L'image représente deux particuliers qui concluent un compromis de vente.

Le compromis de vente entre particuliers : ce qu’il faut savoir

Temps de lecture : 5 min
Par Barbara Göller — Mise à jour le 22/07/2020

L’ESSENTIEL

  • Le compromis de vente, avant-contrat dans le cadre d’une transaction immobilière, peut être rédigé avec ou sans la présence d’un notaire.
  • Lorsque vous rédigez seuls entre particuliers le compromis de vente, il est important d’être attentif à différents éléments.
  • En particulier, il est important de faire figurer, dans certains cas, une clause suspensive dans votre compromis de vente.
  • Egalement, le vendeur devra veiller à intégrer en annexes certains documents informatifs sur le bien immobilier en question.
  • Lors de la rédaction du compromis de vente, vous pouvez non seulement vous faire aider par un notaire, mais également par un agent immobilier.

Le compromis de vente constitue un élément déterminant dans la plupart des transactions de biens immobiliers. Or, il peut être rédigé de différentes façons : par acte notarié, par acte sous seing privé, par un agent immobilier … Mais comment faire un compromis de vente sans l’aide d’un professionnel ? A quoi faire attention ? Pas d’inquiétude : on vous explique ce qu’il faut savoir !

Qui peut faire un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat que vendeur et acheteur d’un bien immobilier signent après l’acceptation d’une offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

✍️ Cet acte, signé par un vendeur et un acheteur, doit précisément mentionner le bien qui est à vendre ainsi que le prix à payer pour ce bien.

Cet acte peut être rédigé de différentes façons :

  • vous pouvez faire un acte sous seing privé, c’est-à-dire un acte que vous rédigez ensemble avec votre cocontractant ou avec votre agent immobilier sans avoir recours à un notaire
  • vous pouvez également faire appel à un notaire, pour que ce dernier vous rédige un compromis de vente notarié.

⚠️ Attention à bien distinguer promesse de vente et compromis de vente ! La promesse de vente n’engage que l’acquéreur, alors que le compromis de vente engage tant le vendeur que l’acheteur :

  • le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis
  • l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien.

Comment faire un compromis de vente sans agence ?

Généralités

✍️ Lorsque vous rédigez vous-même votre compromis de vente, il est important d’être attentif à un certain nombre d’éléments.

Effectivement, même si la rédaction d’un compromis de vente entre particuliers n’est pas soumis à des règles de formalisme particulières, il devra tout de même contenir certains éléments indispensables au bon déroulement de la vente.

🔦 Voilà les éléments auxquels il faudra notamment être attentifs lors de la rédaction d’un compromis de vente :

  • la désignation des parties avec leurs coordonnées
  • la description précise du bien (comprenant notamment les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes et les références cadastrales)
  • l’existence d’un droit de rétractation qui est obligatoirement d’une durée d’au moins 10 jours
  • la prise en charge des frais supplémentaires (et notamment des frais d’agence, le cas échéant)
  • l’ensemble des mentions légales
  • le détail du plan de financement que prévoit l’acheteur
  • le prix exact du bien tel qu’il sera à régler au jour de la signature de l’acte de vente
  • la situation du logement, relativement à ses servitudes, ses hypothèques, sa situation locative, etc.

Attention ⚠️ : en principe, il s’agit donc d’un engagement définitif à la vente du bien. Dans la mesure où une annulation du compromis de vente n’est possible que dans certains cas particuliers, il est parfois important d’insérer, dans le compromis de vente, certaines clauses suspensives.

Clauses suspensives

On appelle « clauses suspensives » une clause liée à un événement, dont la non-survenance permet à l’acheteur d’annuler le compromis de vente sans compensation financière.

🔦 En voilà quelques exemples fréquents :

  • l’obtention d’un prêt immobilier
  • l’obtention d’un permis de construire
  • la réalisation d’une vente immobilière en cours, sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction
  • l’absence de préemption de la mairie
  • l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien
  • la purge des hypothèques par le vendeur
  • l’absence de servitude.

Annexes

📑 Egalement, le vendeur doit impérativement mettre à disposition de l’acheteur certains documents obligatoires. Ces documents doivent être annexés au compromis de vente :

  • les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (ou DPE), les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez (en copropriété) …
  • le cas échéant, les documents relatifs à la copropriété :
    • le règlement de copropriété
    • le carnet d’entretien de l’immeuble
    • l’état descriptif de l’indivision
    • le diagnostic technique global de l’immeuble
    • le montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
    • les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
    • le détail des sommes à verser en tant que futur propriétaire.
  • un titre de propriété
  • le dernier acte de vente.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

👨‍⚖️ Lorsque l’acheteur ou le vendeur le souhaitent, il est possible de réaliser le compromis de vente auprès d’un notaire.

Le notaire, tiers indépendant des parties, présente effectivement l’avantage de conseiller leurs deux parties de façon impartiale et permet de trouver un équilibre en cas de désaccord.

De plus, l’acte notarié présente le grand avantage d’une fiabilité plus importante du contenu du compromis, qui contiendra alors toutes les informations légales obligatoires.

💰 Les frais de notaire s’élèvent alors en moyenne à un montant entre 150 € et 300 €. Ces frais doivent en principe être pris en charge par la personne qui achète le bien immobilier.