Compromis de vente : comment s'organise la signature ?

Le « compromis de vente » est un élément clé lors de toute transaction immobilière. Néanmoins, son déroulement peut parfois poser problème ! Qui doit le signer en premier ? A qui incombe le paiement des frais de notaire ? A quel moment devez vous accepter de signer le compromis de vente ? Que faut-il savoir avant de le signer ? Pas d'inquiétude : on vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le déroulement d'un compromis de vente.

Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat que vendeur et acheteur d'un bien immobilier doivent signer après l’acceptation d’une offre d’achat et avant la signature de l’acte authentique, ou acte définitif de vente chez le notaire.

Bon à savoir 📝: vous avez émis une offre d'achat, mais avez maintenant changé d'avis ? Alors, dans certains cas, vous pouvez encore vous rétracter de votre offre d'achat.

💡 Le compromis de vente constitue donc un véritable contrat, qui s'impose à ses signataires. Toutefois, l’acheteur peut, dans tous les cas, décider de se rétracter de la vente s’il se rétracte dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis de vente.

A la différence de la promesse de vente, le compromis de vente engage ses deux signataires :

• le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur précis
• l’acheteur s’engage lui aussi à acheter le bien.

💰 Généralement, la signature d'un compromis de vente est lié à un « dépôt de garantie » qui doit être versé par l'acheteur. Ce dépôt représente en moyenne 5 à 10 % du prix de vente. 

Si cette somme sert d'acompte et fait partie du prix total du bien, le vendeur pourra la retenir dans l'hypothèse où l’acheteur ne maintient pas son engagement et refuse de finaliser l'achat dans le délai imparti.

Le déroulement de la signature du compromis de vente

✍️ La signature du compromis de vente peut se faire de deux façons différentes :

• devant un notaire,
• par acte sous seing privé, c'est-à-dire sans avoir recours à un notaire.

Néanmoins, il est important de savoir que différentes annexes doivent impérativement être jointes au compromis de vente. Il s'agit-là d'une obligation : à défaut, la validité du compromis de vente pourra être remise en question.

Attention ⚠️ : si l'un de ces documents est manquant à la date de signature du compromis de vente, le point de départ du délai de rétractation est retardé.

🔦 En particulier, le compromis de vente devra comporter les annexes suivantes :

• les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (ou DPE), les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez (en copropriété) …
• le cas échéant, les documents relatifs à la copropriété :
  • le règlement de copropriété
  • le carnet d'entretien de l'immeuble
  • l'état descriptif de l'indivision
  • le diagnostic technique global de l'immeuble
  • le montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • le détail des sommes à verser en tant que futur propriétaire.
• un titre de propriété
• le dernier acte de vente.

Bon à savoir 📝: à la différence de la promesse unilatérale de vente, il n'est pas obligatoire d'enregistrer le compromis de vente auprès des services fiscaux.

Quand signer le compromis de vente ?

🏡 Cette étape cruciale peut avoir lieu dès qu'un vendeur et un acheteur se sont mis d'accord sur l'achat d'une chose ainsi que sur le prix de cette chose. Une fois ces éléments déterminés, vous pouvez donc en théorie signer le compromis de vente, qui entérine ces éléments et rend la vente obligatoire pour vous ainsi que votre cocontractant.

Cependant, avant de signer ce compromis de vente, il est important de vous mettre d'accord sur certains éléments. En particulier, il est important d'envisager l'intégration de certaines clauses dans le compromis de vente.

⏳ En particulier, il s'agit des clauses suspensives, qui permettent d'annuler le compromis de vente sans sanction financière dans l'hypothèse ou un événement ne se réalise pas. Il s'agit généralement de :

• l'obtention d'un prêt immobilier ;
• l'obtention d'un permis de construire ;
• la réalisation d'une vente immobilière en cours, sur laquelle l'acquéreur compte pour financer la transaction ;
• l'absence de préemption de la mairie ;
• l'absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
• la purge des hypothèques par le vendeur ;
• l'absence de servitude.

💸 Selon les circonstances, il est important de prévoir une telle clause suspensive : sans cette clause, lorsque vous ne pouvez plus honorer ce à quoi vous vous êtes engagé, vous pouvez potentiellement être contraint de payer un sanction financière à votre cocontractant.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

📄 Un compromis de vente peut être établi par acte sous seing privé, c'est-à-dire par vous et votre cocontractant sans passer par un notaire.

Néanmoins, vous pouvez, que vous soyez vendeur ou acquéreur du bien immobilier, décider de faire rédiger le compromis de vente par un notaire. Cela présente le grand avantage d'une fiabilité plus importante du contenu du compromis, qui contiendra alors toutes les informations légales obligatoires.

💰 Les frais de notaire s'élèvent alors en moyenne à un montant entre 150 € et 300 €.

Mais qui doit payer ces frais ? 🤷

En principe, c'est à la personne qui achète le bien immobilier de les prendre en charge. Néanmoins, une autre répartition des charges peut être établie en cas d'accord avec le vendeur.