comment vendre une maison reçu en donation au dernier vivant ?

Comment vendre une maison laissée au dernier vivant ?

Temps de lecture : 4 min
Par Yu Zhou — Mise à jour le 21/07/2020

L’ESSENTIEL

  • En l’absence de testament et de donation entre époux, le conjoint survivant recevra une part successorale fixée par la loi.
  • La donation au dernier vivant est une donation particulière qui permet au conjoint survivant d’augmenter sa part successorale.
  • Le conjoint survivant qui reçoit la donation d’usufruit d’une maison peut la garder toute sa vie, et n’a rien à payer aux autres héritiers.
  • Pour procéder à une vente de la maison, le conjoint survivant doit obtenir l’accord des autres héritiers.

Vous avez hérité d’un bien immobilier dans le cadre d’une donation au dernier vivant, mais vous ne savez pas de quoi il s’agit ? Quels sont les conflits susceptibles de survenir lors de la succession ? Pouvez-vous vendre le bien sans accord des autres héritiers ? Ne vous inquiétez pas, on vous explique tout !

Donation au dernier vivant : quels avantages ?

🏘️🚗 Lorsqu’une personne souhaite donner une part patrimoniale plus importante à son époux, elle peut procéder à une donation au dernier vivant, autrement appelée donation entre époux.

⚖️ Pour cela, le recours à un notaire est obligatoire. En effet, le notaire doit enregistrer l’acte de donation au Fichier central des dispositions de dernière volonté.

Comme pour toute donation, la donation au dernier vivant permet le transfert du patrimoine d’une personne à une autre. Cependant, cette donation est en général révocable, sauf si elle a été prévue par le contrat de mariage.

🙋‍♀️ Attention : seuls les conjoints mariés peuvent bénéficier de cette donation, les concubins et les partenaires de PACS sont donc exclus.

Pourquoi faire une donation au dernier vivant ?

Si votre conjoint n’a pas établi de testament et n’a pas effectué de donation, en tant que son époux, vous recevrez, selon la situation familiale du défunt, une part fixée par la loi :

➡️ Si vous avez des enfants communs, vous recevrez :

  • soit ¼ du patrimoine en pleine propriété
  • soit la totalité en usufruit.

➡️ Si le défunt a un ou plusieurs enfants en dehors de votre union, vous recevrez ¼ du patrimoine en pleine propriété.

👵 👴 Lorsque le défunt n’a pas d’enfants mais que l’un de ses parents est toujours vivant, vous aurez droit au ¾ du patrimoine en pleine propriété.

👴 Si le défunt n’a pas d’enfants mais que ses deux parents sont vivants , vous recevrez ½ du patrimoine en pleine propriété.

💡En l’absence d’enfants ou de parents, vous pouvez recevoir la totalité du patrimoine.

🙋‍♀️ L’intérêt d’une donation entre époux est alors d’augmenter le part que reçoit le conjoint survivant. Cependant, vous ne pouvez pas recevoir plus que la quotité disponible. Effectivement, certains héritiers sont en droit de recevoir une part minimale attribuée par la loi, appelée réserve héréditaire.

Quels conflits en cas de donation immobilière au dernier vivant ?

🗯️ La donation au dernier vivant présente d’énormes avantages pour l’époux survivant, mais elle comporte également des risques de conflits, notamment lorsque les autres héritiers dans la succession estiment être lésé par la donation.

Pour rappel, en présence de descendants (enfants, petits-enfants, etc.) du défunt, vous pouvez hériter :

  • soit de l’usufruit de la totalité du patrimoine
  • soit de ¼ du patrimoine en pleine propriété et les ¾ en usufruit
  • ou de la pleine propriété de votre quotité disponible.

⚖️ Toutefois, il peut arriver que les autres héritiers, notamment les descendants de votre époux décédé, vous accusent d’avoir spolié l’héritage. Dans ce cas-là, il convient de faire appel à un avocat afin de faire respecter vos droits.

Faut-il obtenir l’accord des autres héritiers pour vendre une maison laissée au dernier vivant ?

🏘️ Lorsqu’une telle donation a été faite à votre profit, vous êtes libre de choisir le mode de succession. Vous pouvez alors :

  • procéder à la répartition immédiate des biens
  • conserver l’usufruit des biens.

🛋️ Vous pouvez garder la maison reçue en donation au dernier vivant sans donner la part de votre époux à ses héritiers. En effet, dans ce cadre-là, vous pouvez conserver l’usufruit de la maison. En tant qu’usufruitier, vous pouvez rester toute votre vie dans le logement ou le louer pour en recevoir les revenus locatifs.

⚖️ Lorsque vous voulez vendre la maison, vous devez faire appel à un notaire pour obtenir l’accord des autres héritiers. À la suite de la vente, les autres héritiers percevront une part du prix de vente selon leur part successorale.

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