Ma locataire suspend le versement du loyer a cause d'un dégât des eaux

Je suis propriétaire non occupant depuis le 01 juillet 2020, ma locataire et le voisin du dessous m'informe d'un dégât des eaux mi-août. J'ai fait venir un plombier pour la recherche de fuite et c'était un défaut de joint silicone de la douche. J'ai donc procédé aux réparations mais cela fuit toujours alors je vais faire intervenir un plombier pour régler le problème.
Ma locataire ne vit plus dans l'appartement car le voisin du dessous qui a constaté les dégâts dit risque d’effondrement et l'assurance du voisin aussi... Moi je vois que la fuite est sinistrée déjà depuis février 2020.
Du coup elle ne veut pas payer le loyer jusqu'au réparation finale.
A t-elle le droit ? Suis-je victime d'un vice à l'achat ?
Son assurance peut-elle la reloger le temps des réparations ?
Question posée le 8 septembre 2020
1 réponse

Réponse de Maître Emilie TADEO

Avocate à Paris

Bonjour,

En vertu de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

  • Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
    1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
    2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
    3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
    4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
    5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
    6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

      Enfin, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

      Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

      Dans la mesure où les voisins évoquent un risque d'effondrement, la question se pose de savoir si l'appartement est habitable ou pas.

      Il me semble qu'une expertise, à tout le moins amiable, serait nécessaire pour déterminer l'origine du sinistre, ainsi que les travaux nécessaires pour remettre en état rapidement l'appartement.

      Je reste disponible si besoin.
Réponse du 8 septembre 2020