Rente viagère : comment ça marche ?

Une rente viagère est une somme d'argent perçue par une personne jusqu'à son décès. Elle peut être la contrepartie d'un capital placé sur un contrat d'épargne retraite, ou le résultat d'une vente immobilière. Il existe plusieurs catégories de rentes, avec des régimes fiscaux différents.

Le modèle économique de la rente viagère vous intéresse ? Vous aimeriez acquérir un bien immobilier en viager ? On vous explique tout ce que vous devez savoir sur la rente viagère !

Rente viagère : définition

Une rente viagère est une somme d’argent fixée à l'avance et versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement, annuellement) à un bénéficiaire jusqu’à son décès. En effet, le versement de la rente viagère est interrompu par le décès du crédirentier (celui qui la reçoit).

💸 Cette rente résulte bien souvent de l’abandon d’un capital financier ou immobilier.

📄 La rente viagère peut avoir été souscrite dans le cadre d’une assurance-vie, d’un contrat de retraite par capitalisation, ou obtenue par une opération de vente d’immeuble en viager.

Concernant les contrats, trois types se distinguent :

• les contrats de rente : il s’agit d’une rente viagère immédiate ou différée (selon la date du premier versement), ouverts à tous les épargnants.
• les contrats à sortie obligatoire en rente : avec ces contrats, l'épargne-retraite accumulée est transformée en rente lorsque vous prenez votre retraite. Elle vient s'ajouter à vos pensions de retraite. Il s’agit par exemple du contrat Madelin, pour les travailleurs non salariés, et de la Préfon, pour les fonctionnaires.
• les contrats à sortie optionnelle en rente : il s’agit d’un contrat d’assurance-vie. La rente viagère pourra alors être stipulée « réversible » au bénéfice du conjoint ou de toute autre personne. Cela signifie qu'à votre décès, votre rente lui sera alors payée jusqu’à son propre décès, en totalité ou en partie.

Rente viagère à titre onéreux

Une rente viagère est constituée à « titre onéreux » lorsque l'obligation contractée par le débirentier a pour contrepartie :

• soit le versement d'un capital en argent
• soit l'aliénation d'un bien, meuble ou immeuble.

La rente sera alors constituée au profit d'une personne qui la percevra pendant la durée de sa vie.

Ainsi, le Code général des impôts liste les différents types de rentes viagères constituées à titre onéreux :

• les rentes perçues en contrepartie de la vente d'un immeuble, d'un fonds de commerce, de la nue-propriété de biens ou de la cession de parts de sociétés appartenant au crédirentier
• celles constituées dans un partage, à titre de soulte, pour compenser l'inégalité des deux lots
• les rentes servies à un ascendant en exécution d'une clause d'un partage d'ascendant
• celles résultant de la conversion en rente viagère de l'usufruit du conjoint survivant
• et enfin les rentes servies en exécution d'une clause d'une donation entre vifs et à titre de charge imposée au donataire.

En revanche, certaines rentes viagères ne sont pas considérées comme ayant un caractère onéreux. Voici quelques exemples :

• les rentes d'invalidité découlant de contrats d'assurances souscrits par des salariés pour compléter leur régime légal de protection sociale
• la rente née d'une décision de justice venant indemniser une victime d'un accident
• celle versée à titre de prestation compensatoire lorsqu'un divorce est prononcé.

💡 Bon à savoir : il est également possible de constituer une rente viagère à titre gratuit ! C'est notamment le cas lorsqu'aucune contrepartie n'est prévue en échange de la rente promise. C'est le cas, par exemple, de la rente viagère versée en guise de don par un parent à son enfant.

Rente viagère immobilière

Le viager immobilier est un mode d’investissement. Il donne la possibilité d’acquérir un logement en l’échange d’une rente versée au vendeur jusqu’à son décès.

Le montant de cette rente viagère dépend de plusieurs critères :

• la valeur vénale de l’appartement ou de la maison (déterminée en fonction des caractéristiques du bien, des travaux à prévoir, du quartier, des commodités accessibles, etc.)
• l'âge du vendeur
• et si le bien est occupé ou non.

Mais comment le montant de cette rente est-il réellement calculé ? 🤷

Pour faire simple, il faut diviser la valeur du bien par un coefficient reflétant l’espérance de vie du vendeur au moment de l’achat. Le barème de ce coefficient varie en fonction du caractère occupé ou non du logement.

Ceci permet d’obtenir la rente annuelle, à rapporter au trimestre ou au mois suivant la modalité de paiement retenue.

En pratique, c’est le notaire responsable de l’opération immobilière qui s’occupe de calculer le montant de la rente viagère.

💡 Bon à savoir : si vous achetez un bien en viager vous devrez généralement payer une somme appelée « bouquet ». Il s’agit d’une somme versée comptant à la signature du contrat de vente, qui équivaut généralement à 20-30 % de la valeur totale du bien. Libre à vous de discuter son montant avec le vendeur. Le bouquet n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, il faut le retirer de la valeur vénale du logement avant le calcul de la rente annuelle.

Imposition des rentes viagères

L'impôt sur le revenu concerne une partie des rentes viagères à titre onéreux. Cette partie est variable selon l'âge que vous avez au moment du 1^er versement de la rente.

À la date du 1^er versement, la fraction imposable est de :

Votre âge au 1er versement	Fraction imposable
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
Plus de 69 ans	30 %

📝 Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères à titre onéreux perçues chaque année par les membres de votre foyer fiscal.

L'administration fiscale calculera ensuite leur fraction imposable.

Rente viagère et succession

Une vente immobilière en viager a des conséquences sur la succession des héritiers des deux parties.

Est-ce que les héritiers du vendeur ont un droit sur le bien immobilier ? 🤷

En vendant son bien immobilier en viager, le vendeur retire celui-ci du patrimoine qu’il transmet à ses héritiers. Ces derniers sont donc dépossédés du bien vendu qui ne fait plus partie de la succession. Par conséquent, ils ne disposent plus d’aucun droit sur le logement qui revient à l'acheteur (le débirentier) dès le décès du vendeur.

En revanche, les autres biens ayant appartenu au vendeur ne sont pas concernés par le viager : ils reviennent donc de plein droit aux héritiers.

Que se passe-t-il si l'acheteur décède avant le crédirentier ? 🤔

Si le débirentier décède avant le crédirentier, les conséquences seront lourdes pour les héritiers.

Par défaut, les héritiers deviendront débirentiers et devront donc verser la rente viagère au crédirentier jusqu’à son décès. En cas de défaut de versement de la rente, sachez que le vendeur pourra tout à fait demander l’annulation de la vente et récupérer son bien.

🙅 S’ils ne veulent pas verser de rente viagère, les héritiers pourront choisir d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions :

• renoncer à leur part d’héritage
• faire le choix de revendre le viager, ce qui leur permettra de s’acquitter des sommes à payer au crédirentier.

Une fois le crédirentier décédé, et si les héritiers ont souhaité poursuivre le versement de la rente viagère, ces derniers deviendront propriétaires du logement qui passera dans la succession.