comment forcer la vente d'un bien en indivision?

Comment forcer la vente d’un bien en indivision ?

Temps de lecture : 3 min
Par Yu Zhou — Mise à jour le 10/07/2020

L’ESSENTIEL

  • En général, lorsque vous achetez un bien en indivision, vous détenez des parts indivises au prorata de votre participation financière.
  • Lorsque vous héritez d’un bien en indivision, vous détenez des parts indivises en proportion de votre part d’héritage.
  • Vous pouvez forcer la vente d’un bien indivis si vous détenez des 2/3 des droits indivis.
  • Cependant, la vente forcée est seulement possible dans la mesure où elle ne nuit pas excessivement aux indivisaires minoritaires.

🏘️ Vous avez acheté ou hérité d’un bien en indivision mais ne souhaitez plus en être propriétaire ? Pouvez-vous vendre le bien indivis si les autres indivisaires s’y opposent ? Quelles sont les conditions pour une vente forcée d’un bien en indivision ? Rassurez-vous, on répond à vos questions !

Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?

Lorsqu’un bien est en indivision, il est géré collectivement par plusieurs personnes en même temps.

💵 Dans le cadre d’un achat en indivision, chaque acheteur devient propriétaire au prorata de sa participation financière.

Vous pouvez également répartir librement les parts si vous le souhaitez. C’est notamment le cas, lorsque dans le cadre d’un PACS ou d’un concubinage, l’un des deux partenaires gagne plus que l’autre.  

💵 En revanche, les modalités de répartition de parts ne sont pas les mêmes dans le cadre d’une indivision successorale, où chacun des héritiers devient propriétaire du bien en proportion de sa part d’héritage, appelée quote-part.

Peut-on forcer la vente d’un bien en indivision en cas de désaccord entre héritiers ?

⚖️ Lorsque vous voulez vendre un bien indivis mais ne pouvez arriver à un accord avec les autres co-indivisaires, vous devez alors passer par la voie judiciaire.

Depuis 2009, il est désormais possible de vendre le bien sans l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires si vous détenez au moins deux tiers des droits indivis.

🙅‍♂️ Attention : vous ne devez pas confondre la majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers.

Par exemple, s’il y a 5 indivisaires à parts égales, chacun d’entre eux détenant donc 20% des droits indivis, vous devez alors obtenir l’accord de non pas 3, mais 4 indivisaires :

  • la majorité requise pour forcer la vente : 66.7% des droits indivis
  • les droits indivis détenus par 3 indivisaires : 3 x 20% = 60%
  • Les droits indivis détenus par 4 indivisaires : 4 x 20% = 80%.

Comment se déroule une vente forcée ?  

📚 Avant de vous lancer dans une procédure de vente forcée, il faut savoir que cette procédure est strictement encadrée. En effet, le législateur est tenu de protéger l’intérêt des indivisaires minoritaires.

Dans un premier temps, l’accord des deux tiers doit être exprimé devant un notaire, qui doit ensuite en notifier les autres indivisaires par voie d’huissier.

⌛ À partir de la date de réception de la notification, les co-indivisaires disposent de 3 mois pour accepter la vente.

⚖️ Si un ou plusieurs indivisaires la refusent ou s’ils ne s’expriment pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou de proximité. Le juge peut autoriser la vente, à condition que celle-là ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

De plus, vous pouvez également demander le partage des biens par la voie judiciaire. Voici un récapitulatif des démarches :  

  • vous devez déposer une assignation au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession.
  • cette demande sera notifiée par voie d’huissier aux autres indivisaires
  • le juge désigne un notaire pour procéder au partage des biens, ainsi qu’un expert pour évaluer les biens.

Attention : dans le cadre d’un partage judicaire, le recours à un avocat est obligatoire.

🤔 Compte tenu de la nature complexe, longue (entre 18 mois et 3 ans) et couteuse (environ 150 heures de travail) de cette procédure, vous être libre de changer d’avis à tout moment, et revenir vers un partage amiable.

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