L'image répresente un bien immobilier qui fait l'objet d'une offre d'achat.

Offre d’achat immobilier et rétractation du vendeur

Temps de lecture : 5 min
Par Yu Zhou — Mise à jour le 15/09/2020

L’ESSENTIEL

  • Lorsque vous formulez une offre d’achat, vous vous engagez à acheter le bien en cas d’acceptation du vendeur.
  • Un vendeur qui renonce à la vente après avoir accepté l’offre d’achat pourrait être condamné à payer des dommages et intérêts.
  • Cependant, dans certains cas, le vendeur n’est pas tenu définitivement par son acceptation.
  • C’est notamment le cas lorsque votre offre n’est pas suffisamment précise ou que vous n’avez pas exprimé expressément votre intention de vous engager.

Vous avez enfin trouvé l’appartement de vos rêves et vous vous apprêtez à formuler une offre d’achat auprès du vendeur, mais vous ne savez pas à quoi cela vous engage ? Que vaut une offre d’achat ? Le vendeur peut-il renoncer à la vente après avoir accepté votre offre ? Qu’en est-il lorsque vous souhaitez renoncer à la transaction ? Ne vous inquiétez pas, on répond à vos questions !  

Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ?

📝 L’offre d’achat est souvent la première étape du long processus d’acquisition des biens immobiliers. Si le vendeur répond favorablement à votre offre, vous pouvez alors procéder à la signature d’un compromis de vente.

Pour être valable, une offre d’achat doit être établie par écrit. Cependant, vous pouvez tout-à-fait commencer par une offre orale (par exemple lors de la visite des lieux) et la confirmer ensuite par écrite.

🔦Aucune règle particulière de forme n’est imposée à l’offre d’achat, mais toutes les informations essentielles à la vente doivent y figurer :

  • vos coordonnées et celles du vendeur
  • description détaillée du bien (adresse, surface, étage, etc.)
  • prix de vente que vous proposez : vous pouvez effectivement proposer un prix inférieur au prix de l’annonce. Si le vendeur est intéressé par votre offre, mais ne souhaite pas diminuer le prix, il peut vous faire une contre-proposition
  • durée de validité de votre offre d’achat. Au-delà de ce délai, votre offre deviendra caduque et vous ne serez pas tenu de procéder à l’achat
  • clauses suspensives s’il y en a : il s’agit des clauses qui conditionnent l’achat à la réalisation des certains événements (obtention d’un prêt immobilier, réalisation de certains travaux par le vendeur, obtention d’un permis de construire, etc.)
  • mention précisant que la vente ne sera pas définitive qu’au moment de la signature du compromis de vente.

😊 Bon à savoir : plus votre offre est détaillée, plus elle a de chances d’attirer l’attention du vendeur. Pensez alors à ajouter les informations ci-dessous :

  • votre plan de financement : montant de votre apport personnel, besoin ou non d’un prêt immobilier, etc.
  • montant de l’acompte que vous êtes prêt à payer au moment de la signature du compromis de vente
  • date d’entrée souhaitée.

⚠️ ATTENTION : vous ne devez pas verser d’argent au vendeur lorsque vous faites une offre d’achat.

Un vendeur peut-il se rétracter après une offre d’achat acceptée ?

Lors de la réception de votre offre, le vendeur est libre :

  • d’accepter les conditions de votre offre et vous proposer de signer un compromis de vente
  • de refuser votre offre
  • ou faire une contre-proposition par écrit : dans ce cas, votre offre initiale sera considérée comme caduque.

🙋 Si le vendeur accepte votre offre, il sera alors obligé de vous vendre le bien.

Effectivement, selon l’article 1113 du code civil : « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

⚖️ Si le vendeur renonce à la vente après avoir accepté votre offre, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou de proximité afin d’obtenir des dommages et intérêts.

👇Bon à savoir : en tant qu’acheteur, vous pouvez renoncer à la vente même après avoir signé un compromis de vente. Pour cela, vous devez informer le vendeur de votre intention d’annuler la transaction dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis.

Il en est de même lorsque les conditions suspensives prévues par l’offre ne se réalisent pas. Dans ce cas, l’annulation de l’offre d’achat n’entraîne pas le paiement de dommages et intérêts.

Rétractation d’offre d’achat par le vendeur : que dit la jurisprudence ? 

🤔 Cependant, dans certains cas, la contresignature du vendeur n’engage pas ce dernier de manière définitive. C’est le cas lorsque :  

  • l’offre que vous avez formulée ne précise pas suffisamment les conditions de la vente. Par exemple, lorsque le compromis de vente prévoit une condition suspensive de la vente qui ne figure pas sur l’offre
  • vous n’avez pas exprimé de manière non équivoque votre volonté de vous engager. Dans ce cas, on considère que vous entamez simplement des négociations avec le vendeur
  • vous avez prévu de manière explicite dans votre offre d’achat que vous ne vous engagerez pas définitivement à l’achat du bien qu’au moment du compromis de vente. 
🔦 Quelle est la valeur juridique d’une offre d’achat ?

Lorsqu’une offre d’achat est acceptée par le vendeur, l’acheteur et le vendeur sont en principe tenus de conclure la transaction. En savoir plus

🤔 Un vendeur peut-il se rétracter après une offre d’achat acceptée ?

Si le vendeur répond favorablement à une offre d’achat, il s’engage à vendre le bien à l’offrant. Il existe cependant des exceptions. En savoir plus

⚖️ Rétraction d’offre d’achat par le vendeur : que dit la jurisprudence ?

Le vendeur n’est pas tenu de vendre son bien lorsque les termes de l’offre d’achat ne sont pas suffisamment précis ou que l’offrant n’a pas exprimé expressément son intention d’être engagé. En savoir plus

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