Installation frauduleuse d'un système de climatisation par un voisin

Bonjour,
Dans une copropriété de 10 logements, l'un des propriétaires (en RDC) a installé une climatisation dans son logement, avec extraction de l'air chaud dans le couloir commun. Il n'a pas demandé d'autorisation et a percé le mur commun de façon anarchique.
J'imagine que cela n'est pas autorisé en plus d'être particulièrement dangereux en cas d'incendie, etc ?
Il ignore les demandes de retrait de son installation.
Sur quels éléments (textes) juridique se baser pour lui adresser une mise en demeure de retrait de son installation et réparation des communs ?
Merci bien.
Question posée le 22 février 2021
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Maître Hashtag Avocats

Réponse de Maître Hashtag Avocats

Avocat à Paris

Madame, Monsieur,

Vous êtes installé dans une copropriété comprenant dix logements. L’un des propriétaires situé au rez-de-chaussée a installé sans autorisation une climatisation dans son logement avec extraction d’air chaud dans le couloir commun. Cela a eu pour conséquence de percer le mur situé dans la partie commune de l’immeuble.

Vous nous demandez si cette installation en plus d’être potentiellement dangereuse, est légale.

Un immeuble se place sous le régime de la copropriété dès lors qu’il est à la propriété de plusieurs personnes. Ces dernières sont dénommées, copropriétaires.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le droit de la copropriété et des immeubles bâtis dispose que « Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Ainsi, le copropriétaire dispose d’un droit absolu et exclusif sur sa partie privative.

Plusieurs situations sont envisageables dans votre cas.

La loi autorise la possibilité pour un copropriétaire de détenir un droit de jouissance exclusif sur les parties communes dès lors que ce droit est inscrit dans le règlement de copropriété. Ainsi, si votre voisin copropriétaire détient un droit de jouissance exclusif sur les parties communes celui-ci est en mesure d’installer la climatisation avec extraction d’air chaud dans le couloir commun.

En revanche, la jouissance exclusive des parties communes n’est pas autorisée si le copropriétaire n’en détient pas le droit inscrit dans le règlement de copropriété. En effet, dans une telle situation l’utilisation de la partie commune pourrait être considérée comme étant abusif.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Autrement dit, la jouissance des parties communes par un copropriétaire non-titulaire d'un droit de jouissance exclusif ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination finale de l’immeuble. En l’espèce il semblerait de votre cas que l’installation de la climatisation par votre voisin à affecter le couloir commun et a causé plusieurs désagréments ceux-ci portant atteinte à vos droits de copropriété.

Par ailleurs, le syndicat des propriétaires a pour mission de défendre les intérêts collectifs de l’immeuble et d’en faire respecter le règlement par les copropriétaires. Celui-ci pourra convoquer lors d’une assemblée générale l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble afin de trouver une solution au litige.

Également à la suite de cet échange le syndicat des propriétaires pourra mettre en demeure le copropriétaire sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose au copropriétaire non-titulaire d'un droit de jouissance exclusif l’obligation pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination finale de l’immeuble.

Par ailleurs, l’ article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

Le cas échéant, le syndicat des propriétaires par représentation pourra intenter une action en justice. Si l’usage abusif des parties communes est caractérisé par le juge alors le co-propriétaire pourrait se voir sanctionner en vertu de l’article 1221 du Code civil. Celui-ci dispose qu’ « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Cet article impose pour le créancier mis en demeure, l’exécution en nature de la prestation.

Autrement dit, après avoir été mis en demeure par le syndicat des propriétaires de l’immeuble, le voisin co-propriétaire pourrait avoir l’obligation rétablir le couloir commun dans l’état dans lequel il se trouvait avant l'installation de la climatisation.

En conclusion, si votre voisin co-propriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur la partie commune celui-ci ne pourrait pas être contraint d’enlever la climatisation en vertu de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, si celui-ci ne détient pas un tel droit, il pourra être sanctionné à retirer l’installation de la climatisation endommageant les parties communes, car l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose que la jouissance des parties communes ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. La mise en demeure pourra être adressée sur ce même fondement juridique à l’issue de l’assemblée générale du syndicat des propriétaires. Si après cela le litige persiste, une action en justice pourra être intentée par le syndicat de copropriété.

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour une consultation avec un avocat spécialisé en droit des personnes, en raison de la complexité de votre litige.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Réponse du 23 février 2021