Délit d'abus de faiblesse commis au moyen d'une vente immobilière

Bonjour
J'ai découvert il y a quelques années que ma mère (âgée à ce jour de 88 ans) a dilapidé l'héritage familial en vendant tous ses biens sans me le dire (je suis fille unique).
Toutes les transactions sont passées dans les mains de son homme d'affaires qui était supposé gérer ses biens. Elle avait vendu moitié de sa maison à une sci représenté par le fils de cet homme d'affaires qui en outre représentait l'agence immobilière qui a traité ces ventes. Ma mère a signé dans le même temps un "bail à vie" pour ne pas quitter sa maison, et payait du coup un loyer à cette SCI de 4000 euros/mois. J'ai découvert cette situation en 2011 et j'ai du vendre en catastrophe cette maison 2 ans plus tard , pour la somme d'1 million 4, car la situation financière était intenable. Elle valait beaucoup plus, mais la moitié de la vente est partie au profit de la SCI et l'agence immobilière qui a traité la vente finale était représenté toujours par ce même homme d'affaire. j'étais donc piégée moi aussi. Toutes ces transactions sont passées par un notaire ami intime à lui et en résumé, tous les intervenants à l'époque étaient donc soit des amis à lui, soit son fils.
Depuis, j'ai mis ma mère sous tutelle en 2018 car elle est atteinte de démence et depuis elle est à ma charge financièrement puisqu'il ne reste absolument rien ni de ses biens, ni aucune liquidité. Elle est en maison de retraite depuis 3 ans.
Je pense qu'elle était sous influence mais je ne sais pas si ce genre de chose est plaidable et sous quelle conditions car ça remonte à loin maintenant. On m'a parlé d'abus de faiblesse. qu'en pensez vous ?
En vous remerciant pour votre aide.
Question posée le 30 mars 2021
Statut : nouvelle réponse reçue
1 réponse
Maître Mourad Battikh

Réponse de Maître Mourad Battikh

Avocat à Paris

Chère Madame,

Nous comprenons de la situation que vous nous exposez, que votre mère pourrait avoir été victime d’un abus de faiblesse dont vous avez pris connaissance en 2011.

L’article 223-15-2 du Code pénal définit l’abus de faiblesse comme le fait pour une personne de profiter de la vulnérabilité d’une autre pour la conduire à faire un acte ou une abstention contraire à ses intérêts.

Pour que l’abus de faiblesse soit caractérisé, il faut que la victime se soit trouvée dans un état d’ignorance ou une situation de faiblesse (en raison de son âge, de sa vulnérabilité ou de son état psychologique ou physique) et que l’auteur en ait eu conscience et ait eu l’intention de l’exploiter pour son bénéfice personnel.

La victime d’un abus de faiblesse dispose d’un recours civil et/ou pénal. Sur le terrain pénal, l’abus de faiblesse constitue un délit sanctionné d’une amende pouvant aller jusqu’à 375 000 euros et d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à trois ans. Sur le plan civil, il est possible de demander la nullité de l’acte juridique pris par la victime et ainsi en anéantir les effets futurs et passés.

  1. Le délai pour agir au pénal

    La plainte doit être déposée avant l’expiration du délai de prescription.

    Si les actes sont répétés, c’est le dernier acte commis qui fait courir le délai. Si l’infraction a été dissimulée et qu’elle est découverte tardivement, le délai court à partir du jour de la découverte (sans toutefois pouvoir excéder 12 ans à compter des faits).

    En matière d’abus de faiblesse, le délai de prescription est aujourd’hui de 6 ans mais il était de 3 ans au moment des faits que vous nous présentez (en 2011). Dès lors, il semblerait que l’action pénale soit prescrite depuis 2014 à moins que des actes aient eu lieu postérieurement à votre découverte de la situation.

  2. Le délai pour agir au civil

    Sur le plan civil, l’abus de faiblesse est un vice du consentement. Par conséquent, l’action en nullité se prescrit après cinq ans à compter de la découverte du vice du consentement, notamment par les héritiers. Dès lors, il semblerait que l’action civile soit prescrite depuis 2016.

    Il conviendrait néanmoins d’examiner votre dossier de façon plus détaillée pour envisager une éventuelle action juridique. En effet, si certains actes ont été commis après 2011, les calculs de prescription devraient être modifiés.

    Nous demeurons à votre entière disposition pour vous assister dans vos démarches.

    Bien à vous,
    Battikh & Associés
Réponse du 31 mars 2021