Le rachat de crédit immobilier consiste à regrouper en un seul et unique crédit un ou plusieurs crédits préexistants. Comment ça marche ?

Crédit immobilier : comment le faire racheter ?

Temps de lecture : 6 min
Par Agathe Andorin — Mise à jour le 08/06/2021

L’ESSENTIEL

  • Le rachat de crédit désigne une opération financière qui consiste à regrouper en un seul et unique crédit un ou plusieurs crédits préexistants.
  • Cette opération vise à faire baisser le montant des remboursements mensuels. La contrepartie se trouve dans un allongement de la durée du remboursement.
  • Les conditions pour bénéficier d’un rachat de crédit immobilier sont nombreuses : il faut être majeur, le rachat doit porter au minimum sur deux emprunts, il faut prévoir une garantie bancaire, ne pas dépasser son taux d’endettement…

Le « rachat de crédit » peut s’avérer très intéressant, notamment pour les acquéreurs de biens immobiliers qui ont contracté un prêt il y a plusieurs années.

En bénéficiant d’un taux plus avantageux, le propriétaire immobilier peut en effet réduire le coût total du crédit. Cela peut se concrétiser, au choix, par la baisse des mensualités ou une réduction de la durée de remboursement.

Mais comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ? Quelles conditions faut-il remplir pour se faire racheter son crédit ? Quels sont les taux pratiqués ? Pas d’inquiétude, on répond à toutes vos questions sur le rachat de crédit immobilier !

Rachat de crédit immobilier par une autre banque

🔎 Le rachat de crédit désigne une opération financière qui consiste à regrouper en un seul et unique crédit un ou plusieurs crédits préexistants. En règle générale, le rachat de crédit intervient dans les situations d’endettement. Ainsi, il vise à faire baisser le montant des remboursements mensuels. La contrepartie se trouve dans un allongement de la durée du remboursement.

On distingue en France plusieurs types de rachats de crédit :

  • le rachat de crédit locataire
  • le rachat de crédit immobilier
  • et enfin le rachat de crédit par achat/vente à réméré.

Contrairement à la renégociation de prêt auprès de votre banque, le rachat de crédit immobilier consiste à contacter une banque concurrente afin que celle-ci rachète votre prêt en cours. Elle vous proposera alors de nouvelles conditions de financement plus avantageuses. Alors que les taux ne cessent de baisser, cette opération peut, dans certaines situations, être très intéressante.

Mais comment se passe le rachat concrètement ? 🤔

Concrètement, en changeant d’établissement, vous allez souscrire un nouveau contrat de prêt. Cette opération est simple, mais n’est pas sans conséquences.

💸 En effet, le rachat par anticipation du prêt immobilier peut entraîner des frais de remboursement anticipé (6 mois d’intérêts limités à 3% du capital restant dû). Le contrat peut prévoir ces frais, ainsi que des frais de garantie (mainlevée pour une hypothèque, cautionnement…).

L’intérêt étant de bénéficier de meilleures conditions que celles proposées par votre banque actuelle, il faut s’intéresser aux gains estimés grâce au rachat de crédit immobilier. En effet, toutes les opérations de rachat ne sont pas nécessairement intéressantes pour les emprunteurs.

Le rachat du crédit immobilier sera attractif si l’écart entre l’ancien et le nouveau taux négocié est d’au moins 0,7 %. C’est le minimum recommandé pour absorber les pénalités de remboursement anticipé ainsi que les frais de dossier.

Rachat de crédit immobilier : conditions

Le principe du rachat de crédit immobilier est simple : il suffit de s’adresser à une banque concurrente en réalisant une demande de rachat de prêt. Il suffit de se rendre en agence ou bien de réaliser une demande de rachat de crédit en ligne (gratuite et sans engagement).

Cela permet de découvrir les conditions du rachat avec un taux plus avantageux, la durée proposée et le montant du financement. Il est important pour comparer deux offres de mettre en concurrence le coût total du crédit. Dans le cadre d’un regroupement de crédit, il peut y avoir une majoration du coût total pour parvenir à une réduction de mensualité.

Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier d’un rachat de crédit ? 🤔

Ces conditions sont nombreuses :

  • faire preuve de sérieux dans votre gestion financière (peu ou pas de découverts par exemple)
  • être majeur et ne pas avoir été déchu de ses droits civiques
  • le rachat de prêts doit porter au minimum sur deux emprunts (automobile, à la consommation, immobilier, renouvelable) en cours de remboursement
  • une opération de rachat de crédit doit être couverte par une garantie fournie par l’emprunteur (ex : une hypothèque)
  • observer un délai minimum d’un an après un précédent rachat de crédits, sans incident de paiement
  • une fois le regroupement de crédits effectué, le montant total des mensualités de remboursement doit représenter au maximum 33 % des revenus de l’emprunteur (on parle de taux d’endettement).

📝 Toutes les informations indiquées au conseiller nécessaires à l’instruction du dossier doivent être justifiées. Vous devrez donc fournir :

  • une pièce d’identité en cours de validité
  • un justificatif de domicile de moins de 3 mois
  • les tableaux d’amortissement des prêts en cours de remboursement
  • les justificatifs de revenus (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires…).

Taux rachat crédit immobilier actuel

Le taux lors d’un crédit immobilier ou lors d’un rachat de crédit est l’élément clé pour réaliser une opération rentable.

En effet, le taux d’un crédit immobilier et d’un rachat de crédit déterminent la rémunération que perçoit la banque en contre partie de son prêt d’argent. Il peut être fixe ou variable, suivant les conditions d’un contrat de prêt.

📊 Un taux s’exprime de deux façons :

  • le taux nominal
  • et le taux annuel effectif global (TAEG).

Lors de la comparaison de plusieurs offres de rachat d’emprunts, il est conseillé de se baser sur le TAEG afin de comparer le coût des deux financements. Cela est aussi bien valable pour une comparaison de prêt immobilier ou de rachat de prêt.

Pour obtenir un taux compétitif, il faut au préalable réaliser une demande de financement auprès d’un organisme spécialisé, lequel pourra proposer plusieurs offres de financement en fonction du profil de l’emprunteur, que ce soit pour du crédit immobilier ou du rachat d’emprunts. Il existe différentes structures, les banques classiques, les intermédiaires bancaires (courtiers, mandataires) et les établissements de crédits.

💸 Cependant, il faut garder en tête que ce type d’opération engendre des frais pour l’emprunteur. Dans le cas d’une renégociation de crédit avec la même banque, des frais de dossier devront être supportés à hauteur de 500 € à 800 €. Dans le cas d’un rachat de crédit par un autre organisme bancaire, les frais peuvent être plus importants avec les indemnités de remboursement anticipé ou les frais de garantie, par exemple.

Simulation rachat de crédit immobilier

Afin de vérifier l’intérêt d’une renégociation ou d’un rachat de crédit, il est possible d’effectuer une simulation sur internet. Plusieurs sites procèdent au calcul du gain estimé. Il suffit d’apporter les renseignements de base sur le prêt initial et, en quelques secondes, l’emprunteur visualise si la démarche peut être intéressante.

En général, vous devrez renseigner :

  • le montant du prêt initial
  • le début du prêt actuel
  • la durée de votre prêt
  • et enfin le taux actuel.

Pendant que vous simulez votre rachat de crédit, vous devrez déterminer, en fonction de votre situation financière, fiscale, familiale et de votre situation d’endettement, si l’opération de rachat est intéressante. Vous devrez alors porter votre attention sur plusieurs éléments, à savoir :

  • la diminution des mensualités
  • l’allongement de la période de remboursement
  • le taux d’intérêt plus faible…

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