L'image représente un logement marqué par le temps.

Vétusté d’un logement : définition et obligations.

Temps de lecture : 5 min
Par Barbara Göller — Mise à jour le 27/03/2020

L’ESSENTIEL

  • La vétusté désigne la dégradation normale d’une chose, qui résulte du fait de l’usage et du temps.
  • Ce n’est pas au locataire mais au bailleur de prendre en charge les frais de réparation de ce qui a été abîmé par vétusté.
  • En revanche, les détériorations qui ne résultent pas de l’usage normal du logement doivent être réparées aux frais du locataire.
  • La distinction est parfois difficile à faire. Pour éviter un désaccord, les parties peuvent fixer une « grille de vétusté » au moment de la conclusion du bail.

Vous ne savez pas ce que recouvre exactement la notion de vétusté et la distinction avec la détérioration vous semble difficile ? On vous explique qui est responsable de quel dommage et comment prendre les devants pour éviter un désaccord. 😀

Vétusté : définition

👉🏻 La vétusté désigne tout simplement la dégradation normale d’une chose, qui résulte du fait de l’usage et du temps. 💡 On parle aussi « d’état d’usage » ou « d’usure normale » .

La vétusté désigne la dégradation d’une chose qui est liée à son utilisation normale. 🏚️

❌ Or, la dégradation du bien liée à la vétusté n’engage pas votre responsabilité en tant que locataire. Ainsi, vous n’avez pas à prendre en charge les éventuels frais de réparation ou de remise en état.

👉🏻 Autrement dit : toute dégradation qui résulte de l’utilisation normale de la location doit être prise en charge par le bailleur. Il s’agit alors de l’une des obligations qui lui incombent au titre du contrat de bail.

Bon à savoir 🔦 : dans ce cadre, la notion de vétusté s’applique tant aux matériaux qui composent la location (peinture, moquette, carrelage) qu’aux équipements qu’il contient (tels que robinetterie, menuiseries et, le cas échéant, les meubles).

Qui est responsable des dégradations d’un logement ?

Il est très important de bien distinguer la vétusté d’une chose et sa dégradation. 💡

💵 En tant que locataire vous devrez prendre en charge les réparations nécessaires pour réparer une chose dégradée. En revanche, si la chose est abîmée par des signes d’usure normale, ce sera à votre bailleur de payer les réparations nécessaires.

Comment bien distinguer la vétusté des détériorations ? 🤷

🕵️‍♀️ On dit qu’il y a une utilisation normale de la location dès lors qu’elle :

  • ne présente pas de détériorations ;
  • a été convenablement entretenu ;
  • dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

🔦 Par exemple : des peintures dont la couleur a passé, des revêtements de sols usés…

👉🏻 Il faut en distinguer la détérioration, qui résulte d’un manque de soin évident. La détérioration peut également venir d’une éventuelle inadvertance de la part du locataire. On parlera donc de dégradation dès lors que :

  • 🔨 la détérioration résulte d’un fait volontaire de la part du locataire ;
  • 🏡 la détérioration a été causée par une utilisation de la location qui ne correspond pas à sa destination. Autrement dit, l’utilisation par le locataire n’est pas celle que l’on pourrait qualifier de normale.

🔦 Par exemple : des trous ou taches sur les murs, des portes enfoncées, de la moquette brûlée, du parquet abîmé…

Bon à savoir 📝 : si un locataire a détérioré son logement, mais a correctement réparé et remis en ordre ce qu’il avait détérioré, le bailleur ne pourra pas lui demander d’indemnisation.

A noter ✍️ : un locataire a différentes obligations face au bailleur. Il a notamment l’obligation d’assumer l’entretien courant et les petites réparations.

La grille de vétusté dans l’état des lieux

La notion de vétusté en matière de bail de location va surtout être utilisé après la résiliation du bail, au moment de l’état des lieux de sortie. 🚪🚶

👉🏻 C’est à ce moment que le propriétaire du bien va s’apercevoir des dégradations qui ont eu lieu au sein du logement pendant son occupation par le locataire.

Or, la distinction entre une « utilisation normale » et des détériorations n’est pas toujours simple. Souvent, le bailleur et le locataire vont être en désaccord sur la frontière entre les deux notions. ❌

📋 Pour éviter cela, il est possible d’établir une « grille de vétusté« . Cette grille doit résulter d’un commun accord entre le bailleur et le locataire, au moment de la signature du bail.

Que contient cette « grille de vétusté » ? 🤷

La grille de vétusté doit définir, pour les matériaux et équipements du bien loué :

  • sa durée de vie ⏳ ;
  • la franchise, c’est-à-dire la période au cours de laquelle le locataire devra payer la somme totale des réparations 💰 ;
  • le pourcentage d’abattement par année, après la franchise, c’est-à-dire un pourcentage du prix de la réparation que le locataire ne devra plus prendre en charge 🚧 .

🔦 Cette grille pourra par exemple prévoir les indications suivantes :

Equipement Durée de vie FranchiseAbattement par année
Papier peint7 ans 1 an14 %
Moquette7 ans 1 an17 %
Equipements ménagers8 ans 5 ans5 %

👍🏻 Vous pourrez alors vous y référer pendant l’état des lieux de sortie et éviterez ainsi toutes les incertitudes sur la question du partage des frais de réparation.

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