Poursuite en justice pour D-I pour des travaux réalisés trop tardivement

Toutes mes excuses pour les erreurs de langue, le français n'est pas ma langue maternelle et je ferai de mon mieux. Nous avons loué un appartement à Grenoble entre 2014-déc 2019. Nous avons subi une fuite d'eau de notre douche en 2019. Nous avons notifié le dégât des eaux à notre agence l'agence Namhias Immobilier le 12 septembre 2019 à 8h20 par mail. Le plombier est venu inspecter l'appartement le 1er octobre. Bien qu'il ait trouvé et confirmé la présence d'une fuite d'eau, l'agence ne l'a reconnu que le 6 novembre (confirmation par mail). Le jour de la sortie de l'appartement (5 décembre 2019), la fuite d'eau n'a jamais été réparée. Avant de quitter l'appartement, j'avais appelé le plombier pour connaître l'état de la réparation et il m'a informé qu'il avait envoyé un devis pour les travaux à l'agence / propriétaire mais que personne n'avait confirmé la réparation. Après avoir quitté l'appartement, l'agence a signalé que la fuite d'eau n'avait été réparée qu'en janvier (en raison de retards dans les matériaux nécessaires à la réparation). La fuite avait également affecté le voisin en dessous, qui avait également eu du mal à contacter l'agence et le propriétaire pour faire réparer les dommages. Pouvons-nous réclamer des dommages-intérêts pour les 4 mois que nous avons dû vivre avec la fuite devant un tribunal? Merci d'avance pour votre reponse.
Question posée le 2 mars 2021
Statut : réponse reçue et évaluée
1 réponse
Maître Hashtag Avocats

Réponse de Maître Hashtag Avocats

Avocat à Paris

Madame, Monsieur,

Vous nous indiquez avoir été en contrat de bail entre 2014 et 2019, mais qu’en raison d’un dégât des eaux survenu en décembre 2019, vous avez fini par quitter le logement loué après la mauvaise gestion du sinistre par l’agence immobilière propriétaire.

L’agence, n’ayant pas fait le nécessaire lorsque vous étiez encore locataire des lieux, vous vous demandez si vous êtes en droit de récupérer des dommages et intérêts pour le préjudice subi en effectuant une action en justice.

I- Pour ce qui est des obligations du propriétaire ;
En principe, au regard de l’article 1719 du code civil « le bailleur est obligé par la nature du contrat : de délivrer au preneur la chose louée, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage
pour lequel elle a été louée et de faire jouir le preneur pendant la durée du bail ». De ce fait, le propriétaire d’un bien loué doit assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux et leur bon état. En cas de dégât des eaux, il ne peut pas se dédouaner en prétextant que ce sinistre a pris son origine dans une partie commune. Il lui appartient de faire le nécessaire auprès du locataire pour que la fuite cesse et il doit indemniser le trouble de jouissance subi par son locataire (cf. Cass. civ. 3e du 23.11.11, n° 10-25978).

En l’espèce, vous étiez en contrat de bail et le propriétaire n’a pas tenu ses obligations de bailleur puisqu’il n’a pas fait le nécessaire pour effectuer des travaux rapides dans le logement, il n’a pas donc pas entretenu le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Donc, du fait des manquements au contrat de bail de votre propriétaire, vous êtes en droit d'agir sur le fondement d'un préjudice de jouissance.

II- Agir sur le fondement d’un préjudice de jouissance
Vous vous demandez si l’inexécution de ses obligations par le bailleur vous permet de réclamer des dommages-intérêts.
En droit, le préjudice de jouissance constitue une atteinte portée par un tiers sur les droits, intérêts, intégrités physiques ou morales et le bien-être de quelqu’un. Aussi, la jouissance d'un bien est l'un des attributs de la propriété juridique de celui-ci. Puisqu’en effet, l'article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le préjudice de jouissance est donc une atteinte au droit de propriété, que le bien soit meuble ou immeuble. Une notion qui relève du droit commun de la responsabilité contractuelle au regard de l’article 1194 du code civil.

En l’espèce, il est possible que vous agissiez sur le fondement d’un préjudice de jouissance car vous n’avez pas pu jouir de votre douche comme cela était envisagé lorsque vous avez loué cet appartement et vous pourriez vous appuyer sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle. Dans cette idée, le bien doit avoir été immobilisé, endommagé de telle manière à ce que vous, locataire, vous subissiez un « trouble de jouissance » ; également, le préjudice doit être indemnisable.

L’évaluation de ce préjudice s’apprécie en fonction du trouble que vous avez subi. C'est le ou les juges, chargés de l'affaire, qui se prononceront sur le montant de l'indemnité, en fonction des éléments du dossier et en fonction de la durée du trouble et enfin de la valeur correspondante à la perte d'usage de la chose (question qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fonds). Néanmoins, il vous appartiendra de prouver, par tous moyens, que ces événements vous ont causés un préjudice.

Pour répondre à la question posée et au regard des éléments communiqués, en cas de poursuite sur le fondement d’un trouble de jouissance, il apparaît que l’obtention de dommages-intérêts résultera de l’appréciation du dossier par un juge en fonction de votre dossier. Le montant sera calculé en fonction des critères objectifs cités au préalable. Enfin, il n'est pas rare de devoir faire intervenir un expert, d'assurances ou judiciaire, afin qu'il chiffre le préjudice de jouissance subi.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches, en cas de besoin n’hésitez pas à prendre une consultation avec l’un de nos avocats.

Cordialement,

Cabinet Hashtag Avocats

Réponse du 2 mars 2021