Dol/vice caché lors de l'achat d'un appartement

Bonjour, Je vous contacte aujourd'hui pour savoir si vous pouviez nous venir en aide concernant un dol/vice caché que nous avons découvert suite à l'achat de notre appartement. Notre situation : Nous avons acheté notre appartement le 19 mai 2020 par l'intermédiaire d'une agence immobilière. L'appartement nous a été présenté comme étant dans un "parfait état". Depuis notre emménagement (emménagement effectif en août 2020), nous avons découvert 2 dégâts des eaux (le 25 septembre affectant le plafond du salon et le 13 octobre affectant le plafond et le mur des toilettes), un problème de soulèvement du parquet dans le salon (le 7 novembre) et dernièrement, ce qui semble un DOL ou vice caché d'humidité (en date du 5 décembre). Concernant les deux dégâts des eaux, nous ne sommes pas en mesure de savoir si les anciens propriétaires étaient au courant ou non avant la vente. Mais ces problèmes ne semblent pas récents. Le soulèvement du parquet est dû à une mauvaise pose du parquet, qui a été réalisée par le propriétaire lui-même : c'est un problème récurrent (qui revient à chaque baisse de température) et les artisans sont fermes sur le fait que les propriétaires étaient au courant du problème car la pose du parquet n'est pas récente. Concernant le DOL ou vice caché d'humidité, des traces de moisissures ont commencé à apparaître depuis peu sur le plafond des chambres. Un expert a été mandaté par notre assurance et son constat est clair : l'appartement a un problème de ventilation et d'isolation (ce qui n'a pas été relevé dans le diagnostic), lorsque nous mesurons le taux d'humidité de nos murs qui donnent sur l'extérieur, ils apparaissent comme trempés, ce qui favorise la profilération de champignons. Ce problème est également récurrent et nous pouvons voir que les anciens propriétaires ont caché le soucis lors de la vente en appliquant une nouvelle couche de peinture aux endroits problématiques. Ce dernier problème est d'autant plus inquiétant pour nous car ces champignons sont nocifs pour la santé (la chambre la plus impactée était destinée à notre bébé qui doit naître début mars). Ma compagne est actuellement enceinte et elle a depuis peu, des quintes de toux la nuit lorsque elle dort dans la chambre. Pourriez-vous nous venir en aide pour avoir un recours contre les anciens propriétaires / l'agence immobilière ? Voici les questions que nous nous posons avant d'entamer les procédures : - Est-ce un DOL ou vice-caché ? - Quelle procédure entamer (prochaines étapes, documents à rassembler) ? - Vers qui doit-on se retourner (anciens propriétaires et/ou agent immobilier) ? - Est-ce que l'agence immobilière a sa part de responsabilité ? - Que demander comme dédommagements (baisse du prix de vente, dommages et intérêts, annulation de la vente) ? - Si on doit aller en justice, quel sera le coût et les délais ? A-t-on de bonnes chances de gagner ? - Que faire pour résoudre le problème en attendant ? Peut-on nettoyer les surfaces, entamer des petits travaux, etc ? - Contrat de vente : deux clauses indiquant qu'on prend le bien en l'état + on ne peut pas se retourner contre le vendeur pour cause de vices cachés. Est-ce que ces clauses s'appliquent ? Peut-on les contourner ? - Devrait-on faire appel à un expert en immobilier pour vérifier s'il n'y a pas d'autres problèmes / vice-caché ? - Quelles preuves doit-on fournir (photos, constat de l'expert) ? - Comment déterminer le coût des réparations + dommages et intérêts ? Je vous remercie par avance pour votre aide. Bien cordialement, Alexander Nguyen

Question posée le : 14/12/2020

Madame, Monsieur,

En vertu de l’article 1137 alinéa 2 du Code civil, le dol peut être caractérisé pour réticence dolosive. Pour cela, il faudra regrouper un élément matériel qui est le silence du cocontractant sur certains sujets, sa volonté de vous tromper en sachant que cela constitue une information déterminante de votre consentement. En l’espèce, au vu des éléments que vous nous précisez, il paraît évident que le vendeur ne pouvait ni ignorer l’existence de ces dommages ni ignorer que cela aurait un impact sur votre consentement. Dès lors, le dol pourrait être caractérisé et vous permettrait d’obtenir la nullité rétroactive du contrat de vente, ainsi que des dommages et intérêts si la nullité du contrat de vente n’est pas suffisante pour combler votre préjudice. La durée de la prescription est de 5 ans après la connaissance du dol.

D’autre part, vous pourrez agir contre l’agence immobilière sur le fondement des vices cachés. En effet, un vice caché constitue un défaut sur un objet, en l’espèce, une habitation, qui cause son inutilisation, ou qui réduit de manière considérable son utilisation, de telle sorte que l’acheteur ne l’aurait pas choisi ou l’aurait acquis à un tarif plus attractif, s’il en avait connu l’état. En effet, le vendeur qui commercialise le bien est dans l’obligation de délivrer un produit ne dissimulant pas de défauts pareils ou bien en tenir informé l’acquéreur. Si cette clause n’est pas respectée, l’acquéreur est dans son droit de faire fonctionner la garantie des vices cachés. En janvier 2020, une décision de justice a considérée qu’un professionnel de l'immobilier pouvait être tenu comme responsable, selon l’avis d’un expert.

Ainsi, vous devrez pouvoir agir sur le fondement du dol contre le vendeur de l’immeuble et sur le fondement des vices cachés contre l’agent immobilier. Nous vous conseillons ainsi vivement de faire appel à un expert afin de constater les dégâts du vendeur. En effet, l'article 1116 du Code civil dispose que « le dol ne se présume pas et doit être prouvé ». Le dol est un fait juridique qui se prouve par tous moyens (attestations de témoins, photographies, échanges de courrier, pages web …). La charge de la preuve incombe à celui qui demande l'annulation du contrat.

Enfin, concernant le coût de réparation et l'obtention de potentiels dommages & intérêts, il nous faudrait étudier les spécificités de votre dossier. En ce qui concerne les informations supplémentaires, nous restons à votre disposition par le biais d'une consultation.

Bien cordialement.

Réponse du: 15/12/2020
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