Quelles sont les conditions suspensives d'un compromis de vente ?

Pour préparer une transaction immobilière, vous êtes amené à signer un compromis de vente ? Il est alors important de bien comprendre le fonctionnement des conditions suspensives, qui sont susceptibles de remettre entièrement en question le compromis, même lorsqu'il est signé. Vous ne savez pas de quoi il s'agit exactement ? On vous explique tout ce que vous devez savoir !

Qu'est-ce qu'une clause suspensive ?

Le compromis de vente

🏠 Le compromis de vente un avant-contrat qui s'inscrit dans le processus de vente d’un bien immobilier. Il est signé par le vendeur et l’acheteur du bien, après l’offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique, ou acte définitif de vente chez le notaire.

Le bien en question et le prix de ce bien sont donc déjà intégrés dans ce document et sont ainsi définitivement fixés par les parties. Il peut être rédigé soit par :

• un notaire
• un agent immobilier
• par vous même (c'est alors ce que l'on appelle un acte sous seing privé).

💡 Autrement que dans l'hypothèse d'une promesse de vente, tant le vendeur que l’acheteur sont engagés par le compromis de vente :

• le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis
• l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien.

✍️ En d'autres termes, il s'agit d'un acte conclu de façon définitive et, en principe, irrévocable.

La clause suspensive

🙅‍♀️ Néanmoins, dans certains cas, il est important de pouvoir annuler le compromis de vente. Cela vaut notamment lorsque votre aptitude à conclure la vente dépend de la réalisation d'événements qui ne dépendent pas de votre volonté.

C'est pour cette raison qu'il est possible d'insérer, dans un compromis de vente, des clauses suspensives : la non-survenance de l'événement auquel est lié la clause vous permet d’annuler le compromis de vente, sans réparation financière.

Attention ⚠️: toute annulation sans raisons justificatives peut conduire au paiement d'une réparation financière.

Selon les circonstances de l'achat prévu, il est donc important d'insérer une ou plusieurs clauses suspensives dans votre compromis de vente. La non-réalisation d'une seule de ces clauses permet alors d'annuler purement et simplement le compromis de vente.

📩 Il vous suffit, pour cela, d'envoyer à votre cocontractant un courrier recommandé avec accusé de réception.

Les principales clauses suspensives

L'obtention d'un prêt immobilier

La réalisation de la vente peut être conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier. Si une telle clause est prévue, et que l'acheteur ne parvient pas à obtenir le prêt selon les modalités définies, il peut annuler le compromis de vente.

Attention ⚠️ : lorsque l'acheteur souhaite financer l'achat du bien immobilier à l'aide d'un prêt, il s'agit d'une clause obligatoire ! Le compromis de vente doit, dans ce cas, impérativement mentionner cette clause.

L’absence de servitude

Une servitude est un droit d'usage qu'une personne tierce détient sur votre propriété. Ces servitudes sont transmises avec le bien en question, lors de la vente d'un bien immobilier. Or, certains acheteurs peuvent vouloir s'engager qu'en l'absence de tels droits, ce pourquoi il est possible de prévoir une clauses suspensive à cette fin.

Par exemple 🔦 : la servitude de passage est le droit pour un propriétaire de passer sur le terrain de son voisin, si son terrain est enclavé (sans accès par la voie publique).

L’obtention d’un permis de construire

Lorsqu'un acheteur prévoit d'acheter un terrain dans le but d'y construire un bâtiment, il doit généralement demander des autorisations administratives. Or, il est possible de prévoir que s'il ne reçoit pas l'autorisation lui permettant de réaliser son projet, il peut annuler le compromis de vente prévoyant l'achat du terrain.

Bon à savoir 📝: il faut alors prévoir un délai suffisant pour permettre à l'acheteur de faire la demande. Ce délai devra également comprendre suffisamment de temps pour permettre l'administration de donner sa réponse.

D'autres exemples de conditions suspensive

🔦 Voilà quelques autres exemples de conditions suspensives que l'on rencontre fréquemment dans un compromis de vente :

• la réalisation d’une vente immobilière en cours, sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction
• l’absence de préemption de la mairie
• l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien
• la purge des hypothèques par le vendeur.

Les autres conditions particulières du compromis de vente

💡 Dans un compromis de vente, d'autres conditions peuvent également être adaptées à vos besoins. Pensez donc notamment à prévoir les modalités suivantes avec votre cocontractant :

• la date de la vente : il est possible de mentionner une date-butoir dans le compromis de vente, à laquelle la vente devra se réaliser si toutes les clauses suspensives ont été validées
• le dépôt de garantie ou l'acompte : il est possible de fixer librement un acompte ou un dépôt de garantie, qui permet de sécuriser l'opération pour le vendeur, autorisé à conserver le montant en cas de désistement de l'acquéreur hors délai de rétractation.

Attention ⚠️: par ailleurs, tout acheteur qui signe un compromis de vente bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Il est impossible d’en réduire la durée.

Au cours de ce délai, qui ne bénéficie qu’à l’acheteur, il dispose de la possibilité de l’annuler librement et sans besoin de justification.

Ce délai doit impérativement être mentionné dans tout compromis de vente.