Les troubles anormaux de voisinages sont-ils des vices cachés?

Bonjour,

Nous vous remercions pour votre question.

Conformément à l'article 1641 du Code civil "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Afin de pouvoir soutenir l'existence d'un vice caché, un acquéreur doit donc apporter la preuve que ce vice 1) existe et n'était pas apparent au moment de l'acquisition pour l'acquéreur ; 2) existait antérieurement, par rapport à la date de la vente ; et 3) rend impropre l'usage auquel il était destiné (par exemple, impossible d'habiter dans l'immeuble acquis du fait de ce vice) ou que ce vice diminue la valeur du bien acquis ou encore que l'acquéreur n'aurait pas accepté le prix s'il avait eu connaissance du vice au moment de la vente.

Dans un arrêt du 12 janvier 2016, la Cour d'appel d’Angers avait pu décider que le silence gardé par le vendeur du bien sur les comportements de leur voisin (notamment comportement agressif, nuisances sonores) était constitutif d'un vice caché. En effet, les comportements agressifs et nuisances sonores étaient excessifs et les acquéreurs avaient fait savoir au vendeur, au moment de la vente, que la tranquillité constituait pour eux un élément essentiel de la vente, sans laquelle ils n'auraient pas acquis le bien. Par ailleurs, le vendeur avait caché ce vice intentionnellement.

Cependant, dans un arrêt du 20 janvier 2015, la Cour de cassation a pu décider que "le simple silence du vendeur au sujet de la médiocre qualité de l'isolation phonique ne pouvait être considéré comme dolosif puisque, selon l'expert, une telle isolation était courante dans ce genre de bien, que (les acquéreurs) qui avaient pu, par leurs visites, prendre connaissance des caractéristiques acoustiques de l'appartement, ne rapportaient la preuve ni de manoeuvres qui les auraient conduits à commettre une erreur, ni d'élément de nature à établir que le calme de l'appartement et sa bonne isolation intérieure aux bruits provenant des autres logements, notamment du dessus, avaient déterminé leur achat, ou qu'ils avaient appelé l'attention de leur vendeur sur leurs exigences et critères personnels à ce sujet".

L'examen de la situation doit être effectuée au cas par cas. Il convient donc de soumettre l'ensemble des faits à un avocat qui dispose de l'expertise nécessaire en vue d'estimer, si au regard de la situation particulière du vendeur, l'existence de nuisance sonore serait considérée comme suffisamment excessive pour caractériser l'existence d'un vice caché.

Il convient en effet, de comparer précisément la situation particulière du vendeur aux décisions antérieures portant sur des faits similaires.

A noter que les nuisances communes et occasionnelles (par exemple bruits de pas d'enfants) ne constituent généralement pas, à eux seul, des vices cachés devant être révélés par le vendeur, à moins que les acquéreurs ne prouvent qu'ils n'auraient pas acquis le bien du fait de l'existence de ces nuisances.

Il convient néanmoins de soumettre les faits à un avocat afin de s'assurer que les nuisances sonores sont bien juridiquement considérées comme des nuisances communes et occasionnelles.

Pour plus d'information, n'hésitez pas à nous contacter au xx.xx.xx.xx.xx.

L'équipe d'Avostart.