Donation d'une maison avec usufruit de son vivant : pourquoi et comment ?

Vous souhaitez faire donation d'une maison à vos proches, mais continuer à habiter dans ce bien ? Alors, vous pouvez avoir recours à une donation avec usufruit ! Il s'agit d'un procédé régulièrement utilisé pour anticiper une succession et réduire le coût des droits de mutation. Mais comment fonctionne exactement une telle donation ? Pas d'inquiétude : on vous explique !

Donation avec usufruit : qui est propriétaire ?

🎁 Une donation désigne en principe l'opération par laquelle vous transférez volontairement un élément de votre patrimoine vers un bénéficiaire de votre choix.

Cependant, différents éléments caractérisent le droit de propriété :

• l’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
• la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien (c’est-à-dire de le vendre, donner, etc.).

🤷 Or, il est possible de séparer ces éléments : c'est ce qu'on appelle un démembrement de la propriété. Une personne bénéficie alors de l'usufruit, pendant qu'une autre personne bénéficie de la nue-propriété.

Un tel démembrement a notamment lieu au cours d'une donation avec réserve d'usufruit, lors de laquelle vous attribuez le droit de disposer du bien à une autre personne, tout en conservant l'usufruit du bien.

👉 Dans ce cas, plus précisément :

• vous bénéficiez du droit d'occuper le logement à titre personnel ou de le louer à une autre personne en en percevant le loyer
• le nu-propriétaire dispose du droit de transmettre sa propriété, et notamment de la vendre mais ne peut pas venir entraver vos droits d'usufruitier.

Attention ⚠️ : il ne faut pas confondre « usufruit » et « droit d’usage et d’habitation ». Autrement que l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation est attaché au bénéficiaire, qui pourra alors l’occuper mais pas le louer.

Par ailleurs, le droit d'usufruit peut être attribué pour une certaine durée prédéterminée ou être viager, c’est à dire durer jusqu’au décès de son bénéficiaire.

⌛ Dès que le droit d'usufruit s'éteint, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien. Cette transition se fait automatiquement et sans que des formalités supplémentaires ne soient nécessaires.

L'usufruit et la nu-propriété se retrouvent auprès d'une seule et même personne, qui devient propriétaire du bien dans son entier.

Quel est l’intérêt d’une donation avec réserve d’usufruit ?

👉 Lorsque vous faites une donation avec réserve d'usufruit, vous gardez le bénéfice d'un bien tout en organisant, de votre vivant, votre héritage.

Toute donation permet, par ailleurs, de limiter les droits de mutations (droits de successions qui sont demandés dans le cadre d’un héritage).

📉 Lorsque la donation comporte, en plus, une réserve d'usufruit, les droits de donation sont également réduits. Effectivement, la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la propriété entière.

Comment calculer les droits de donation avec réserve d’usufruit ?

Les droits de donation ou de succession sont calculés en fonction de la valeur du titre de propriété.

🔦 Or, la valeur d'une nue-propriété avec réserve d'usufruit dépend en réalité de l’âge de l’usufruitier, mais est de fait moins élevée que la valeur en pleine propriété :

Âge de l’usufruitier	Valeur de la nu-propriété :	Valeur de l'usufruit :
21 ans révolus	10 % du prix	90 % du prix
31 ans révolus	20 % du prix	80 % du prix
41 ans révolus	30 % du prix	70 % du prix
51 ans révolus	40 % du prix	60 % du prix
61 ans révolus	50 % du prix	50 % du prix
71 ans révolus	60 % du prix	40 % du prix
81 ans révolus	70 % du prix	30 % du prix
91 ans révolus	80 % du prix	20 % du prix
Plus de 91 révolus	90 % du prix	10 % du prix

💡 C'est sur cette fraction du prix que seront également calculés les frais de notaire. Ces frais se calculent à l'aide d'un barème dégressif :

Valeur de la donation consentie	Montant des frais de notaire
Inférieure ou égale à 6 500 €	5,9172 %
Entre 6 501 et 17 000 €	2,4408 %
Entre 17 001 et 60 000 €	1,6272 %
Supérieure à 60 000 €	1,2204 %