L'image représente une maison acheté en indivision telle qu'elle est définie par le Code civil.

L’indivision du Code Civil : de quoi s’agit-il ?

Temps de lecture : 6 min
Par Barbara Göller — Mise à jour le 09/07/2020

L’ESSENTIEL

  • L’indivision est un régime de partage de la propriété d’un bien entre différentes personnes. Les différents propriétaires du bien sont appelés co-indivisaires.
  • Ce régime est appliqué notamment dans le cadre d’une succession, mais vous pouvez également opter pour l’indivision lorsque vous planifiez l’achat en commun d’un bien avec une ou plusieurs personnes de votre entourage.
  • Le droit de propriété sur le bien est alors partagé entre les co-indivisaires. Vous pouvez vous mettre d’accord sur la réparation du droit de propriété.
  • L’indivision vous permet d’organiser les droits et les pouvoirs dont dispose chaque membre de l’indivision. Vous pouvez fixer ces différentes règles dans la convention d’indivision.
  • A tout moment, vous pouvez choisir de quitter l’indivision. Pour cela, vous pouvez vendre vos parts de l’indivision à un autre indivisaire ou à une personne tierce.

Vous planifiez, ensemble avec d’autres personnes, l’achat d’un bien ? Vous devrez alors séparer les droits de propriété de chacun. L’une des possibilités, particulièrement simple et rapide, est le recours à l’indivision. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment fonctionne l’indivision ? Est-il possible de sortir de l’indivision ? Pas d’inquiétude : on vous explique ce que vous devez savoir sur l’indivision.

Définition de l’indivision par le Code Civil

💡 Le régime de ce qu’on appelle « l’indivision » est déterminé par le Code Civil. En vertu de ce régime, il s’agit d’une situation dans laquelle plusieurs personnes sont, à un même moment, propriétaires d’un seul et même bien.

Ces différents propriétaires, appelés indivisaires, disposent alors ensemble de la propriété du bien concerné.

Bon à savoir 📝: l’indivision représente un régime ne nécessitant aucune formalité. De ce fait, il s’agit du régime privilégié par les couples en concubinage, pacsés ou encore les couples mariés qui ne souhaitent pas se répartir la propriété du bien par moitié.

Ce régime s’applique également lors d’une succession avec plusieurs héritiers – on parle alors d’une indivision successorale.

🏘️ Cependant, il ne s’agit pas du seul régime vous permettant d’organiser la propriété d’un bien entre plusieurs personnes. Si l’indivision représente le moyen le plus économique et le moins compliqué pour répartir des droits de propriétés, cela est également possible par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).

La SCI, notamment utilisée en matière d’anticipation d’une succession, vous permet effectivement de délimiter avec plus de précision les droits de chacun des propriétaires du bien. Cette délimitation doit être déterminée dans les statuts de la société.

Attention ⚠️: c’est alors la société qui devient propriétaire du bien. Vous devenez ainsi propriétaire d’une partie de la société et détiendrez des parts sociales de cette société.

Comment fonctionne l’indivision ?

Chacun des indivisaires peut utiliser le bien en question. En revanche, lorsqu’un seul des indivisaires utilise le bien, alors les indivisaires restants peuvent lui demander le versement d’une indemnité.

Par ailleurs, lors de l’achat en indivision, les droits de propriétés sont répartis entre les différents indivisaires. En principe, cette répartition est égalitaire entre les différents indivisaires, mais vous pouvez décider d’une répartition différente.

Souvent, les indivisaires s’accordent sur une répartition des droits de propriétés en fonction de l’apport financier de chacun.

Par exemple 🔦 : vous achetez une maison avec vos 2 frères. Vous versez 100 000 € et chacun de vos frères verse 50 000 €. Dans ce cas, vous disposez de 50 % des droits de propriété et chacun de vos frères dispose de 25 % des droits de propriété.

Ces droits de propriété sont utiles pour connaître les pouvoirs des différents indivisaires dans la gestion du bien :

Qui ?Quoi ?
Un seul indivisairePrendre une décision concernant la conservation du bien (exemple : souscrire un contrat d’assurance)
La majorité à 2/3 des droits indivisEntreprendre des actes de gestion courante + vendre des biens meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision (ces actes doivent être ensuite communiqués aux autres indivisaires)
Les indivisaires à l’unanimitéEntreprendre des actes plus importants concernant les biens indivis, tels que la vente, la donation

Attention ⚠️: pour calculer la majorité des droits indivis, il ne faut non pas prendre en compte le nombre de propriétaires mais bien la quote-part de laquelle chacun des indivisaires dispose.

Ainsi, si l’un des indivisaires détient de 50 % du bien, alors que les 3 autres ne détiennent que de 16,66 % chacun, il lui suffit de convaincre l’un des 3 indivisaires pour obtenir la majorité.

📋 Pour faciliter la gestion du bien en indivision, vous pouvez par ailleurs fixer une convention d’indivision. Cette convention peut contenir les règles qui s’imposent à chacun des indivisaires concernant le bien en indivision.

Pour être valide, cette convention doit être écrite et signée par tous les indivisaires. Par ailleurs, elle doit contenir la liste de tous les biens concernés par l’indivision et déterminer les droits dont disposent les différents indivisaires.

Bon à savoir 📝 : il est également possible de déterminer un gérant de l’indivision. Vous pouvez attribuer à ce gérant différents pouvoir. Ce gérant peut être l’un des propriétaires indivis ou une personne extérieure à l’indivision.

Comment sortir de l’indivision d’un bien immobilier ?

💰 Lorsque vous souhaitez quitter une indivision, vous pouvez vendre vos parts dans cette indivision.

Les autres indivisaires disposent, à cet égard, d’un droit de « préemption » sur vos parts. Autrement dit, vous devez tout d’abord leur faire part de votre volonté de quitter l’indivision et leur proposer, en priorité, vos parts.

Si les indivisaires ne souhaitent pas racheter vos parts dans l’indivision, vous pouvez dans un second temps proposer vos parts à une personne tierce à l’indivision.

Attention ⚠️: pour sortir d’un indivision successorale, vous pouvez demander le règlement de la succession. Cela vous conduira à faire le partage des biens qui font l’objet de la succession.

Si les indivisaires ne trouvent pas d’accord sur les modalités de la vente de parts, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. Le juge pourra alors opter pour différentes solutions :

  • le juge aura la possibilité de vous permettre de sortir de l’indivision en recevant votre part des biens de la succession, alors que les autres indivisaires pourront rester dans l’indivision
  • il pourra vous imposer le maintien dans l’indivision pour une durée maximale de 5 ans
  • il pourra également procéder au partage définitifs des lots entre les propriétaires indivis.

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