Le droit de préemption du locataire : ce qu'il faut savoir

Vous avez un contrat de location, mais le propriétaire bailleur va vendre votre logement ? Alors, vous pouvez potentiellement bénéficier d'un droit de préemption. Autrement dit, le propriétaire bailleur doit vous proposer en priorité d'acheter le logement. Ce n'est que si vous refusez cet achat qu'il pourra proposer la vente de l'immeuble à des personnes tierces. Ce droit ne s'applique cependant que dans certains cas, strictement délimités par la loi. Vous souhaitez savoir si vous pouvez en bénéficier ? Voilà tout ce qu'il faut savoir !

Le droit de préemption du locataire d'après le Code Civil

💡 Le droit de préemption est un droit qui vous permet, en tant que locataire, de bénéficier d'une priorité sur la vente du logement. Autrement dit, si le propriétaire bailleur avec lequel vous avez conclu un contrat de bail décide de vendre l'appartement que vous occupez, il doit vous proposer de l'acheter avant de le proposer à d'autres personnes.

Il doit ensuite vous accorder un délai de réflexion, et ce n'est que par la suite qu'il pourra le proposer à des personnes tierces. Cette possibilité d'achat prioritaire est ouvert tant au locataire qu'à son conjoint ou partenaire de PACS.

🔦 Ce droit du locataire vous est ouvert uniquement dans 4 situations, précisément délimitées :

Le congé du locataire pour vente

👉 Le premier cas désigne l'hypothèse dans laquelle le propriétaire bailleur veut vendre le logement à la fin de votre contrat de bail.

Autrement dit, c'est le cas dans lequel le propriétaire bailleur vous donne congé 6 mois avant expiration de votre contrat de bail.

💵 Cela lui donne la possibilité de vendre le logement de façon non-occupée au futur acheteur.

Il est important de noter ici que le logement peut également être vendu alors qu'il est encore occupé : dans ce cas, le locataire garde son droit de louer l'appartement, même si le propriétaire du bien change. Aucun droit de préemption n'est prévu pour cette hypothèse.

A noter 📝 : cette hypothèse est à distinguer des autres hypothèses de résiliation de bail par le propriétaire bailleur.

La vente du logement loué après division ou subdivision de l’immeuble par lots

🏡 On parle de division ou de subdivision d'un immeuble dans l'hypothèse où un propriétaire divise le bien entier en plusieurs appartements ou qu'il divise un appartement en plusieurs lots distincts.

Cette hypothèse constitue un second cas dans lequel s'applique le droit de préemption du locataire.

🔦 Pour que le droit s'applique alors, plusieurs conditions doivent être respectées :

• l'immeuble concerné subit une division ou une subdivision
• l'offre de vente faite sur l'immeuble est à usage d'habitation ou mixte, c'est-à-dire professionnel et d'habitation
• les locataires du logement sont des occupants de bonne foi et personnes physiques.

Si ces conditions sont respectées, le propriétaire bailleur doit vous proposer en priorité la vente du bien. Vous disposez alors de 2 mois pour vous décider.

Attention ⚠️ : même lorsque vous refusez l'offre d'achat, ni le propriétaire bailleur ni l'acheteur peuvent vous déloger durant la durée de votre bail.

La vente en bloc de l'immeuble

🏢 Dans un troisième cas, vous disposez d'un droit de préemption lorsque le propriétaire bailleur procède à une vente en bloc de l'immeuble. On parle d'une vente « en bloc » d'un immeuble lorsqu'au moins 5 logements sont vendus simultanément.

Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit vous proposer en priorité la vente du bien. Vous disposez alors de 2 mois pour vous décider.

Attention ⚠️ : même lorsque vous refusez l'offre d'achat, ni le propriétaire bailleur ni l'acheteur peuvent vous déloger durant la durée de votre bail.

La vente de 10 logements dans un même immeuble par un bailleur personne morale

🛋️ La vente d'au moins 10 logements dans un même immeuble par un bailleur personne morale (autrement dit une société) est particulièrement encadrée. Une procédure spécifique est alors à respecter :

• information des associations de locataires représentatives, s'il elles existent, de l'intention de vendre l'immeuble
• notification de chaque locataire dans le but d'organiser une réunion collective relative aux modalités de vente
• notification personnelle et écrite à chaque locataire pour le renseigner sur les modalités propres à son appartement
• purger les droits de préemption des locataires
• si la vente intervient, des accords collectifs doivent notamment prévoir les hypothèses de renouvellement du contrat de bail.

Comment informer un locataire de la vente du logement ?

Votre propriétaire bailleur devra en tout cas vous informer de son intention de vendre le logement que vous occupez. Cela fait partie de ses obligations de bailleur.

🔦 Pour cela, plusieurs possibilités lui sont ouvertes :

• le propriétaire bailleur peut vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
• il peut également vous faire signifier par acte d'huissier cette intention
• il peut vous remettre en mains propres et contre récépissé la lettre mentionnant son intention de vendre le bien
• en dernier lieu, il pourra également procéder à un émargement en respectant un préavis de six mois.

Le droit de préemption et le logement meublé

🛋️ Néanmoins, ce droit de préemption ne s'applique qu'aux logements « vides », c'est-à-dire loué sans meubles. Effectivement, pour les baux meublés, ce droit de préemption n'est pas applicable.

Le droit de préemption ne sera également pas applicable lorsque :

• le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien à un membre de sa famille
• il s'agit d'une location de courte durée/saisonnière
• le logement est considéré comme vétuste et insalubre.