Droits de mutation : définition et calcul

Les droits de mutation sont des taxes perçues par les collectivités locales et l'État. Elles sont exigibles à l'occasion d'une vente immobilière, lors d'un changement de propriétaire.

Vous venez d'acquérir un bien immobilier et vous ignorez ce que sont les droits de mutation ? Comment sont-ils calculés ? Sont-ils obligatoires ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur les droits de mutation !

Droit de mutation : définition

🏡 En France, le Code civil définit les mutations comme les transferts de propriété qui concernent des biens immobiliers. Ces mutations font l'objet de frais appelés « droits de mutation », qui accompagnent les frais de notaire. Les droits de mutation sont aussi appelés « droits d'enregistrement ». Ainsi, tous les achats ou ventes de logements sont concernés par ces taxes.

💰 Les droits de mutation sont donc les taxes que perçoit le notaire au moment d'un achat immobilier, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales. Ces droits sont dus à chaque changement de propriétaire d'un bien immobilier qu'il s'agisse :

• d'une vente (on parle alors de droits de mutation à titre onéreux)
• ou d'une donation (on parle de droits de mutation à titre gratuit).

Deux types de taxes constituent les droits de mutation :

• les droits d’enregistrement
• et la taxe de publicité foncière.

📈 Leur montant varie selon le type de bien. Le calcul des taxes perçues, basé sur le prix de vente, sera différent s'il s'agit d'une habitation neuve ou ancienne.

Attention ⚠️ : les droits de mutation sont à distinguer des émoluments. L'émolument correspond à la somme perçue par le notaire en contrepartie d'une prestation (vente, donation, contrat de mariage, successions). Les émoluments font l'objet d'un tarif réglementé, qui s'impose à tous les notaires.

Droits de mutation à titre gratuit

Les mutations à titre gratuit sont celles qui ne comportent, en principe, aucune contrepartie financière par leur bénéficiaire. Cela signifie que vous recevez la propriété d'un bien immobilier, sans avoir à payer quelque chose.

Ces mutations procèdent d'une intention libérale. Cela signifie que la personne qui vous transfère la propriété qu'il a sur un bien ne demande pas de contrepartie (il le fait gratuitement). Elles résultent soit :

• d'un décès
• ou d'une donation entre vifs.

La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille de façon irrévocable d'un de ses biens en faveur du donataire bénéficiaire qui l'accepte.

🖋 Prenons un exemple ! Votre père est propriétaire d'une maison. Il décide de vous faire profiter d'une donation avec usufruit de son vivant. Il va donc accepter de vous transmettre la propriété qu'il a sur ce bien, sans attendre de contrepartie de votre part.

💸 Les mutations à titre gratuit entre vifs sont également soumises à des droits d'enregistrement. Elles donnent, cependant, ouverture au paiement de la taxe de publicité foncière lorsqu'elles portent sur des immeubles.

À la différence des droits de mutation à titre onéreux, les droits de mutation à titre gratuit sont fortement personnalisés. En effet, la situation personnelle et familiale des redevables ont une influence sur la liquidation de l'impôt.

Voici un tableau qui récapitule le barème progressif des droits de mutation à titre gratuit :

Actif imposable	Taux de droits de mutation
Moins de 8 072 €	5 %
Entre 8 073 € et 12 109 €	10 %
Entre 12 110 € et 15 932 €	15 %
Entre 15 933 € et 552 324 €	20 %
Entre 552 325 € et 902 838 €	30 %
Entre 902 839 € et 1 805 677 €	40 %
Au delà de 1 805 677 €	45 %

Droits de mutation à titre onéreux

🏡 Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acheteur va payer le prix de vente dudit bien. De plus, le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, il paiera également des droits de mutation à titre onéreux calculés sur ce prix de vente.

Concrètement, les droits de mutation à titre onéreux dus par l'acquéreur comprennent les droits d'enregistrement applicables en fonction de deux critères :

• la nature du bien acheté (terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien)
• et de l'identité du vendeur (assujetti ou non à la TVA).

Les droits de mutation sont également inclus dans ce que l'on appelle couramment les « frais de notaire« . Or, ces derniers englobent tous les frais payés en plus du prix de vente et des honoraires dus éventuellement à un agent immobilier :

• droits d'enregistrement
• émoluments ou rémunération du notaire
• débours ou frais payés pour obtenir les documents nécessaires à la vente.

En pratique, plusieurs opérations juridiques donnent lieu au paiement de droits de mutation à titre onéreux :

• la vente
• l'apport en société
• le partage
• ou encore l'adjudication.

Précisément, les droits de mutation sont perçus lorsque les opérations portent sur des immeubles (bâtis ou non bâtis), des titres de société, des fonds de commerce.

S'agissant du calcul du montant de ces droits de mutation, il existe deux régimes en fonction de si le bénéficiaire est asujetti au paiement de la TVA ou non. Autrement dit, il existe un taux pour les professionnels, et un taux pour les particuliers :

• un taux entre 5,09% et 5,8% en fonction des collectivités territoriales qui s'appliquent aux particuliers
• et un taux réduit de 0,715% pour les professionnels.

💡 Bon à savoir : que le bénéficiaire soit un professionnel ou un particulier, il devra s'acquitter du paiement d'une somme fixe de 125 €.

Droits de mutation et succession

💰 En cas de décès, l'ouverture d'une succession permet de partager l'héritage du défunt entre les différents héritiers. Dans la mesure où chaque héritier va recevoir une partie du patrimoine du défunt, chacun devra également payer des droits de succession.

Le paiement des droits de succession doit en principe avoir lieu au jour où est établi la déclaration de succession (soit dans les 6 mois après le décès). On demande à cette occasion à chaque héritier les droits de succession qui correspondent à la part qui lui revient.

Si le défunt détenait dans son patrimoine un bien immobilier, il y aura un transfert de propriété de ce bien vers un héritier. Ainsi, s'il y a transfert de propriété d'un bien immobilier, il y aura forcément des droits de mutation à payer.

Les droits de mutations sont donc redevable dans le cadre d’une donation ou d'une vente, comme dans celui d’une succession.

En cas de succession, on calcule les droits de mutation sur la part nette revenant à chaque bénéficiaire, après application d'un abattement.

Le tarif des droits de mutation à titre gratuit applicable à chaque part est celui en vigueur au jour du décès. Il est déterminé en fonction du lien de parenté unissant l'héritier au défunt. 👨‍👩‍👧‍👦

Calcul des droits de mutation

💰 Les droits de mutation sont exigibles dès la signature de l'acte de vente, de l'acte de donation ou de l'ouverture de la succession.

Ils correspondent à deux taxes :

• une taxe départementale, représentant 4,5% du montant de l'investissement
• et à une taxe communale, soit 1,20% de la valeur du bien.

2,37% du prix d'achat sont reversés à l'État. Ces taxes sont applicables pour les logements anciens.

Comme évoqué précédemment, le taux des droits de mutation est généralement de 5,81% du prix d’un bien immobilier. Faisons le calcul ensemble !

Imaginons, qu'en tant que particulier, vous achetiez une maison d'une valeur de 400 000 €. Il faut donc calculer :

Valeur du prix de vente x taux de droit de mutation

Ainsi, cela donne :

400 000 € x 5,81 % = 23 240 €

Pour cette vente, vous devrez donc payer 23 240 € au titre des droits de mutation.

💡 Bon à savoir : les acquéreurs d'un logement neuf bénéficieront d'un allègement dans le cas d'une première vente. En effet, ils devront s'acquitter uniquement de la rémunération du notaire et du paiement de la taxe foncières. Ainsi, les droits de mutation ne concernent pas les achats dans le neuf.