Adjudication : comment fonctionne ce type de vente ?

La vente par adjudication est une vente aux enchères publique. Résultant de la volonté du propriétaire ou d'une décision de justice, l'adjudication concerne aussi bien les biens immobiliers que les biens matériels.

Mais en quoi consiste concrètement une vente par adjudication ? Comment se déroule-t-elle ? Quelles sont les règles spécifiques de cette procédure de vente ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur l'adjudication !

C'est quoi une vente par adjudication ?

⚖️ La vente par adjudication est, par définition, une vente aux enchères publique. Elle peut s'effectuer au tribunal judiciaire ou à la chambre des notaires. C'est la personne qui offre le prix le plus élevé pour le bien concerné qui devient acquéreur.

La vente par adjudication peut résulter soit d'une procédure judiciaire, soit de la décision du propriétaire du bien :

Adjudication judiciaire	Adjudication amiable
La vente par adjudication judiciaire est une procédure très encadrée visant à proposer un bien immobilier mis aux enchères au plus offrant. Cette vente est organisée à l'occasion d'une audience spéciale présidée par un magistrat.	L'adjudication amiable (ou volontaire) est utilisée par certains propriétaires de biens immobiliers dans le but d'en obtenir le meilleur prix. Ce type de vente permet un maximum de visibilité auprès des acquéreurs potentiels.

Comment se déroule une procédure d'adjudication judiciaire ? 🤔

Dans la plupart des cas, il y a vente par adjudication lorsqu'un individu n'arrive pas à payer ses dettes. Ses biens sont alors saisis par un huissier de justice pour rembourser son créancier.

Ainsi, un commandement de payer doit impérativement être délivré au débiteur, par l'intermédiaire d'un huissier de justice. C'est un acte officiel qui vaut saisie du bien. Cela signifie qu'on ne peut plus le vendre, ni en faire donation. Ce document informe le débiteur qu'il a 8 jours pour payer la somme due.

À défaut de règlement, le débiteur recevra une assignation à comparaître pour une audience d'orientation devant le juge de l'exécution chargé des saisies immobilières.

🧑‍⚖️ Au cours de cette audience, le juge déterminera l'orientation à suivre pour la procédure, à savoir :

• la vente amiable du bien
• ou la vente forcée par adjudication du bien.

Adjudication immobilière

📦 Toute adjudication commence par une saisie immobilière. Une saisie est généralement envisagée si, après avoir reçu diverses demandes de paiement (comme une mise en demeure) le débiteur :

• ne verse pas les mensualités de remboursement d'un crédit immobilier
• ou ne rembourse pas un ou plusieurs prêts à la consommation.

Le juge du tribunal fixe alors la date de l'audience d'adjudication du bien saisi dans un délai compris entre 2 et 4 mois.

Durant cette période, l'annonce de la vente forcée fait l'objet de publicité (publication dans des journaux d'annonces légales, affichage d'un avis devant le bien saisi…). Il s'agit d'informer le plus grand nombre d'enchérisseurs possibles. Cette démarche est effectuée par le ou les créanciers aux frais du débiteur.

Le bien peut également faire l'objet de visites, par des acheteurs potentiels, à la demande du créancier.

☝️ Vient ensuite l'étape de la vente aux enchères. C'est le créancier qui va fixer le montant de la mise à prix du bien immobilier. À défaut d'enchères, le ou les créanciers seront déclarés « adjudicataires » d'office à ce montant.

⚖️ Lors de l'audience d'adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l'adjudication, c'est-à-dire la vente.

💡 Bon à savoir : toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l'audience, par l'intermédiaire d'un avocat. Cette surenchère doit être au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente. Elle entraîne automatiquement la fixation d'une nouvelle étape : l'audience de surenchère.

La somme récoltée à la fin de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Le remboursement met alors fin à la procédure de saisie.

L'acheteur du bien est alors en droit de demander l'expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi.

Adjudication volontaire

La vente aux enchères d’un bien immobilier à l’initiative du vendeur est possible. C’est ce qu'on appelle l'adjudication volontaire ou amiable (aussi appelée vente à la bougie).

En effet, toute personne peut entreprendre une vente aux enchères publique à tout moment. La vente du logement répond alors au régime d’une vente classique avec quelques particularités.

Dans le cas de la vente aux enchères volontaire, la volonté du vendeur est indispensable. Cela implique le consentement de tous les vendeurs (en cas d'indivision par exemple).

Dans le cadre d'une adjudication volontaire, l’acquéreur ne peut pas conditionner la réalisation de la vente définitive à l’obtention d’un crédit en vue de financer son acquisition (ce qui est une pratique fréquente dans une vente classique).

⏳ Le délai de rétractation dont bénéficie un acquéreur ne s’applique pas non plus aux ventes aux enchères. L’adjudicataire ne pourra en aucun cas se rétracter.

Dans une vente aux enchères volontaire, le notaire effectue au préalable une expertise du bien. Après cela, la mise a prix du bien est fixée sur une décote minimale de 30 % par rapport à la valeur vénale du bien.

📆 Le vendeur doit ensuite déterminer la date et le lieu de la vente. Selon la loi, le vendeur est libre pour le choix de l’endroit. Elle peut donc se faire dans le logement lui-même, dans un grand restaurant, à la mairie ou bien dans une des 102 chambres des notaires.

Une fois tout cela fait, le vendeur peut par la suite faire des publicités. Il est à noter qu’une vente aux enchères immobilières ne nécessite pas une publicité légale. Le vendeur est donc libre sur le choix du support de communication.

🕯 Durant les enchères, le notaire allume une bougie. Une fois la mèche entièrement consumée, la dernière mise remporte les enchères.