En quoi consiste une dation ?

La dation en paiement est l'acte par lequel un créancier accepte la remise d'une autre chose que celle prévue contractuellement, et de valeur équivalente.

Mais comment fonctionne ce mécanisme ? Quelles obligations sont concernées ? Toutes les parties peuvent-elles procéder à une dation en paiement ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur la dation !

Dation : définition

La « dation en paiement » est une opération juridique par laquelle un débiteur cède la propriété d'un bien, d'un ensemble de biens ou de droits, lui appartenant pour régler le montant de sa dette.

Autrement dit, la dation en paiement est l’acte par lequel le créancier accepte la remise d’une autre chose que celle prévue contractuellement et de valeur équivalente.

🖋 Prenons un exemple ! Imaginons que votre frère vous doive une certaine somme d'argent. Il vous propose de vous donner sa montre, de valeur équivalente à la somme d'argent qu'il vous doit. Si vous acceptez de prendre la montre en échange, il y aura eu une dation en paiement.

Une fois réalisée, la dation en paiement permet d'éteindre l'obligation que le débiteur a vis-à-vis de son créancier. Le créancier est indirectement satisfait, car il n'obtient pas la chose prévue au contrat, mais une chose réputée équivalente par les parties.

💡 Bon à savoir : la dation peut aussi consister en l'exécution d'une prestation de service, comme la réalisation d'un travail par exemple.

Pour qu'une dation en paiement soit valable, il faut satisfaire 4 conditions :

• il faut qu'une dette existe
• l'accord du créancier
• la capacité à disposer des deux parties (cela exclut donc les personnes placées sous tutelle ou sous curatelle)
• et il faut enfin que le débiteur soit propriétaire de la chose qu'il va donner au créancier.

Ainsi, la dation en paiement permet au débiteur de ne pas être insolvable, même s'il ne possède pas la somme en argent initialement prévue dans le contrat.

Les effets d'une dation en paiement sont similaires à ceux de la novation :

• une obligation est modifiée (la somme d'argent devient la remise d'un objet)
• et cette modification entraine l'extinction de l'obligation (la dette disparait).

Dation et immobilier

La dation en paiement est un mécanisme également utilisé dans le secteur de l'immobilier.

🖋 Prenons un exemple ! Vous être propriétaire d'un terrain et un promoteur souhaite vous l'acheter. Vous êtes d'accord, mais vous aimeriez investir dans un projet immobilier. Dans ce cas, vous pouvez proposer à ce promoteur de lui vendre votre terrain, puis de devenir propriétaire d'un des logements qu'il construira dessus en contrepartie.

💡 Bon à savoir : si le prix du terrain est plus important que celui du logement à venir, le particulier pourra exiger un complément.

En fonction des besoins du propriétaire, il peut trouver un avantage certain à vendre à un constructeur avec une dation. Ainsi, cette vente en dation s’articulera en fonction du montant de la compensation possible, et de l’envie du propriétaire.

🤝 On retrouve, dans la dation immobilière, des intérêts pour les deux parties :

• le propriétaire peut demander une contrepartie financière par une multitude de choses : des travaux, la construction d’une maison sur un coin de la parcelle vendue ou même un local pour une entreprise qui déménage
• et le promoteur immobilier, pourra lui profiter d’un prêt bancaire moins élevé car le montant en nature ne sera pas déboursé immédiatement. Il économisera donc des frais bancaires car le montant du bien promis au vendeur ne sera pas supporté lors du passage à l’acte authentique d’achat.

Attention ⚠️ : il faut néanmoins prendre en compte les risques que peut présenter une vente avec dation :

• voir le projet immobilier retardé ou annulé (si le promoteur fait faillite par exemple)
• subir de nombreuses dépenses financières annexes : en attendant les travaux, le propriétaire doit pouvoir se loger, et donc payer un loyer le temps de la construction.

La dation en paiement est également possible entre particuliers, mais reste un mécanisme assez peu utilisé.

Dation immobilière et fiscalité

Qu'elles soient réalisées par dation ou par vente « classique », les opérations immobilières font l'objet d'une imposition précise.

En effet, les plus-values réalisées par les particuliers et/ou les sociétés de personnes (comme les SCI familiales par exemple) sont soumises à une imposition forfaitaire « dite plus-value immobilière ». Cet impôt est du lorsque la cession concerne :

• des immeubles bâtis ou non bâtis : appartement, maison ou terrain…
• mais aussi des droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété…
• et des parts de sociétés immobilières.

📌 Pour rappel, la plus-value se calcule par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Mais comment évaluer le prix de cession quand on procède à une dation en paiement ? 🤷🏻‍♀️

En cas de dation, le prix de cession est celui qui résulte de l’acte authentique qui constate la vente, quelles que soient les modalités de règlement de ce prix. Il faudra donc retenir cette somme pour la détermination de la plus-value imposable.

Certaines plus-values immobilières sont exonérées de l'impôt sur les plus-values. Cette exonération dépend :

• de la nature du bien cédé
• du montant de la cession
• de la durée de détention etc.

👉 Le cas le plus fréquent d'exonération est celui qui concerne la cession ou la vente de votre résidence principale.

Ainsi, si la vente de votre bien concerne votre résidence principale, vous n’aurez pas d'impôt sur la plus-value à payer, même si le paiement est réalisé par dation !

💸 En revanche, si vous cédez un bien immobilier secondaire par dation, vous devrez payer l'impôt sur la plus-value immobilière.

Dation et fiscalité

C'est dans le domaine de la fiscalité que la dation en paiement est la plus fréquemment utilisée.

En droit fiscal français, la dation en paiement permet de s'acquitter de certaines de ses obligations fiscales par la cession d'un objet artistique ou historique, d'un immeuble ou d'une parcelle susceptible d'être incorporée au domaine forestier de l'État.

🧑‍🎨 Pour être plus précis, il doit s'agir soit d’œuvres réalisés par des « artistes absolument majeurs », ou d’œuvres d’art présentant un témoignage sociologique, historique, politique ou religieux ou d’œuvres d’artistes peu connus ou redécouverts. Les œuvres d’artistes contemporains peuvent être acceptées.

Ainsi, les impôts payables en par dation en paiement sont :

• les droits de successions
• mais aussi les droits de mutation à titre gratuit en cas de décès
• les droits de mutation à titre gratuit en cas de donation-partage, donation entre vifs
• et enfin l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour information, le montant de l'impôt à payer doit être au moins égal à 10 000€ pour pouvoir l'acquitter par une dation en paiement.

Attention ⚠️ : il est interdit d'acquitter votre impôt sur le revenu par une dation en paiement.

Si vous souhaitez payer vos impôts par une dation, vous devez déposer une offre au service des impôts de l'État. De plus, vous devez indiquer plusieurs éléments dans cette offre :

• la nature de l'objet à remettre à l'État
• son état
• sa valeur.

Le service des impôts est en droit de refuser votre offre de dation. Si c'est le cas, vous devrez alors vous acquitter du montant demandé par le versement classique d'une somme monétaire.