbsp;les&nbsp;<a rel="noreferrer noopener" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/le-proprietaire-bailleur-quels-droits" target="_blank">droits du propri&eacute;taire bailleur</a>&nbsp;et les droits du locataire&nbsp;est essentiel, afin de garantir le bon d&eacute;roulement de cette relation contractuelle.
La location d&rsquo;un bien immobilier implique non seulement des droits, mais &eacute;galement&nbsp;des obligations. Par exemple : le locataire est oblig&eacute; de payer son loyer au propri&eacute;taire en &eacute;change de la jouissance du bien immobilier qu'il loue.
Comme pour les droits, il est important de bien comprendre&nbsp;les&nbsp;<a rel="noreferrer noopener" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/obligations-du-bailleur-faites-le-point" target="_blank">obligations du propri&eacute;taire bailleur</a>&nbsp;et les obligations du locataire&nbsp;avant de s&rsquo;engager.
<h3 id="duree-bail-locatif">Dur&eacute;e du bail locatif</h3>
⏱ La dur&eacute;e du bail locatif d&eacute;pend de la qualit&eacute; du propri&eacute;taire et du type de logement lou&eacute;.
✔️ Si le propri&eacute;taire, soit le bailleur, est une personne morale (une entreprise, une association&hellip;), le contrat de bail a une dur&eacute;e minimale de 6 ans.
✔️Si le propri&eacute;taire est une personne physique, et que le logement est non meubl&eacute;, le contrat de bail a une dur&eacute;e minimale de 3 ans.
✔️ Si le logement est meubl&eacute;, le contrat de bail a une dur&eacute;e minimale de 1 an.
🙅🏾&zwj;♂️ Si vous voulez mettre fin au contrat de bail avant la dur&eacute;e minimale, vous pouvez <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-de-bail-tout-comprendre">r&eacute;silier votre bail</a> :
<ul>
 <li>d&rsquo;un&nbsp;commun accord, &agrave; la fin du contrat de bail</li>
 <li>de&nbsp;mani&egrave;re unilat&eacute;rale, &agrave; l'initiative de l'une des deux parties et sous certaines conditions (par exemple, le locataire doit respecter un d&eacute;lai de pr&eacute;avis, le propri&eacute;taire doit restituer la caution locative).</li>
</ul>
Vous comprenez maintenant ce qu&rsquo;est une location !

Le bail : tout savoir

Dans le cadre d'un contrat de bail, un bien immobilier est mis à la disposition d'un locataire par le propriétaire bailleur.

Amélie-Lou Blouin

https://ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir

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La procédure d’<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-comment-ca-marche" target="_blank" rel="noreferrer noopener">état des lieux</a>&nbsp;implique la réalisation d’un état des lieux d’entrée. A établir au moment de la remise des clefs, ce document permet de noter des informations concernant les caractéristiques du bien immobilier soumis au bail, afin de pouvoir identifier d’éventuel dégâts causés par le locataire à sa sortie.



Mais, que faut-il savoir sur l’état des lieux d’entrée ? On vous dit tout pas à pas sur cette procédure.



<h2 id="definition-etat-lieux-entree">Etat des lieux d’entrée : qu’est-ce que c’est ?</h2>



L’état des lieux d’entrée est un document qu’il faut&nbsp;obligatoirement&nbsp;remplir au début du&nbsp;<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir" target="_blank" rel="noreferrer noopener">bail</a>. Le locataire et le propriétaire bailleur (ou l’agence immobilière en charge de la location) vont ensemble&nbsp;inspecter le bien afin de prendre note de tout défaut.



Au moment de la&nbsp;<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-de-bail-tout-comprendre" target="_blank" rel="noreferrer noopener">résiliation du bail</a>, on comparera ensuite l’état des lieux d’entrée avec l'<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-de-sortie-tout-comprendre" target="_blank" rel="noreferrer noopener">état des lieux de sortie</a>, qui permettra de&nbsp;déterminer si le locataire a ou non causé des dégâts&nbsp;pendant la location. Si c’est le cas, le propriétaire bailleur pourra effectuer une&nbsp;retenue partielle ou totale&nbsp;sur la&nbsp;caution locative&nbsp;versée par le locataire au début du bail.



Bon à savoir :&nbsp;l’absence d’état des lieux&nbsp;n’invalide pas le bail. Toutefois, si c’est le cas, le bien sera présumé avoir été&nbsp;dans un état irréprochable&nbsp;au début du bail. Ainsi,&nbsp;s’il ne conteste pas&nbsp;l’absence d’état des lieux, le locataire pourra être&nbsp;tenu responsable&nbsp;de dégâts éventuels même s’ils existaient déjà à notre arrivée dans le bien.



<h2 id="procedure-etat-lieux-entree">Etat des lieux d’entrée : quelle procédure ?</h2>



L’état des lieux d’entrée peut être réalisé&nbsp;à l’amiable&nbsp;par parties, ou&nbsp;par un huissier de justice.&nbsp;Pour être en règle, il doit respecter un&nbsp;certain nombre de conditions&nbsp;:



<ul><li>La forme :&nbsp;<ul><li>Etre fait&nbsp;par écrit&nbsp;(sur papier ou sous forme électronique), en&nbsp;2 exemplaires, afin que chaque partie puisse en conserver un.</li><li>Son format doit&nbsp;permettre de comparer&nbsp;les informations qu'il contient avec celles du futur&nbsp;état des lieux de sortie.</li></ul></li><li>Le contenu :<ul><li>Contenir&nbsp;un nombre d’informations générales. Notamment, il s’agit de la date d’établissement de l’état des lieux, de l’emplacement du bien faisant l’objet du&nbsp;bail&nbsp;ou encore des noms des parties ainsi que de leurs adresses (pour le locataire, son domicile et, pour le bailleur, son siège social).</li><li>Indiquer&nbsp;les caractéristiques du bien, pièce par pièce. Par exemple, on va décrire l’état des murs, des sols et plafonds, ainsi que des équipements éventuels contenus dans le bien.</li></ul></li><li>Le contexte :&nbsp;l’état des lieux d’entrée doit impérativement être réalisé dans de&nbsp;bonnes conditions de luminosité.</li></ul>



Bon à savoir :&nbsp;une&nbsp;modification de l’état des lieux d’entrée&nbsp;est possible,&nbsp;sous 10 jours&nbsp;à compter de son établissement. On peut également apporter des modifications&nbsp;pendant le premier mois de chauffe&nbsp;(par exemple pour que soit noté un dysfonctionnement du système de chauffage).



<h2 id="couts-etat-lieux-entree">Etat des lieux d’entrée : quels coûts ?</h2>



Les frais associés à l’établissement d'un état des lieux d’entrée&nbsp;vont dépendre des personnes qui le réalisent :



<ul><li>S’il est réalisé&nbsp;à l’amiable par les parties :&nbsp;l'état des lieux d'entrée n’implique aucun frais.</li><li>S’il est réalisé par&nbsp;un professionnel&nbsp;(par exemple, un agent immobilier) :&nbsp;une partie des frais&nbsp;peut être mise à la charge du&nbsp;locataire.</li><li>S’il est réalisé par&nbsp;un huissier de justice :&nbsp;un certain nombre de frais vont être engendrés. Si l’huissier a été&nbsp;saisi par le propriétaire&nbsp;, les frais d’huissier sont&nbsp;entièrement à sa charge. Au contraire, si c’est&nbsp;l’initiative du locataire, les parties&nbsp;se partagent équitablement les frais&nbsp;d’huissier.</li></ul>



Après avoir effectué l'état des lieux d'entrée il est important de saisir l'étendue des&nbsp;<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/droit-du-locataire-tout-comprendre" target="_blank" rel="noreferrer noopener">droits du locataire</a>&nbsp;et les&nbsp;<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/obligations-du-locataire-tout-comprendre" target="_blank" rel="noreferrer noopener">obligations du locataire</a>&nbsp;dans le cadre du contrat de bail.&nbsp;

Etat des lieux d'entrée : tout savoir

L'état des lieux d'entrée est un document à remplir obligatoirement lors de la remis des clés au début du bail.

https://ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-d-entree-tout-savoir

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Fiches pratiques sur Bail commercial