Indemnisation suite à rupture prématurée du bail d'habitation

Madame, Monsieur

Vous êtes locataire d’un appartement. Votre bailleur vous a adressé une rupture du bail sans préavis, car l'appartement ne va plus avoir accès au réseau d’assainissement. Vous disposez d’une durée de dix mois avant la fin du bail.

Vous souhaitez connaître le montant de l'indemnisation dû par votre propriétaire.

I. Sur la résiliation du bail

L'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé au locataire pour "motif légitime et sérieux". Les travaux peuvent être considérés comme étant un motif légitime et sérieux dès lors que ceux-ci sont importants. En ce sens, la 11ème chambre de la Cour d'Appel de Montpellier a considéré le 25 avril 2007 que constituait un motif légitime et sérieux justifiant le congé d'un bail d'habitation délivré au locataire, les travaux d'immeuble comportant la réfection totale de la toiture et la réfection du système d'assainissement non collectif. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire ait reçu la lettre de congé au moins 3 mois avant la date de fin du bail. Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

En l'espèce, votre propriétaire vous a adressé une rupture du bail sans préavis, car l'appartement ne va plus avoir accès au réseau d'assainissement. Il résulte de ces circonstances qu'un congé pour motif légitime et sérieux puisse être donné par le bailleur. Nous ne disposons pas des informations nécessaires pour savoir si une lettre vous a été adressée à cette fin.

Par conséquent, si la lettre de congé ne vous parvient pas au moins 3 mois avant la date de fin du bail alors, le congé ne sera pas valable.

II. Une possibilité d'indemnisation

Il résulte de l’article 6 loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit veiller à ce que le locataire du logement puisse disposer et jouir sereinement du bien loué. Dans le cas contraire, le trouble de jouissance pourra mener à la réparation du préjudice causé. Les juges du fond sont titulaires d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer les modalités de la réparation du dommage causé par le trouble de jouissance paisible du bien. Généralement, il résulte de la jurisprudence que l’évaluation du trouble de jouissance prend essentiellement en compte l’importance des désordres et la valeur vénale ou locative du bien. À titre d’exemple, la première chambre de la Cour d’Appel de Montpellier a considéré le 11 décembre 2014, n°11/05109 qu’un bailleur devait payer 4.000 € au titre du préjudice de jouissance pour la réalisation de travaux inadéquats et de travaux de reprise.

En l’espèce, vous êtes locataire d’un logement qui ne va plus avoir accès au réseau d’assainissement. Par application des dispositions prévues par la loi, cette circonstance porte atteinte à votre droit de disposition et de jouissance sur le bien loué. L’évaluation de ce trouble de jouissance est à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Ainsi, l’évaluation du montant du trouble de jouissance prendra essentiellement en compte l’importance des désordres et la valeur vénale ou locative du bien.

III. La mise en responsabilité du bailleur.

Le locataire qui s'estime victime d'un trouble de jouissance peut, dans un premier temps, tenter de régler le problème à l'amiable. Dans un second temps, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, cette dernière pourra souvent aider à régler le litige. Le cas échéant, il faudra porter le litige devant le tribunal judiciaire.

En l’espèce, vous souhaitez obtenir une indemnisation suite à la rupture du bail. Nous vous conseillons dans un premier temps, de tenter de régler le litige à l’amiable avec votre bailleur en lui proposant une négociation par lettre recommandée avec avis de réception. Si cela ne satisfait pas, vous pourrez saisir la Commission Départementale de Conciliation. Le cas échéant, vous pourrez intenter une action en justice en saisissant le tribunal judiciaire.

En conclusion, le bailleur peut mettre fin au bail pour motif légitime et sérieux. La jurisprudence a admis en ce sens que, des travaux importants pouvaient être considérés comme tels. Une lettre de congé doit être obligatoirement adressée au locataire dans les trois mois avant la fin du bail sous peine de nullité. Par ailleurs, le bailleur est tenu à une obligation de veiller à ce que le locataire du logement puisse disposer et jouir sereinement du bien loué. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur devra une indemnité au locataire. L’évaluation du trouble de jouissance est à l’appréciation souveraine des juges du fond. Si vous vous estimez victime d’un tel trouble, vous pourrez, tenter une procédure amiable ou le cas échéant intenter une action en justice auprès du tribunal judiciaire de votre lieu de domicile.

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour une consultation avec un avocat spécialisé, en raison de la complexité de votre litige.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos démarches.