Une SCI familiale est un type de société. Elle est créée pour gérer des biens immobiliers entre des associés ayant des liens de parenté ou d'alliance entre eux.

La SCI familiale : avantages et inconvénients

Temps de lecture : 7 min
Par Agathe Andorin — Mise à jour le 10/02/2021

L’ESSENTIEL

  • Une société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers.
  • En tant qu’associé d’une SCI familiale, vous pouvez choisir le régime d’impôt applicable, entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
  • La SCI familiale permet de faciliter une succession. Elle permet notamment de sortir de régime de l’indivision, et de diminuer les frais de succession.
  • Il est possible d’acquérir une résidence principale et de la gérer au travers d’une SCI familiale.

Une SCI familiale est un type de société civile immobilière. Elle est créée entre des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance entre eux. Le but est la gestion de biens immobiliers.

Vous aimeriez faciliter la gestion des biens immobiliers de votre famille ? La structure de la SCI vous intéresse ? On vous explique tout ce que vous devez savoir sur la SCI familiale !

SCI familiale ou SCI classique ?

Il existe 5 types de SCI en France :

  • la forme la plus classique est la SCI de gestion ou de location
  • la SCI familiale
  • mais aussi la SCI d’attribution
  • la SCI de jouissance à temps partagé
  • ou encore la SCI construction-vente.

Ces différents types de SCI répondent à des besoins différents. Voici un tableau comparatif des différentes formes de SCI :

Type de SCIObjectif poursuivi
La SCI de gestion ou de location• Elle a pour objet principal l’acquisition et la location de biens immobiliers.
• Le bien n’est détenu par aucun des associés, mais reste la propriété de la SCI qui détient également tous les pouvoirs décisionnels.
• Les loyers de la SCI sont divisés entre les associés en fonction de leur nombre de parts.
La SCI familiale• Elle permet de gérer un patrimoine familial et d’en faciliter la transmission.
• La SCI familiale permet de diminuer les droits de succession. Elle permet également de sortir du régime de l’indivision.
• Elle permet également aux héritiers de bénéficier d’un avantage fiscal.
La SCI d’attribution• La SCI d’attribution a pour but d’acheter ou de construire un patrimoine immobilier.
• La division de ce patrimoine entre les associés doit être prévue dans les statuts.
• Une fois que le but de la SCI est atteint, elle est dissoute.
La SCI de jouissance à temps partagé• Le but de cette SCI est de partager une période d’occupation d’un bien immobilier entre chaque actionnaires.
• Cette forme de SCI n’a aucune source de revenus.
La SCI construction vente• La SCI construction vente permet de construire un bien immobilier pour en tirer profit. Cette forme de SCI est la seule qui permet de réaliser un bénéfice.
• Elle ne nécessite aucun capital minimum.
• Les SCI de construction-vente sont dissoutes une fois que leur but est atteint.

SCI familiale : quels avantages fiscaux ?

La SCI familiale est un type de société civile immobilière. Elle peut être définie comme une SCI créée entre des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance entre eux. 👨‍👩‍👧‍👦

🏡 L’objet d’une SCI familiale est la gestion de biens immobiliers.

Pour créer une SCI familiale il faut au moins deux fondateurs. Par ailleurs, la loi n’impose aucun maximum de membres.

La durée de vie d’une SCI ne peut pas excéder 99 ans. En revanche, il n’y a pas besoin d’avoir un capital social minimum pour créer une SCI familiale.

En tant qu’associé, vous pouvez choisir le régime d’impôt applicable à votre SCI.

👉 Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, on applique le régime des plus-values sur les valeurs mobilières. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’applique alors au gain de l’associé vendeur.

À cela s’ajoute un abattement pour durée de détention. Cela signifie qu’en tant qu’associé, vous bénéficierez d’un abattement fiscal en fonction du nombre d’années pendant laquelle la société a possédé le bien avant la vente :

  • 50 % pour les titres détenus entre 2 et 8 ans 
  • 65 % pour les titres détenus depuis plus de 8 ans. 

Cet abattement se calcule à compter de la souscription des parts de la SCI et non de l’acquisition du patrimoine.

💡 Bon à savoir : au-delà de 22 ans de détention des titres, vous pourrez bénéficier exonération de cet impôt.

SCI familiale : quel impôt ?

Le régime fiscal d’une SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu. Lorsque le régime de l’impôt sur le revenu s’applique, la SCI n’est pas imposée directement sur ses résultats.

📝 Par conséquent, qu’il y ait bénéfice ou déficit, c’est chaque associé qui devra l’ajouter à sa déclaration de revenus proportionnellement à ses parts sociales. On parle alors de fiscalité transparente.

Les associés d’une société civile immobilière peuvent décider de basculer sur le régime de l’impôt sur les sociétés (ou « IS »). Les bénéfices imposables sont alors taxés chaque année en fonction de leur montant. Le taux classique équivaut à 28% du chiffre d’affaires annuel.

Dès lors, il est essentiel d’adresser une demande au Service des impôts.

💰 Toutefois, s’il y a un versement de dividende, chaque associé sera personnellement imposé sur sa part.

SCI familiale et succession

La SCI familiale permet d’éviter des disputes familiales, notamment en cas de succession.

En effet, lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées. Ainsi, dans une succession sans testament rédigé, les enfants deviennent propriétaires en indivision.

La constitution d’une SCI familiale confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. Cela leur permet de sortir du régime de l’indivision successorale.

🤝 La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier en amont, tout en conservant la gestion du bien.

Les parents apportent simplement le bien immeuble à la SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont alors les gérants de la SCI et conservent ainsi la maîtrise du bien.

Une SCI familiale présente d’autres avantages en matière de succession. En effet, elle permet :

  • de protéger le concubin survivant : elle peut permettre de lui assurer le logement au sein du bien détenu par la SCI (c’est ce qu’on appelle la conservation de la jouissance) ;
  • de bénéficier d’une charge fiscale plus avantageuse. En effet, le régime de la SCI familiale permet aux parents de transmettre un bien à leurs enfants sans avoir à payer les droits de mutation normalement exigés. Ils peuvent alors leur donner progressivement des parts sociales de la société tout en bénéficiant d’un abattement de 100 000 €.

Résidence principale en SCI familiale

Si vous souhaitez acquérir une résidence principale avec votre conjoint, vous pouvez décider de détenir ce bien en SCI familiale.

En effet, vous pouvez créer une SCI familiale, qui sera propriétaire de la résidence principale et la mettra à votre disposition.

Voici un tableau comparatif des avantages à détenir une résidence principale en nom propre, ou en SCI familiale :

Nom propreSCI familiale
FormalitésAucune formalitéFormalités de création lourdes et contraignantes
Propriété de chaque conjointBien détenu à hauteur de 50 % par chaque conjointBien détenu à hauteur du nombre de parts sociales détenues par chaque conjoint (adaptable)
SuccessionsDonation entière de la résidence principale aux héritiers et paiement de droits de mutationExonération de droits de mutation en cas de donation de parts sociales à la valeur inférieure à 100 000€ tous les 15 ans
Plus-valuesExonération d’impôt sur les plus-valuesExonération d’impôt sur les plus-values uniquement en cas de mise à disposition gratuite du bien par une SCI à l’impôt sur le revenu
Impôt sur le revenuAbsence d’impact sur le montant de l’impôt dû par les associésRéduction d’impôt en cas de déficit foncier
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)Abattement de 30 % sur la valeur du bien lors du calcul du montant de l’IFIExclusion de l’abattement
Application d’une décote lorsque les associés justifie de difficultés pour céder les parts sociales

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