Propriété d'un bien vendu

Je suis seule propriétaire d'un bien immobilier que je viens de vendre. Mon ex conjoint a habité ce lieu sans me verser de loyer malgré un bail effectué et qu'il a falsifié en mettant un loyer à 0. Pendant cette période de squatte, il a rencontré quelqu'un qui lui a financé l'achat d'un poêle à pellets. Le bien étant vendu cette personne me demande de lui rembourser le poêle. Quels sont mes droits ? Car moi j'ai rien demandé. Je vous remercie d'avance
Question posée le 1 mars 2021
Statut : réponse reçue et évaluée
1 réponse
Maître Hashtag Avocats

Réponse de Maître Hashtag Avocats

Avocat à Paris

Madame, Monsieur,

Vous étiez propriétaire d’un bien immobilier. Votre ex-conjoint a habité dans les lieux sans vous verser de loyers malgré la signature d’un bail. Par ailleurs, celui-ci aurait falsifié le contrat de bail. Pendant cette période d’occupation des lieux, votre ex-conjoint s’est installé avec une personne qui a effectué l’installation d’un poêle à pellets. Cette dernière, vous réclame le remboursement de l’installation du poêle alors même que le bien a été vendu.

Vous souhaitez savoir quels sont vos droits.

I. Concernant le contrat de location frauduleux ;
Un contrat de bail de location immobilière se définit comme une convention par laquelle deux personnes, le bailleur et le preneur, s’engagent réciproquement, l’une à mettre un logement à disposition du second, et l’autre à s’acquitter d’une somme appelée loyer. Il existe plusieurs dispositions qui permettent de rapporter la preuve du contrat de bail. L’article 1359 du Code civil prévoit que lorsqu’un contrat de bail a été consenti par écrit, la preuve de l'existence de celui-ci doit être prouvée par écrit sous signature privée ou authentique. En revanche, s’il s’agit d’un contrat de bail verbal l’article 1715 prévoit que le tiers peut invoquer la preuve du bail par tout moyen. Par ailleurs, l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.» Autrement dit, la charge de la preuve pèse sur celui qui invoque une prétention.

En l’espèce, vous étiez propriétaire d’un bien et votre ex-conjoint a habité dans votre propriété sans vous verser les loyers malgré la signature d'un contrat de bail. Vous réclamez donc l’exécution d’une obligation. Pour pouvoir obtenir le remboursement des loyers dus et justifier la falsification du bail, la preuve du contrat de bail doit être rapportée.
Pour ce faire, si le bail a été conclu par écrit vous devez obligatoirement rapporter la preuve de l'existence du véritable bail par écrit soit par, acte sous signature privée ou par acte authentique. En revanche, si le bail a été conclu verbalement, la preuve du bail pourra se rapporter par tout moyen.

Ainsi, vous pourrez prouver que votre ex-conjoint a falsifié le contrat de bail en démontrant l'existence du véritable contrat de bail, sous réserve que celui-ci est en votre possession. Si le contrat de bail d'origine et véritable a été convenu par écrit, vous pourrez rapporter la preuve par tout moyen.
En parvenant à rapporter la preuve du véritable prix du loyer, vous pourrez mettre en demeure votre ex-conjoint de vous rembourser les sommes manquantes. S'il ne s'exécute pas dans un délai raisonnable, une requête en injonction de payer est envisageable à son encontre.

II. Concernant le remboursement du poêle ;
L’article 2276 du Code civil prévoit que « en fait de meubles, la possession vaut titre. » Cette disposition est une présomption de propriété de la chose sur laquelle un possesseur exerce son emprise. Par ailleurs, l’article 1599 du Code civil dispose que « la vente de la chose d'autrui est nulle ». Toutefois, la présomption prévue à l’article 2276 du Code civil est une présomption simple, de sorte qu’elle peut être combattue en rapportant la preuve contraire. De ce fait, le demandeur pourra alors contester cette présomption en établissant par exemple le bien-fondé de son droit de propriété ou en établissant que la possession est affectée d’un vice. Le vice de la possession doit démontrer que cette possession est équivoque, clandestine, interrompue ou encore qu’il est le produit d’un acte de violence.

Dans votre cas, vous indiquez que votre ex-conjoint et son concubin ont habité dans votre propriété sans droit ni titre. Par ailleurs, durant cette occupation le concubin de votre ex-conjoint a installé un poêle. Après la vente du bien immobilier, le concubin de votre ex-conjoint réclame le remboursement de l’installation du poêle. Par application de l’article 2276 du Code civil, il y a une présomption de propriété du poêle qui profite au concubin de votre ex-conjoint. Par conséquent, en principe, la vente de la chose d’autrui est nulle et peut donc donner lieu à des dommages et intérêts.
Cependant, vous pouvez apporter la preuve contraire en lui indiquant par exemple que cette possession est viciée car celle-ci est clandestine et non équivoque. Dans cette hypothèse alors, vous ne serez pas tenu de payer des dommages et intérêts.

En conclusion, pour pouvoir obtenir le paiement des sommes des loyers dus par votre ex-conjoint il faut rapporter la preuve du contrat de bail. Le mode de preuve - par tout moyen ou par écrit - se fera en fonction de si le contrat de bail est écrit ou verbal. Par ailleurs, il pèse une présomption de propriété au possesseur d’un bien meuble. Cette présomption peut être renversée en établissant qu'elle a été viciée. Si la preuve du vice est rapportée vous ne serez pas dans l’obligation de payer le remboursement du poêle. Le cas échéant, la vente de la chose d’autrui est nulle et pourra donner lieu à des dommages et intérêts pour l'ami de votre ex-conjoint n'ayant plus la propriété de son bien.

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour une consultation afin que nous assistions dans vos démarches.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Cordialement,

Hashtag Avocats

Réponse du 2 mars 2021