Éviction d'une locataire dans le cadre d'un bail à durée déterminée

Bonjour, je loue actuellement un de mes appartements à une personne depuis décembre 2020, cette fille était tlmt gentille que j'ai fait un bail à la va vite sans prendre de garanties, en mettant un bail de 3 ans sans négociation rien.
L'appartement que je loue à besoin de rafraîchissement mais ça elle était 1y courant et la tout les jours elle m'écrit pour me déclarer un problème que les autres locataires n'ont jamais mentionné. Quand je veux reparer le souci elle annule le rdv j-1 et ne veut pas laisser les clé que je puisse réparer le problème la c'est apparemment le cumulus qui ne chauffe plus. Mnt elle me menace de pas payer le loyer car elle n'a pas d'eau chaude mais ne veut pas qu'on viennent réparer car n'est pas disponible. Les voisins se plaignent du tapage, d'odeur de drogues et beaucoup de monde viennent comme un squatte. Actuellement je suis enceinte et je veux la faire partir et vendre mes biens. Svp qu'elle est la démarche la plus rapide pour la faire sortir légalement et l'obliger à payer ces loyers. Pour le moment jattend celui de mars malgré ces menaces.
Je vous remercie.
Je suis disponible pour plus de renseignements.

Cordialement

FA
Question posée le 1 mars 2021
1 réponse
Maître Hashtag Avocats

Réponse de Maître Hashtag Avocats

Avocat à Paris

Madame, Monsieur

Vous êtes actuellement bailleur d’un appartement que vous louez à un locataire depuis décembre 2020. L’appartement loué nécessite plusieurs travaux. Cependant, le locataire, après avoir été plusieurs fois mis au courant de ces travaux, n’a pas coopéré. Celui-ci vous menace de ne plus payer les loyers. Par ailleurs, les voisins se plaignent de plusieurs troubles de voisinage.

Vous souhaitez faire sortir légalement votre locataire et obtenir le paiement du loyer en cas de non-paiement de celui-ci.

I. Sur la résiliation du bail ;

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rend possible la résiliation du bail par le propriétaire pour motif légitime et sérieux. Le motif légitime et sérieux est à l’appréciation souveraine des juges du fond. À titre d’exemple, la jurisprudence admet qu’un congé peut être donné pour motif légitime sérieux en cas de faute du locataire :
-Dans un arrêt du 17 mai 2006, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, a admis que cette faute pouvait résulter du retard de paiement du loyer. Dans cette hypothèse, le retard du paiement du loyer doit être répété dans le temps pour constituer un motif valable ;
-Également, la jurisprudence a admis qu’un congé puisse être donné pour motif légitime et sérieux lorsque le locataire a violé son obligation de jouissance paisible des lieux par des troubles de voisinage (CA Paris, 6e ,12 févr. 2004). Ce trouble peut par exemple, résulter du tapage diurne ou nocturne avéré, c’est-à-dire d’un usage non-paisible du logement ;
-Pour caractériser un trouble anormal du voisinage, le bailleur devra dans un premier temps, rapporter l’anormalité. La Cour de cassation caractérise l’anormalité par un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage (Civ. 3ème, 24 octobre 1990).De plus, il faudra prouver également que le trouble causé aux voisins présente un caractère continu et permanent.

Dans votre cas, le locataire menace de ne pas payer le loyer car elle n'a pas d'eau chaude alors que vous avez à plusieurs reprises tenté d’effectuer les travaux nécessaires. Par ailleurs, les voisins se plaignent du tapage, des odeurs de drogues ainsi que des nombreux passages.

Il semblerait que vous puissiez donner congé à votre locataire pour motif légitime et sérieux. Tout d’abord, vous pouvez justifier votre lettre de congé en caractérisant un trouble anormal du voisinage. Pour cela, il faudra établir une anormalité puis, décrire les différents troubles causés aux voisins. Enfin, vous pourrez également établir un congé en cas de retard de paiement répétés des loyers ou de non-paiement des loyers par votre locataire.


II. Pour ce qui est la mise en oeuvre de la lettre de congé ;

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant clairement le motif qui entraîne le non-renouvellement du bail. En cas de congé donné pour motif légitime et sérieux, le propriétaire doit très nettement expliquer les raisons constituant le motif légitime et sérieux (trouble de voisinage, retard de paiement du loyer, non-paiement du loyer, etc.)
Par ailleurs, la lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire. Le bailleur pourra l’adresser à son locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit être remise en mains propres contre émargement ou récépissé.
Enfin, pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins six mois avant la date de fin du bail. Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

En l’espèce, vous indiquez vouloir faire sortir légalement votre locataire. 

Pour cela, vous devez lui adresser une lettre de congé qui devra être justifiée par des motifs légitimes et sérieux comme évoqué. La lettre devra être obligatoirement remise au locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé ; pour information, l’acte d’huissier constitue une plus grande sécurité juridique au bailleur. Enfin, pour ce qui est du délai, vous êtes largement avant la date de fin de bail.

Ainsi, au vu des informations communiquées, vous semblez fondé à demander la résiliation du bail.


III. Sur l’obligation des paiements des loyers par votre locataire ;

L’article 1728 du code civil soumet le locataire à une obligation de paiement du loyer. Si le locataire n’exécute pas son obligation, le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire. Pour ce faire, le bailleur peut dans un premier temps tenter de régler le litige à l’amiable en saisissant le tribunal judiciaire au tribunal du lieu de location du bien. Puis dans un second temps, saisir par requête le juge des contentieux de la protection siégeant auprès du tribunal de proximité ou auprès tribunal judiciaire du lieu de la location. Pour ce faire, il faudra vous rendre au greffe du tribunal judiciaire et remplir un formulaire.

Ainsi, si vous souhaitez obtenir le paiement des loyers dus par votre locataire, vous pouvez faire appel à un médiateur de justice. Le cas échéant, vous pourrez saisir par requête le juge compétent.

En conclusion, pour faire sortir légalement votre locataire des lieux vous devez établir une lettre de congé. La lettre de congé devra être impérativement justifiée de motifs légitimes et sérieux. Par ailleurs, cette lettre devra être obligatoirement remise au locataire selon plusieurs modalités. Enfin, le locataire est soumis à une obligation de paiement du loyer peu importe qu'il y ait un dysfonctionnement de son cumulus. En cas de violation de cette obligation, le bailleur peut demander le remboursement des loyers dus dans un premier temps en faisant appel à un médiateur de justice, puis en saisissant le juge des contentieux par requête.

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour une consultation avec un avocat spécialisé en droit des personnes, en raison de la complexité de votre litige.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Cordialement,

Hashtag Avocats

Réponse du 2 mars 2021