Résiliation d'un bail avant prise de possession du logement

Madame,

Vous nous indiquez avoir signé un contrat de bail fin janvier, pour une prise de possession des lieux début mars. Mais, avant d’emménager dans l’appartement proposé à la location, vous y avez remarqué de nombreux défauts que vous n’aviez pas vu auparavant. De ce fait, vous avez choisi d’y renoncer. Cependant, le propriétaire ne souhaite pas vous rendre l’intégralité du dépôt de garantie, et vous vous demandez à présent comment récupérer votre caution.

I. La résiliation d’un contrat de bail ;

En principe, dans un contrat de bail, le propriétaire et le locataire sont soumis à des obligations. Une fois que le bail est signé, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation pour les parties au contrat. De ce fait, la signature engage les parties de manière irrémédiable. Toutefois, deux possibilités s’offrent à elles afin de mettre un terme à ce contrat : la résiliation ou l’annulation du contrat de location.

En l’espèce, suite à la découverte de l’état de l’appartement, vous avez opté pour une résiliation du contrat de bail. Vous avez effectivement la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment dès lors qu’il respecte les délais de préavis imposés par la loi : pour un logement vide le préavis est de trois mois tandis que pour un logement meublé le préavis est d’un mois. 

Aussi, cette résiliation doit être transmise au propriétaire par une lettre qui doit impérativement mentionner la date de prise d’effet du congé et, lorsque le préavis est réduit pour un cas exceptionnel, le motif particulier invoqué. Dans cette hypothèse, même si vous n’avez pas emménagé dans l’appartement, vous devrez payer le loyer et les charges pendant toute la période du préavis. Il est possible de s’accorder avec le propriétaire si ce dernier a trouvé un nouveau locataire pour occuper son logement, ou s’il exécute de lourds travaux de rénovation. À prendre en compte en cas de négociation que les impôts locaux liés à la période d’occupation sont dus (à titre d’exemple, la taxe d’habitation est déterminée en fonction de l’occupation au 1er janvier).

Ainsi, vous avez choisi d'opter pour la résiliation du contrat, mais il faut évoquer l'hypothèse de son annulation 

II. L’annulation d’un contrat de bail, plus favorable dans votre situation ;

En principe, l’annulation d’un contrat de bail après signature est possible et se fait directement par voie judiciaire. En effet, il faudra alors saisir le juge qui sera seul à pouvoir annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et des loyers déjà payés, le cas échéant. L’annulation d’un contrat de bail peut s’effectuer selon certains motifs : parmi ces motifs, il y a l’annulation pour vices cachés. Aux termes de la loi (article 1721 du Code civil), l’une des obligations du propriétaire est de garantir le locataire contre les éventuels vices cachés que le logement pourrait receler et qui pourraient en empêcher l’usage normal. Il faut que trois conditions soient respectées : le vice était caché et non détectable au moment de la conclusion du contrat ; que le vice caché soit d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu ; et il faut que le vice ait existé au moment de la conclusion du contrat de bail.

En l’espèce, vous devriez agir directement en justice car il semblerait, dans votre situation, que le contrat présentait des vices cachés. Les meubles permettaient de cacher le salpêtre sur les murs de façon à ce que vous n’en remarquiez pas la présence sur les murs du logement. Le défaut était antérieur à la location et il rend impropre l’usage du bien.

Ainsi, il apparaît que vous soyez fondée à demander en justice l’annulation du contrat de bail signé.

III. Le dépôt de garantie ;

En principe, le dépôt de garantie correspond à une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. C'est une réserve dans laquelle le propriétaire peut puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent. Le montant du dépôt de garantie s’apprécie en fonction du type de logement et le propriétaire se doit de restituer le montant à la fin du contrat de location. Le dépôt de garantie ne doit être rendu qu’à la restitution des lieux. De ce fait, si le bailleur n'a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai légal, à savoir, deux mois alors le locataire devra le mettre en demeure de respecter son obligation, de préférence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par courrier électronique. 

En cas de refus ou de silence du bailleur, plusieurs moyens s’offrent alors au locataire : (1) saisir la commission départementale de conciliation (CDC) qui permet de concilier les parties ; (2) tenter une conciliation avec un conciliateur de justice (avant d’avoir recours au juge) qui va trouver une solution à l’amiable ; (3) ou encore tenter une conciliation devant le juge au moyen de la procédure de tentative préalable de conciliation ; (4) et pour finir l’obtention d’une « ordonnance d’injonction de payer » qui condamne le bailleur au versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, étant donné que vous n’avez jamais occupé les lieux, le propriétaire ne peut pas considérer que vous avez participé à la dégradation du bien. 

Ainsi, lorsqu’un propriétaire souhaite un dépôt de garantie partiel, il doit impérativement justifier l’ensemble des éléments qu’il a porté à la charge du locataire. 

En conclusion, lorsque vous avez mis fin à votre contrat de bail, vous avez opté pour une résiliation du contrat. Or, il aurait été plus judicieux de procéder à une annulation du contrat de bail car celui-ci comporte des vices cachés. Son annulation est donc légitime au regard de la loi car le propriétaire a outrepassé ses obligations contractuelles. La possibilité d’une action en justice contre le propriétaire vous reste ainsi ouverte, sur le fondement des vices cachés, ce qui en plus pourrait vous permettre d’obtenir des dommages-intérêts. Concernant le dépôt de garantie, si le propriétaire ne souhaite pas trouver de terrain d’entente, saisir la justice vous permettrait de récupérer votre dépôt de garantie, et comme évoqué, plusieurs recours existent afin d’obliger le propriétaire à restituer le montant due. Néanmoins, le propriétaire est en droit de récupérer sur la période de préavis les charges correspondantes mais elles doivent être justifiées et détaillées.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches, en cas de besoin n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos avocats.

Cordialement,

Cabinet Hashtag Avocats