Comment récupérer des loyers impayés ?

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne vous paye plus les loyers ? Pas de panique ! Vous avez plusieurs solutions avant d’aller directement saisir le juge.

Les solutions amiables

Faire appel à la caution et l'assurance

Avant toute saisine du juge, vous pouvez régler le conflit à l’amiable. En effet, vous pouvez alors :

Saisir la caution du locataire si elle existe.
Saisir Action logement.
Saisir l’assurance de votre locataire, s’il a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés.

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, vous avez l’obligation de prévenir la CAF.

📌 Il est nécessaire de privilégier un dialogue, le propriétaire et le locataire peuvent alors saisir un conciliateur de justice pour trouver une solution à l’amiable.

Rédiger une mise en demeure

Dans le cas où vous ne parvenez toujours pas à récupérer vos loyers impayés, vous pouvez rédiger une mise en demeure au locataire, vous pouvez le faire vous-même ou vous faire accompagner d’un huissier.

Procédure judiciaire

Le commandement de payer

Si suite à la procédure amiable, vous n’avez toujours pas obtenu le paiement des loyers impayés, vous voulez résilier votre contrat de location, vous devez vérifier si votre contrat contient une clause résolutoire :

Si le contrat contient une clause résolutoire : vous devez faire un commandement de payer avant toute saisine du juge.
Si le contrat ne contient pas de clause résolutoire : vous pouvez saisir le juge directement.

Pour rédiger un commandement de payer, il faut faire appel à un huissier.

📝Le commandement de payer doit contenir :

La mention que votre locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer le loyer ;
Le montant mensuel du loyer et des charges ;
Le décompte des dettes ;
L’avertissement selon lequel le locataire risque une procédure judiciaire de résiliation de son bail et son expulsion
La possibilité pour votre locataire de contacter le fonds de solidarité pour le logement de son département pour obtenir une aide financière ;
La possibilité pour le locataire de demander un délai de grâce afin de reporter le paiement de la dette

Dès lors que le commandement de payer est délivré au locataire, il faut le signaler à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions, qui peut conseiller le locataire sur ses démarches.

La résiliation du contrat de location

Si, suite au commandement de payer, votre locataire n'a pas payé, vous pouvez saisir le juge pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.

A noter : le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler ses loyers impayés. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

⚠️ Il est possible de soulever la clause résolutoire que 2 mois après un commandement de payer demeuré sans succès.

L'expulsion du locataire

Suite à la décision du juge confirmant la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire, vous devez vous tournez vers un huissier afin qu’il rédige un commandement de quitter les lieux.

📝 Ce commandement doit contenir :

L’indication du titre exécutoire (décision du juge) permettant l’expulsion de votre locataire.
La désignation de la juridiction devant laquelle peut être portées les contestations.
La date à laquelle le locataire doit quitter les lieux.
L’avertissement qu’à compter de cette date, il est possible de procéder à l’expulsion du locataire.

⛔️ Si vous décidez d’expulser vous-même votre locataire, vous pouvez être sanctionné par une amende de 30 000 euros.

❄️ ATTENTION : il est interdit de procéder à une expulsion pendant la trêve hivernale à prendre en compte. Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

Injonction de payer

Vous avez également la possibilité de saisir un juge ou un huissier pour faire une injonction de payer.

Attention : l’huissier peut faire des injonctions de payer uniquement pour des dettes inférieures à 4 000 euros. Si le montant des loyers impayés est supérieur à 4000 euros, il faut obligatoirement saisir le juge.

Pour saisir le juge, il faut rédiger une requête qui doit contenir :

Votre nom, prénoms, profession, domicile. nationalité, date et lieu de naissance.
Nom et domicile de votre locataire.
Montant des loyers impayés.

Vous pouvez vous faire aider par un avocat. De plus est possible de remplir un formulaire en ligne pour injonction de payer.

Les frais d'huissier pour les impayés de loyers

Formalités	Prix (TVA incluse)
Informer la caution et demander le paiement des loyers	30, 89 euros
Mise en demeure de payer	30, 89 euros
Commandement de payer	30, 89 euros
Signalement à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)	12,00 euros
Injonction de payer	25,74 euros