Le bail commercial pr&eacute;caire est un r&eacute;gime d'exception r&eacute;pondant &agrave; des r&egrave;gles strictes qu'il est important de conna&icirc;tre.&nbsp;
<h2>Bail commercial pr&eacute;caire : d&eacute;finition</h2>
Un bail pr&eacute;caire, ou bail d&eacute;rogatoire, permet de d&eacute;roger aux r&egrave;gles qui s'appliquent normalement aux <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">baux commerciaux</a>.&nbsp;
💡C'est l<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108698/#:~:text=Lorsque%20le%20bail%20est%20conclu,joint%20au%20contrat%20de%20location." target="_blank" rel="noopener">'article L.145-5 du Code de commerce</a> qui pr&eacute;voit cette exception.&nbsp;
Il s'agit donc d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de location</a> pour des locaux qui vont servir &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Ce contrat est plus court qu'un bail commercial classique. Cela offre ainsi aux parties le confort de ne pas s'engager sur une p&eacute;riode trop longue.&nbsp;
<h3>Quelles conditions pour un bail pr&eacute;caire commercial ?&nbsp;</h3>
Le Code de commerce n'impose pas de forme particuli&egrave;re mais certaines conditions sont &agrave; respecter. Ainsi, les parties doivent :&nbsp;
<ul>
 <li>Conclure un contrat &eacute;crit&nbsp;</li>
 <li>Exprimer, de fa&ccedil;on claire, leur volont&eacute; de ne pas b&eacute;n&eacute;ficier du statut des baux commerciaux</li>
 <li>S'engager pour une dur&eacute;e maximum de 3 ans ou moins</li>
</ul>
🔔 Bon &agrave; savoir : il est possible de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-verbal-validite-et-regularisation">conclure verbalement un bail </a>d&eacute;rogatoire si l'on peut<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037787139" target="_blank" rel="noopener"> d&eacute;duire l'intention non &eacute;quivoque des parties </a>d'&eacute;l&eacute;ments factuels caract&eacute;ristiques.&nbsp;
Enfin, il est important de faire appara&icirc;tre certains &eacute;l&eacute;ments dans le contrat de bail. Ceux-ci tiennent au montant du loyer et aux modalit&eacute;s de son &eacute;ventuelle r&eacute;vision, &agrave; l'existence ou non d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a> ou encore au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/compromis-de-vente-aupres-dun-notaire-quelles-sont-les-pieces-a-fournir">dossier de diagnostics techniques</a>.&nbsp;
<h3>Quid de l'entr&eacute;e dans les lieux ?&nbsp;</h3>
La conclusion de ce type de bail a, en principe, lieu lors de l'entr&eacute;e du preneur dans les lieux. Cela implique donc que le bail pr&eacute;caire ne s'applique qu'aux premi&egrave;res locations.
❓Par les termes "lors de l'entr&eacute;e dans les lieux du preneur", le Code de commerce entend exclure le cas du bail renouvel&eacute; et n'autoriser la conclusion d'un bail pr&eacute;caire que pour un tout premier bail.&nbsp;
Cependant, il est utile de noter que la jurisprudence interpr&egrave;te tr&egrave;s largement ce principe. Ainsi, un bail commercial pr&eacute;caire est possible m&ecirc;me en cas d'occupation ant&eacute;rieure des locaux, par le preneur. Seules quelques&nbsp;conditions sont &agrave; respecter :
<ul>
 <li>l'occupation ant&eacute;rieure doit &ecirc;tre purement mat&eacute;rielle</li>
 <li>aucun bail ne doit avoir &eacute;t&eacute; conclu avec le propri&eacute;taire des locaux</li>
</ul>
De plus, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-comment-ca-marche">un &eacute;tat des lieux </a>doit &ecirc;tre joint au contrat de bail pr&eacute;caire lors de l'entr&eacute;e du locataire dans les locaux.&nbsp;
<h2>Bail &nbsp;pr&eacute;caire : dur&eacute;e&nbsp;</h2>
L'un des &eacute;l&eacute;ments phare du bail commercial pr&eacute;caire est sa dur&eacute;e, c'est d'ailleurs ce qui fait sa particularit&eacute;.
📅 Ainsi, contrairement au bail commercial de droit commun d'une dur&eacute;e maximum de 9 ans, le bail pr&eacute;caire ne peut exc&eacute;der trois ann&eacute;es.&nbsp;N&eacute;anmoins, les textes n'imposent pas de dur&eacute;e minimale et les parties restent alors libres de la fixer d'un commun accord.&nbsp;
Bon &agrave; savoir : un bailleur va ainsi pouvoir signer un ou plusieurs baux de courte dur&eacute;e, sur un m&ecirc;me local et avec le m&ecirc;me locataire, tant que la dur&eacute;e totale ne d&eacute;passe pas les 3 ans impos&eacute;s.&nbsp;
<div class="fr-highlight fr-my-4w fr-ml-0" data-test="citation">
 Il est &eacute;galement important de noter que <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/location-saisonniere-loi-elan">les locations saisonni&egrave;res</a>, bien qu'inf&eacute;rieures &agrave; deux ans, n'entrent pas dans le domaine des baux d&eacute;rogatoires.&nbsp;
</div>
⚠️Attention &agrave; ne pas confondre bail commercial pr&eacute;caire et convention d'occupation pr&eacute;caire.&nbsp;⚠️
La convention d'occupation pr&eacute;caire d&eacute;roge &eacute;galement au droit des baux commerciaux et des baux d'habitation. Il s'agit d'un contrat sui generis, c'est-&agrave;-dire issu de la jurisprudence, par lequel un propri&eacute;taire consent un droit de jouissance &agrave; un occupant (qui n'est pas un locataire). &nbsp;La contrepartie de ce droit d'occupation est une redevance s'entendant d'une modique somme financi&egrave;re.&nbsp;
La distinction est importante notamment au sujet de la dur&eacute;e. La convention d'occupation pr&eacute;caire peut, exceptionnellement, exc&eacute;der 3 ans si le motif de pr&eacute;carit&eacute; subsiste. Le bail commercial pr&eacute;caire, lui, est limit&eacute; &agrave; 3 ans maximum.&nbsp;
❌ En principe, la <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-bail-commercial">r&eacute;siliation du bail</a> pr&eacute;caire commercial ne peut intervenir avant le terme du contrat. Cela s'explique par la dur&eacute;e, d&eacute;j&agrave; tr&egrave;s courte, du bail. Cependant, les parties peuvent &eacute;ventuellement inclure au contrat une clause de r&eacute;siliation anticip&eacute;e.&nbsp;
<img alt="bail-commercial-precaire" title="bail-commercial-precaire" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768643-zoomsurlecdd.jpg" width="398" height="298" />
<h2>Le renouvellement d'un bail pr&eacute;caire est-il possible ?</h2>
En principe, le bail commercial pr&eacute;caire est conclu pour une dur&eacute; d&eacute;termin&eacute;e. Par cons&eacute;quent, il cesse automatiquement &agrave; la date pr&eacute;vue dans le contrat.&nbsp;
En effet, bien que les conditions en soient r&eacute;unies, le bail pr&eacute;caire n'est pas soumis au statut des baux commerciaux. Cela implique donc que le preneur du bail ne b&eacute;n&eacute;ficie pas des pr&eacute;rogatives inh&eacute;rentes &agrave; ce statut.
❓Les cons&eacute;quences en sont :&nbsp;
<ul>
 <li>absence de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/renouvellement-bail-commercial">droit au renouvellement du bail&nbsp;</a></li>
 <li>absence de droit au versement d'une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/la-lettre-de-relance-pour-loyer-impaye-ce-quil-faut-savoir">indemnit&eacute; d'&eacute;viction </a>en cas de non-renouvellement</li>
</ul>
Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, si le preneur renon&ccedil;ait express&eacute;ment au b&eacute;n&eacute;fice du statut des baux commerciaux, les m&ecirc;mes parties pouvaient signer un nouveau bail d&eacute;rogatoire sur les m&ecirc;mes locaux d&egrave;s le lendemain de l'expiration du bail pr&eacute;caire pr&eacute;c&eacute;dent.&nbsp;
Cette pratique n'est plus possible. D&eacute;sormais, le renouvellement n'est donc pas permis si la dur&eacute;e initiale du bail pr&eacute;caire commercial est de 3 ans. Toutefois, si la dur&eacute;e initiale est inf&eacute;rieure, il est possible de renouveler le bail et ce, toujours en respectant la limite triennale. A titre d'exemple, un bail pr&eacute;caire d'un an peut &ecirc;tre renouvel&eacute; deux fois.&nbsp;
⚠️ Important :&nbsp;Depuis un &nbsp;<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000034903589" target="_blank" rel="noopener">arr&ecirc;t de principe en date du 8 juin 2017</a>, la Cour de cassation interdit de renouveler le bail par tacite reconduction.&nbsp;
Les conditions du renouvellement sont pr&eacute;sentes dans le bail. Il s'agira de proc&eacute;der par courrier recommand&eacute; avec accus&eacute; de r&eacute;ception ou par acte extrajudiciaire.&nbsp;
<h2>Requalification d'un bail pr&eacute;caire&nbsp;</h2>
La loi pr&eacute;voit effectivement la possibilit&eacute; de requalifier un bail commercial pr&eacute;caire en bail commercial de droit commun.&nbsp;
<h3>Comment proc&eacute;der &agrave; la requalification d'un bail commercial pr&eacute;caire ?&nbsp;</h3>
L'article L.145-5 du Code de commerce pr&eacute;voit qu'au terme d'un bail commercial pr&eacute;caire, un nouveau bail tacite peut entrer en vigueur.&nbsp;
En effet, si le bailleur ne s'oppose pas au maintien du preneur dans les lieux au-del&agrave; de l'&eacute;ch&eacute;ance du bail d&eacute;rogatoire, un nouveau bail se cr&eacute;e tacitement. Il s'agit alors d'un bail commercial de droit commun d'une dur&eacute;e minimale de 9 ans.&nbsp;
🔔 Bon &agrave; savoir : une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/quest-ce-que-la-prescription">prescription</a> de deux ans &agrave; compter de la date de conclusion du contrat s'applique &agrave; l'action en requalification d'un bail pr&eacute;caire en bail commercial de droit commun.&nbsp;
<h3>Est-il possible de s'opposer &agrave; la requalification du bail ?&nbsp;</h3>
Le bailleur qui ne souhaite pas voir le preneur se maintenir dans les locaux &agrave; l'expiration du bail commercial pr&eacute;caire peut manifester son opposition. Cela lui permet d'&eacute;viter la requalification du bail pr&eacute;caire en bail commercial de droit commun.&nbsp;
⚠️ Attention : le bailleur ne dispose que d'un d&eacute;lai d'un mois suivant la fin du bail pr&eacute;caire pour manifester sa volont&eacute; de voir le locataire quitter les lieux.&nbsp;
Le locataire qui se maintient dans les locaux malgr&eacute; l'opposition du bailleur devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors l'expulser sans avoir &agrave; payer d'indemnit&eacute; d'&eacute;viction.

Bail commercial précaire : qu'est-ce que c'est ? 

<h2>Bail professionnel : d&eacute;finition&nbsp;</h2>
<h3>Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?&nbsp;</h3>
<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">Le bail</a> &agrave; usage exclusivement professionnel est un contrat de location.&nbsp;Ce contrat porte sur un local dans lequel le locataire exerce une profession qui n'est pas commerciale.&nbsp;
❓Les exclusions sont : activit&eacute;s commerciales, agricoles, industrielles. &nbsp;
💡Les activit&eacute;s autoris&eacute;es sont donc :&nbsp;
<ul>
 <li>Professions lib&eacute;rales r&eacute;glement&eacute;es : avocats, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/convention-collective-expert-comptable-que-prevoit-elle">experts-comptables</a>, m&eacute;decins, v&eacute;t&eacute;rinaires, architectes...</li>
 <li>Professions lib&eacute;rales non r&eacute;glement&eacute;es : conseils en gestion, consultants...&nbsp;</li>
</ul>
Ainsi, ce type de bail se distingue du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>&nbsp;par sa souplesse et en ce que les activit&eacute;s concern&eacute;es sont diff&eacute;rentes.&nbsp;
<h3>Quelles diff&eacute;rences avec un bail commercial ?&nbsp;</h3>
Il existe n&eacute;anmoins d'autres distinctions entre bail professionnel et bail commercial. En effet, la dur&eacute;e minimum obligatoire du premier est de 6 ans contre 9 ans pour le second.&nbsp;
Bon &agrave; savoir : Le locataire professionnel peut, en plus, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-de-bail-tout-comprendre">r&eacute;silier son contrat de location</a> &agrave; tout moment. Il doit simplement respecter un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/preavis-location-ce-quil-faut-savoir">pr&eacute;avis</a> de 6 mois. Cette option n'est pas possible pour le locataire commercial.
⚠️ Attention cependant car le bailleur d'un professionnel peut mettre fin au bail &agrave; son expiration. Il n'a alors pas &agrave; fournir de justification ou de compensation financi&egrave;re.&nbsp;
<h2>Requalification d'un bail professionnel en bail commercial&nbsp;</h2>
<h3>Dans quelle mesure ?&nbsp;</h3>
Il est int&eacute;ressant de noter qu'un bail professionnel peut &ecirc;tre requalifi&eacute;. Une personne qui exerce une activit&eacute; de nature lib&eacute;rale peut, en effet, demander &agrave; b&eacute;n&eacute;ficier d'un bail commercial.&nbsp;
⚠️ Attention : L'accord du propri&eacute;taire des locaux&nbsp;est n&eacute;anmoins n&eacute;cessaire afin d'y proc&eacute;der. &Agrave; l'inverse, il n'est pas possible de requalifier un bail commercial en bail professionnel.&nbsp;
❓Une telle requalification permet de b&eacute;n&eacute;ficier du statut protecteur du bail commercial.
<h3>Quel d&eacute;lai pour requalifier son bail ?</h3>
La requalification est donc possible mais un d&eacute;lai est &agrave; respecter.&nbsp;
Il existe, en effet, une <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000034903589" target="_blank" rel="noopener">prescription biennale</a>. C'est-&agrave;-dire que le preneur doit agir dans un d&eacute;lai de deux ans &agrave; compter de la signature du contrat de location.&nbsp;
Deux moyens sont possibles pour demander la requalification d'un bail :&nbsp;
<ul>
 <li>Par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception au bailleur </li>
 <li>En cas de refus du bailleur, par la saisine du Tribunal Judiciaire comp&eacute;tent</li>
</ul>
&nbsp;🔔 A ne pas faire : le fait de rester dans les lieux en d&eacute;pit de la notification du cong&eacute; par le bailleur, avec l'espoir d'obtenir une requalification, est dangereux. En effet, cela s'assimilie &agrave; une occupation ill&eacute;gitime des lieux, ou occupation sans titre, et le paiement d'une indemnit&eacute; d'occupation pourrait &ecirc;tre r&eacute;clam&eacute;.&nbsp;
🕓 On retrouve ce d&eacute;lai de 2 ans pour d'autres d&eacute;marches telles que l'action en fixation du prix du bail renouvel&eacute; ou l'action en paiement d'une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/la-lettre-de-relance-pour-loyer-impaye-ce-quil-faut-savoir">indemnit&eacute; d'&eacute;viction.</a>&nbsp;D'autres d&eacute;marches rel&egrave;vent, elles, du droit commun et par cons&eacute;quent d'une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/quest-ce-que-la-prescription">prescription</a> de 5 ans. Ce sont par exemple les actions&nbsp;en remboursement de charges indues, en <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">paiement d'arri&eacute;r&eacute;s de loyer</a>...
<h2>Bail professionnel meubl&eacute;&nbsp;</h2>
<img alt="bail-professionnel-bail-commercial" title="bail-professionnel-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768502-bailmeubletoutsavoir.jpg" width="476" height="309" />
Lorsqu'un professionnel envisage de louer des bureaux, une question peut se poser : location meubl&eacute;e ou location vide ? 
Opter pour une location meubl&eacute;e semble, g&eacute;n&eacute;ralement, le choix le plus pratique et le plus &eacute;conomique.&nbsp;
<h3>Location meubl&eacute;e : solution pratique&nbsp;</h3>
Les baux professionnels concernant, la plupart du temps, des entrepreneurs qui travaillent seuls ou des entreprises venant de commencer leur activit&eacute;, <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-dun-meuble">la location meubl&eacute;e</a> semble &ecirc;tre une solution optimale.&nbsp;
💡En effet, souscrire un bail professionnel meubl&eacute; permet de jouir instantan&eacute;ment d'un espace &eacute;quip&eacute;. Il est ainsi possible d'exercer sereinement son activit&eacute; professionnelle en b&eacute;n&eacute;ficiant d'un mat&eacute;riel de base n&eacute;cessaire.&nbsp;
Ce type de location comprend g&eacute;n&eacute;ralement :
<ul>
 <li>Le mobilier indispensable des bureaux (bureaux, photocopieuse...)</li>
 <li>Un coin cuisine et une salle de pause (micro-ondes, machine &agrave; caf&eacute;&hellip;),</li>
 <li>Une salle de r&eacute;union</li>
</ul>
Enfin, cet ameublement doit permettre d'assurer le bon d&eacute;roulement de l'activit&eacute; du locataire et ce tout au long du bail.&nbsp;
<h3>Location meubl&eacute;e : solution &eacute;conomique&nbsp;</h3>
Opter pour un bail professionnel meubl&eacute; est &eacute;galement un choix &eacute;conomique.
❓Il existe diff&eacute;rents avantages :&nbsp;
<ul>
 <li>Assistance du bailleur pour la prise en charge des frais de remplacement (r&eacute;paration de meubles..)</li>
 <li>Fiscalit&eacute; avantageuse pour le bailleur comme pour le locataire</li>
</ul>
Bon &agrave; savoir : dans le cadre d'une location meubl&eacute;e, le bailleur est assimil&eacute; &agrave; un commer&ccedil;ant et les loyers per&ccedil;us sont impos&eacute;s &agrave; <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/impot-sur-le-revenu-ippr">l'imp&ocirc;t sur le revenu</a> dans la cat&eacute;gorie des BIC, ce qui est un avantage fiscal.&nbsp;
S'agissant du locataire, celui-ci peut r&eacute;cup&eacute;rer la TVA qu'il a pay&eacute;e, s'il en est redevable.&nbsp;
⚠️ Attention, cependant, cet avantage fiscal ne s'applique pas au secteur m&eacute;dical qui b&eacute;n&eacute;ficie d'une exon&eacute;ration de TVA.&nbsp;
<h2>Bail professionnel pr&eacute;caire&nbsp;</h2>
La question se pose encore de savoir si le titulaire d'un bail professionnel peut b&eacute;n&eacute;ficier d'un bail pr&eacute;caire.&nbsp;
📌Le bail pr&eacute;caire, ou bail d&eacute;rogatoire, est un bail d'une dur&eacute;e maximale de 3 ans. Sont seuls concern&eacute;s les locaux utilis&eacute;s pour l'exploitation d'un fonds de commerce.&nbsp;
L'int&eacute;r&ecirc;t du bail professionnel r&eacute;sulte dans la dur&eacute;e minimale impos&eacute;e de 6 ans, qui offre une certaine stabilit&eacute;. Par cons&eacute;quent, bail professionnel et bail pr&eacute;caire sont incompatibles puisque ce dernier est conclu pour un d&eacute;lai maximum de 3 ans.&nbsp;
<h2>Mod&egrave;le de contrat&nbsp;</h2>
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1665244668-contrat-de-bail-professionnel.pdf" title="contrat de bail professionnel" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1665245021-capture-d-ecran-2022-10-08-a-18-01-03.png" /></a>

Bail professionnel et bail commercial : quelle distinction ?

<h2>Cession d'un bail commercial : d&eacute;finition&nbsp;</h2>
Pour effectuer la cession d'un bail commercial il faut n&eacute;cessairement &ecirc;tre titulaire d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de location</a>.&nbsp;
<h3>Qu'est-ce qu'un bail commercial ?&nbsp;</h3>
<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">Un bail commercial </a>est un contrat de location conclu pour un local ou un immeuble o&ugrave; est exerc&eacute;e une activit&eacute; commerciale, industrielle ou artisanale. &nbsp;
Dans le cadre d'un tel contrat, le local ou l'immeuble concern&eacute; doit imp&eacute;rativement servir &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce.&nbsp;
<h3>Quels sont les droits du locataire dans le cadre d'un bail commercial ?&nbsp;</h3>
Lorsqu'il est titulaire d'un bail commercial, le locataire dispose de plusieurs options :&nbsp;
<ul>
 <li>demander le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/renouvellement-bail-commercial">renouvellement du bail</a> avant son expiration</li>
 <li>solliciter la <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/resiliation-bail-commercial">r&eacute;siliation du bail commercial</a> &agrave; la fin de chaque p&eacute;riode triennale (3, 6 ou 9 ans)</li>
 <li>c&eacute;der son bail commercial&nbsp;</li>
</ul>
La cession d'un bail commercial est, en effet, enti&egrave;rement libre. Il ne peut exister de clause contractuelle interdisant au locataire de le faire. N&eacute;anmoins, rien n'interdit au propri&eacute;taire d'int&eacute;grer au contrat quelques conditions d'encadrement de cette cession.&nbsp;
La cession d'un bail commercial est donc l'acte par lequel le locataire transmet son bail &agrave; une autre personne qui le reprend.&nbsp;
💡Le fait de c&eacute;der son bail comporte plusieurs avantages. Cela permet notamment au nouveau locataire d'&eacute;viter une proc&eacute;dure plus longue et compliqu&eacute;e de conclusion d'un nouveau bail commercial. Celui-ci b&eacute;n&eacute;ficie &eacute;galement de la pr&eacute;existence du bail initial comprenant un droit au renouvellement. &nbsp;
<img alt="cession-bail-commercial" title="cession-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768516-ledroitduproprietaire.jpg" width="559" height="393" />
⚠️ La notion de cession d'un bail commercial cache deux possibilit&eacute;s distinctes :&nbsp;
<ul>
 <li>le transfert du fonds de commerce</li>
 <li>ou le simple transfert du droit au bail</li>
</ul>
Mais alors quelle diff&eacute;rence entre c&eacute;der son fonds de commerce et c&eacute;der son droit au bail ?&nbsp;
<h2>Cession de son fonds de commerce&nbsp;: qu'est-ce que c'est ?&nbsp;</h2>
Le contrat de location conclu a donc pour objectif l'exploitation d'un fonds de commerce.&nbsp;
❓Un fonds de commerce se compose d'un ensemble d'&eacute;l&eacute;ments comprenant notamment des &eacute;l&eacute;ments "corporels" tels que les marchandises, le mat&eacute;riel ou encore les &eacute;quipements. Il comprend &eacute;galement des &eacute;l&eacute;ments dits "incorporels" tels que le nom commercial, la client&egrave;le ou encore le droit au bail.&nbsp;
Ainsi, l'exploitant d'un fonds de commerce peut d&eacute;cider de c&eacute;der son fonds de commerce et, par cons&eacute;quent, son droit au bail puisque ce dernier est une composante du fonds de commerce.&nbsp;
La cession d'un fonds de commerce va donc obligatoirement de paire avec la cession du droit au bail.&nbsp;
D&egrave;s lors, le nouveau propri&eacute;taire du fonds de commerce devient le nouveau titulaire du bail commercial.&nbsp;
💡<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108741">Article L.145-16 du Code de commerce</a> : le bailleur ne peut interdire la cession du bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce.&nbsp;
⚠️ Une clause de solidarit&eacute; peut &ecirc;tre int&eacute;gr&eacute;e au contrat. Il peut, en effet, &ecirc;tre pr&eacute;vu que le locataire initial et le nouveau locataire restent solidaires &agrave; l'&eacute;gard du bailleur pour le paiement des loyers et charges ainsi que pour l'ex&eacute;cution des obligations contractuelles.
<h2>C&eacute;der son droit au bail : quelle diff&eacute;rence ?&nbsp;</h2>
❓Le droit au bail se d&eacute;finit comme le droit de se maintenir dans les lieux vis-&agrave;-vis du bailleur et fait partie int&eacute;grante d'un fonds de commerce.&nbsp;
Le commer&ccedil;ant peut d&eacute;cider de conserver son fonds de commerce mais d'en c&eacute;der un &eacute;l&eacute;ment : le droit au bail. C'est ce qu'on appelle la cession du droit au bail.&nbsp;
Dans cette situation, le nouveau locataire prend la place de l'ancien pour la dur&eacute;e restante du bail en cours. Les termes du contrat de bail commercial restent alors inchang&eacute;s, seul le locataire change.&nbsp;
⚠️ Le commer&ccedil;ant ne peut c&eacute;der uniquement son droit au bail sans l'accord du bailleur. Le contrat de bail peut d'ailleurs interdire au locataire initial de c&eacute;der son droit au bail sans c&eacute;der son fonds de commerce.&nbsp;
Bon &agrave; savoir : Lorsque le locataire c&egrave;de son droit au bail ou son fonds de commerce, il est d'usage que le nouveau locataire rembourse le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a> au c&eacute;dant.&nbsp;
<h2>Prix de cession d'un bail commercial&nbsp;</h2>
Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, celui-ci est donc g&eacute;n&eacute;ralement c&eacute;d&eacute; en contrepartie d'un prix. Les parties n&eacute;gocient librement ce prix et l'incluent dans le contrat de cession du bail commercial.&nbsp;
💡Le chiffre d'affaires ou les b&eacute;n&eacute;fices du locataire sortant n'entrent pas en compte dans la d&eacute;termination du prix de cession.&nbsp;
N&eacute;anmoins, la valeur du droit au bail d&eacute;pend de plusieurs &eacute;l&eacute;ments :&nbsp;
<ul>
 <li>son emplacement</li>
 <li>les caract&eacute;ristiques des locaux</li>
 <li>les donn&eacute;es juridiques et &eacute;conomiques du bail (prix, dur&eacute;e restant &agrave; courir...)</li>
</ul>
Enfin, il est important de noter que, la cession du droit au bail n'impliquant la cession que d'un &eacute;l&eacute;ment du fonds de commerce, celle-ci est moins on&eacute;reuse que la cession du fonds de commerce.&nbsp;
<h2>Mod&egrave;le de contrat de cession bail commercial&nbsp;</h2>
Le contrat de cession de bail commercial &eacute;tant encadr&eacute; par certaines dispositions l&eacute;gales, un mod&egrave;le est disponible ici &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664878367-cession_de_droit_au_bail_commercial.pdf" title="Contrat cession bail commercial" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664878369-capture-d-ecran-2022-10-04-a-12-10-31.png" width="425" height="564" /></a>

La cession d'un bail commercial : comment ça marche ? 

Un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>, c'est-&agrave;-dire le contrat de location entre le propri&eacute;taire et le locataire d'un local destin&eacute; &agrave; une activit&eacute; commerciale, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Comment fonctionne le renouvellement ?&nbsp;
<h2>La tacite prolongation</h2>
Le bail commercial peut se poursuivre par tacite prolongation aux m&ecirc;mes clauses et conditions que le contrat initial. Cela signifie qu'il n'y a pas d'extinction et de formation d'un nouveau <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de bail</a> commercial m&ecirc;me pass&eacute; la dur&eacute;e pr&eacute;vue de 9 ans. Cette prolongation n'a en revanche pas de dur&eacute;e d&eacute;termin&eacute;e.&nbsp;
C'est le cas lorsqu'aucune des parties au contrat ne r&eacute;agit au moment de l'&eacute;ch&eacute;ance pr&eacute;vue au contrat.&nbsp;
🛎 Rappel : en principe, la dur&eacute;e d'un bail commercial est de 9 ans. Le locataire peut n&eacute;anmoins en demander la r&eacute;siliation au bout de 3 ou 6 ans.&nbsp;
En effet, le <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840/" target="_blank" rel="noopener">Code de commerce</a> dispose que si le bail ne fait l'objet ni d'un renouvellement, ni d'un cong&eacute;, il est tacitement reconduit et continue &agrave; produire ses effets. Par cons&eacute;quent, le locataire et le propri&eacute;taire restent <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">soumis &agrave; leurs obligations</a> et notamment au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">paiement du loyer</a> et des charges.&nbsp;
En revanche, la loi pr&eacute;voit que si le bail s'est reconduit au-del&agrave; d'une dur&eacute;e de 12 ans, les dispositions protectrices de plafonnement du loyer ne s'appliquent plus. Le propri&eacute;taire sera libre d'augmenter le loyer sans prendre en compte l'&eacute;volution de l'indice de r&eacute;f&eacute;rence stipul&eacute; au contrat (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001532541" target="_blank" rel="noopener">ILC</a> ou <a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617112" target="_blank" rel="noopener">ILAT</a>).&nbsp;
Par cons&eacute;quent, le locataire a tout int&eacute;r&ecirc;t &agrave; r&eacute;agir avant que le propri&eacute;taire ne puisse r&eacute;viser le loyer sans plafonnement.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : lors de la reconduction tacite d'un contrat, le preneur n'est plus titulaire du droit au bail. Par cons&eacute;quent, s'il souhaite vendre son fonds de commerce, il faudra que l'acqu&eacute;reur n&eacute;gocie avec le propri&eacute;taire pour conclure un avenant ou un nouveau contrat. Il est possible de c&eacute;der un bail commercial.
<h2>Le renouvellement du bail commercial apr&egrave;s 9 ans</h2>
<h3>Quelles conditions pour un renouvellement ?</h3>
Le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-proprietaire-bailleur-quels-droits">bailleur</a> et le preneur peuvent &ecirc;tre &agrave; l'origine d'une proposition de renouvellement du bail commercial.&nbsp;
🛎 Rappel : lorsque l'une des parties propose un renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite. En effet, la reconduction tacite ne survient qu'en l'absence de r&eacute;action de la part du propri&eacute;taire et du locataire. Cela vaut peu importe que le renouvellement soit accept&eacute; ou refus&eacute;.&nbsp;
M&ecirc;me si le renouvellement et la prolongation tacite produisent les m&ecirc;mes effets, ce sont des proc&eacute;dures diff&eacute;rentes :
<ul>
 <li>le renouvellement n&eacute;cessite la r&eacute;daction d'un nouveau bail ou d'un avenant au bail initial. Des modifications du contrat peuvent intervenir et notamment s'agissant du montant des loyers </li>
 <li>la prolongation n'emporte pas la cr&eacute;ation d'un nouveau bail. Ainsi, c'est le contrat initial qui continue de s'appliquer</li>
</ul>
&Agrave; la fin de la dur&eacute;e du contrat de bail (9 ans au minimum), le locataire peut donc b&eacute;n&eacute;ficier du droit au renouvellement. Il faut n&eacute;anmoins remplir les conditions suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>le locataire doit &ecirc;tre propri&eacute;taire du fonds de commerce&nbsp; </li>
 <li>il doit avoir une immatriculation au <a href="https://www.economie.gouv.fr/entreprises/registre-commerce-societes-rcs" target="_blank" rel="noopener">registre des commerces et des soci&eacute;t&eacute;s</a> ou au <a href="https://rnm.artisanat.fr/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;pertoire national des m&eacute;tiers</a> </li>
 <li>il doit effectivement exploiter le fonds de commerce au sein du local concern&eacute;&nbsp;</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d'un d&eacute;lai de deux ans pour contester sa situation en saisissant le tribunal judiciaire.&nbsp;
<h3>Quelle proc&eacute;dure pour un renouvellement ?</h3>
<ul>
 <li>D&eacute;livrance de la demande / offre de renouvellement du bail commercial&nbsp; Elle peut &ecirc;tre le fait du preneur ou du bailleur. Ce dernier peut notifier un cong&eacute; avec offre de renouvellement. Cela signifie que le propri&eacute;taire est pr&ecirc;t &agrave; accepter un renouvellement mais qu'il se r&eacute;serve le droit de refuser en fonction des conditions voulues par le locataire. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser. Le locataire peut &eacute;galement formuler une demande de renouvellement qui doit parvenir au propri&eacute;taire au moins 6 mois avant l'&eacute;ch&eacute;ance du bail. </li>
 <li>R&eacute;ponse &agrave; la demande / offre de renouvellement du bail commercial La r&eacute;ponse du bailleur doit intervenir dans les 3 mois avant le terme du bail. &Agrave; d&eacute;faut de r&eacute;action du bailleur, sa r&eacute;ponse est consid&eacute;r&eacute;e positive et le bail se renouvelle.&nbsp; Le preneur a la possibilit&eacute; d'accepter le principe d'un renouvellement mais de refuser le nouveau montant du loyer.&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="renouvellement-bail-commercial" title="renouvellement-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654620201-working.jpeg" width="414" height="276" />
<h2>Les apports de la loi Pinel</h2>
Avec la loi Pinel, le l&eacute;gislateur a instaur&eacute; un cadre formel au renouvellement des baux commerciaux.
S'agissant du droit au renouvellement du bail commercial, le texte a abandonn&eacute; l'exigence de nationalit&eacute; fran&ccedil;aise. Auparavant, cela avait pour cons&eacute;quence une discrimination &agrave; l'&eacute;gard des commer&ccedil;ants non-Fran&ccedil;ais.&nbsp;
La r&eacute;forme Pinel a &eacute;galement interdit le bail commercial ferme qui privait le preneur d'un droit de r&eacute;siliation.&nbsp;
En ce qui concerne la r&eacute;vision du loyer, elle ne peut d&eacute;passer 10 % du loyer pay&eacute; au cours de l'ann&eacute;e pr&eacute;c&eacute;dente.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : la r&eacute;vision du loyer peut intervenir tous les trois ans (on parle de r&eacute;vision triennale). Elle peut &ecirc;tre &agrave; l'initiative du bailleur ou du preneur.&nbsp;
Par ailleurs, la loi exige d&eacute;sormais que les &eacute;l&eacute;ments suivants soient inscrits ou annex&eacute;s au bail dans le cadre d'un renouvellement :&nbsp;
<ul>
 <li>un droit de r&eacute;siliation triennale : le preneur doit avoir la possibilit&eacute; de r&eacute;silier son contrat tous les 3 ans&nbsp; </li>
 <li>un droit de pr&eacute;emption : le locataire est acheteur prioritaire si le propri&eacute;taire d&eacute;cide de vendre son local commercial. Le bailleur doit obligatoirement notifier son intention de vendre au locataire par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception </li>
 <li>un inventaire des charges : il conviendra d'effectuer une mise &agrave; jour annuelle&nbsp; </li>
 <li>le montant du loyer&nbsp; </li>
 <li>le montant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a>&nbsp; </li>
 <li>un &eacute;tat des lieux&nbsp;</li>
</ul>

Renouvellement d'un bail commercial : comment ça marche ? 

En principe, le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#quid-du-loyer-dun-bail-commercial-?">bail commercial</a> est un contrat qui se conclut pour une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#bail-commercial-a-quoi-ca-sert-?">dur&eacute;e de 9 ans</a>. N&eacute;anmoins, le bailleur et le preneur peuvent parvenir &agrave; r&eacute;siliation dans certaines conditions sp&eacute;cifiques. Par ailleurs, il est imp&eacute;ratif de respecter certaines r&egrave;gles dans le cadre d'une rupture.&nbsp;
<h2>R&eacute;siliation triennale du bail</h2>
Le preneur peut mettre un terme au bail &agrave; l'expiration d'une p&eacute;riode triennale, c'est-&agrave;-dire apr&egrave;s 3 ou 6 ans. Dans cette hypoth&egrave;se, il ne doit pas avancer un motif particulier.&nbsp;
Ainsi, le locataire doit avertir le propri&eacute;taire du local soit :&nbsp;
<ul>
 <li>par acte de commissaire de justice&nbsp;</li>
 <li>par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception</li>
</ul>
Le locataire commercial doit avertir le propri&eacute;taire au moins 6 mois avant l'expiration de la p&eacute;riode triennale en cours. Si le locataire avertit le propri&eacute;taire hors d&eacute;lai, cela a pour effet de reporter la rupture &agrave; la prochaine p&eacute;riode triennale.&nbsp;
Si le contrat le pr&eacute;voit, la r&eacute;siliation triennale peut &ecirc;tre exclue dans les cas suivants :
<ul>
 <li>bail commercial sup&eacute;rieur &agrave; 9 ans&nbsp;</li>
 <li>bail de local destin&eacute; &agrave; l'exercice d'une seule activit&eacute; commerciale</li>
 <li>contrat pour usage exclusif de bureau&nbsp;</li>
 <li>bail pour un local de stockage</li>
</ul>
<h2>R&eacute;siliation hors p&eacute;riode triennale</h2>
Il existe des exceptions au principe de r&eacute;siliation triennale.&nbsp;
Le preneur peut demander la r&eacute;siliation du bail &agrave; tout moment s'il remplit les conditions suivantes.&nbsp;
Il faut que le locataire soit :
<ul>
 <li>commer&ccedil;ant&nbsp;</li>
 <li>g&eacute;rant majoritaire d'une SARL</li>
 <li>ou associ&eacute; unique d'une EURL</li>
</ul>
⚠️ Attention : le dirigeant d'une SAS ou celui d'une SA ne peuvent pas r&eacute;silier le bail avant la fin de la p&eacute;riode triennale.&nbsp;
Il faut que cela se cumule avec l'une des situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>un d&eacute;part &agrave; la retraite&nbsp;</li>
 <li>une demande de pension d'invalidit&eacute;&nbsp;</li>
 <li>le d&eacute;c&egrave;s du locataire&nbsp;</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : il est possible d'inclure au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">bail</a> une clause stipulant que le contrat se r&eacute;silie automatiquement &agrave; la mort du preneur. Autrement, il revient aux h&eacute;ritiers du locataire de rompre le contrat sans devoir attendre l'&eacute;ch&eacute;ance triennale. Les h&eacute;ritiers peuvent &eacute;galement d&eacute;cider de poursuire l'ex&eacute;cution du contrat jusqu'&agrave; son &eacute;ch&eacute;ance.&nbsp;
Dans les cas o&ugrave; le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/droit-du-locataire-tout-comprendre">locataire</a> cumule les conditions susvis&eacute;es, il peut donner cong&eacute; au propri&eacute;taire. 📦
Il doit cependant respecter certaines r&egrave;gles. Il doit imp&eacute;rativement pr&eacute;venir le bailleur 6 mois &agrave; l'avance et lui faire parvenir une lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception ou l'avertir par acte de commissaire de justice.&nbsp;
<h3>R&eacute;siliation amiable&nbsp;</h3>
Le locataire et le propri&eacute;taire du local commercial peuvent librement d&eacute;cider de rompre leur contrat &agrave; tout moment. Il est tout &agrave; fait possible pour un locataire de demander au propri&eacute;taire si ce dernier accepte de mettre un terme au bail, et vice-versa. Les parties conviennent alors d'une date en vue de l'<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-de-sortie-tout-comprendre">&eacute;tat des lieux de sortie</a>.
La r&eacute;solution amiable ne pr&eacute;voit pas un formalisme particulier. Il convient n&eacute;anmoins de formaliser cet accord par &eacute;crit. 📄✍🏼
<h3>R&eacute;siliation du bail par le propri&eacute;taire</h3>
Le bailleur peut d&eacute;cider de rompre le contrat qu'il a conclu avec le preneur si ce dernier commet une faute.&nbsp;
Une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">faute du locataire</a> est notamment constitu&eacute;e lorsqu'il ne se conforme pas &agrave; ses obligations pr&eacute;vues contractuellement. Cela peut &ecirc;tre le cas par exemple si le locataire exerce une activit&eacute; sans l'autorisation du propri&eacute;taire ou qu'il sous-loue le local commercial de fa&ccedil;on irr&eacute;guli&egrave;re.&nbsp;
Le propri&eacute;taire peut ainsi soit :&nbsp;
<ul>
 <li>demander la r&eacute;siliation judiciaire en saisissant le tribunal judiciaire&nbsp;</li>
 <li>appliquer la clause r&eacute;solutoire du bail&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="resiliation-bail-commercial" title="resiliation-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768894-contratdeprofessionnalisationquelsavantagespourlemployeur3f.jpg" width="399" height="266" />
<h2>Cas particulier : r&eacute;siliation avec indemnit&eacute; d'&eacute;viction</h2>
Lorsque le bailleur r&eacute;silie le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>, il est tenu de payer une indemnit&eacute; d'&eacute;viction au locataire.&nbsp;
Cette indemnit&eacute; peut &ecirc;tre fix&eacute;e par le bailleur et le locataire. Cependant, elle est tr&egrave;s souvent &eacute;valu&eacute;e par un expert dans le cadre d'une proc&eacute;dure judiciaire.&nbsp;
Si la r&eacute;siliation du bail a pour cons&eacute;quence la perte d&eacute;finitive du fonds de commerce, l'indemnit&eacute; d'&eacute;viction doit &ecirc;tre &eacute;gale &agrave; la valeur marchande du fonds.&nbsp;
Le bailleur ne doit pas payer d'indemnit&eacute; au preneur dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>le locataire n'est plus en droit de b&eacute;n&eacute;ficier de la propri&eacute;t&eacute; commerciale au jour du cong&eacute;</li>
 <li>l'administration a d&eacute;clar&eacute; l'immeuble insalubre</li>
 <li>le bailleur justifie d'un motif grave et l&eacute;gitime &agrave; l'encontre du locataire&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Cas particulier : la proc&eacute;dure collective</h2>
Dans le cas d'une proc&eacute;dure collective, le bail commercial se poursuit automatiquement.&nbsp;
Il revient &agrave; l'administrateur judiciaire ou au liquidateur de d&eacute;cider s'il convient de poursuivre le bail commercial ou de le c&eacute;der.&nbsp;
⛔️ Interdit : il n'est pas possible de pr&eacute;voir une clause qui stipule la r&eacute;siliation automatique du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de continuation du bail commercial</h3>
La d&eacute;cision de l'administrateur judiciaire ou du liquidateur de continuer le bail s'impose au bailleur.&nbsp;
En effet, le propri&eacute;taire ne peut s'opposer &agrave; une telle d&eacute;cision, quand bien m&ecirc;me le locataire n'aurait pas pay&eacute; les loyers d&ucirc;s.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : afin de tenter de r&eacute;cup&eacute;rer les sommes dues au titre des <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#quid-du-loyer-dun-bail-commercial-?">impay&eacute;s de loyer</a>, le bailleur doit faire une <a href="https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22359" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;claration de cr&eacute;ances</a>.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de r&eacute;siliation du bail commercial</h3>
L'administrateur judiciaire r&eacute;silie le bail s'il consid&egrave;re qu'il n'y aura pas les fonds n&eacute;cessaires pour le paiement des loyers apr&egrave;s&nbsp;l'ouverture de la proc&eacute;dure collective.&nbsp;
Le liquidateur judiciaire peut d&eacute;cider de mettre un terme au contrat &agrave; tout moment.&nbsp;
En ce qui concerne le bailleur, ce dernier peut exiger la r&eacute;siliation du bail d&egrave;s 3 mois apr&egrave;s l'ouverture de la proc&eacute;dure collective si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de cession du bail commercial&nbsp;</h3>
Il est possible de c&eacute;der le bail commercial dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>lors du redressement ou de la sauvegarde judiciaires, dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du preneur. L'acceptation du bailleur n'est pas n&eacute;cessaire</li>
 <li>lors de la liquidation judiciaire et ind&eacute;pendamment de la cession du reste de l'entreprise. Le droit d'agr&eacute;ment du bailleur ou le droit de pr&eacute;emption de la commune doivent &ecirc;tre respect&eacute;s.&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Mod&egrave;le de lettre de r&eacute;siliation du bail commercial</h2>
Un mod&egrave;le de lettre de r&eacute;siliation du bail commercial est disponible ici &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664519879-modele-resiliation-bail-commercial.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664519686-capture-modele-resiliation-bail-commercial.png" width="366" height="360" /></a>

Résiliation d'un bail commercial : comment ça marche ? 

Le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">bail</a> commercial, aussi dit "bail 3 6 9" est le contrat de location qui porte sur les locaux au sein desquels une activit&eacute; commerciale s'exerce. Ce contrat r&eacute;pond &agrave; certaines dispositions sp&eacute;cifiques issues notamment du Code de commerce. Il est essentiel de se renseigner sur la r&egrave;glementation afin de cerner la mesure de son engagement. On vous explique.&nbsp;
<h2>Bail commercial : d&eacute;finition</h2>
<h3>Les caract&eacute;ristiques du "bail 3 6 9"</h3>
Le bail commercial ne peut porter que sur la location d'un local administrativement affect&eacute; &agrave; usage commercial.&nbsp;Le bail commercial ne peut se conclure s'il s'agit d'une habitation. Pour changer le statut d'un local, il faut obtenir l'accord de la mairie. Tout changement se d&eacute;clare ensuite &agrave; l'administration fiscale dans un d&eacute;lai de 90 jours.&nbsp;
⚠️ Attention : m&ecirc;me si une activit&eacute; commerciale s'exerce au sein d'un local d'habitation (au sens administratif du terme), le r&eacute;gime des baux commerciaux ne s'applique pas.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il faut imp&eacute;rativement que le locataire s'inscrive au <a href="https://www.infogreffe.fr/" target="_blank" rel="noopener">registre du commerce et des soci&eacute;t&eacute;s</a> (RCS) ou au <a href="https://rnm.artisanat.fr/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;pertoire national des m&eacute;tiers</a> (RNM).&nbsp;
L'activit&eacute; exerc&eacute;e peut &ecirc;tre commerciale, industrielle ou artisanale. Il faut que le local concern&eacute; serve &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal.&nbsp;
⚠️ Attention : si vous vous appr&ecirc;tez &agrave; signer un contrat intitul&eacute; "bail commercial", il convient tout d'abord de s'assurer que le local est bien soumis aux dispositions relatives aux locaux de type commercial.&nbsp;
Les parties au contrat sont le propri&eacute;taire et le locataire, appel&eacute;s respectivement bailleur et preneur.&nbsp;
Les dispositions des <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/#LEGISCTA000006146040" target="_blank" rel="noopener">articles L.145-1 et suivants du Code de commerce</a> r&eacute;gissent le bail commercial. Ces derni&egrave;res sont tr&egrave;s protectrices du locataire. L'objectif &eacute;tant de permettre au preneur d'exercer son activit&eacute; de fa&ccedil;on sereine.&nbsp;
Par ailleurs, les r&egrave;gles du statut des baux commerciaux visent &agrave; favoriser la continuit&eacute; de l'exploitation commerciale.&nbsp;
La r&eacute;daction d'un bail commercial doit respecter certaines dispositions d'ordre public. Cela signifie qu'il n'est en principe pas possible de pr&eacute;voir contractuellement des clauses diff&eacute;rentes de celles impos&eacute;es par loi.
<img alt="bail-commercial" title="bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654619385-fruit.png" width="497" height="291" />
<h3>La dur&eacute;e</h3>
Le bail commercial se conclut pour une dur&eacute;e maximum de 9 ann&eacute;es.&nbsp;
Le preneur peut le r&eacute;silier tous les 3 ans.&nbsp;
Par cons&eacute;quent, la dur&eacute;e du bail commercial est de 3, 6 ou 9 ans.&nbsp;
En revanche, si le bailleur souhaite rompre le contrat, il doit payer une indemnit&eacute; d'&eacute;viction au preneur.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : Les parties peuvent convenir d'une dur&eacute;e sup&eacute;rieure &agrave; 9 ans. En revanche, le plafonnement des loyers ne s'appliquera pas. Un contrat ne peut n&eacute;anmoins pas se conclure pour une dur&eacute;e ind&eacute;termin&eacute;e.&nbsp;
<h2>Quel est le contenu du bail commercial ?</h2>
Le bailleur et le preneur peuvent librement choisir la forme de leur contrat. N&eacute;anmoins, il est vivement recommand&eacute; d'opter pour un contrat &eacute;crit.&nbsp;
Les informations suivantes doivent imp&eacute;rativement figurer au contrat :&nbsp;
<ul>
 <li>l'identit&eacute; des parties&nbsp;</li>
 <li>le type d'activit&eacute; exerc&eacute;e au sein du local commercial&nbsp;</li>
 <li>le montant du loyer&nbsp;</li>
 <li>les modalit&eacute;s de r&egrave;glement du loyer&nbsp;</li>
 <li>la dur&eacute;e du bail&nbsp;</li>
 <li>le droit au renouvellement du bail&nbsp;</li>
 <li>le mode de r&eacute;siliation du bail&nbsp;</li>
</ul>
Le preneur ne peut exercer une activit&eacute; commerciale, industrielle ou artisanale autre que celle qui figure sur le bail.&nbsp;
Si le locataire souhaite changer d'activit&eacute; mais conserver son local commercial, ce dernier doit effectuer une demande de d&eacute;sp&eacute;cialisation aupr&egrave;s du propri&eacute;taire.&nbsp;
De mani&egrave;re g&eacute;n&eacute;rale, le locataire doit imp&eacute;rativement demander l'accord du propri&eacute;taire avant tout changement. &Agrave; d&eacute;faut, cela peut &ecirc;tre un motif de r&eacute;siliation de bail de la part du bailleur.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il est possible d'ins&eacute;rer une clause "tous commerces" pour &eacute;viter les probl&eacute;matiques li&eacute;es aux changements d'activit&eacute;.&nbsp;
⚠️ Attention : il ne faut pas confondre le bail commercial avec le bail professionnel qui est la location de locaux affect&eacute;s &agrave; une activit&eacute; lib&eacute;rale ou encore la mise &agrave; disposition de locaux commerciaux.&nbsp;
Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement figurer en annexes au contrat de bail :&nbsp;
<ul>
 <li>l'&eacute;tat des risques naturels, miniers et technologiques (<a href="https://www.ernmt-officiel.com/" target="_blank" rel="noopener">ERNMT</a>)</li>
 <li>le diagnostic de performance &eacute;nerg&eacute;tique (<a href="https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe" target="_blank" rel="noopener">DPE</a>)</li>
 <li>le <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F742" target="_blank" rel="noopener">diagnostic amiante</a></li>
 <li>l'&eacute;tat des lieux d'entr&eacute;e</li>
 <li>l'annexe verte si le local fait plus de 2000m2&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Quid du loyer d'un bail commercial ?&nbsp;</h2>
Les parties fixent librement le montant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">loyer</a> initial. Habituellement, le montant du loyer s'exprime en euros annuels hors taxes par m&egrave;tre carr&eacute;.&nbsp;
En revanche, la r&eacute;vision des loyers en cours de contrat est encadr&eacute;e. Cela a pour vocation de prot&eacute;ger le locataire d'un local commercial contre son &eacute;ventuelle d&eacute;pendance &agrave; l'&eacute;gard du propri&eacute;taire.&nbsp;
En effet, le montant du loyer du bail commercial doit &ecirc;tre en ad&eacute;quation avec la valeur locative du local.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : le loyer d'un local commercial lou&eacute; nu est exon&eacute;r&eacute; de la TVA alors que celui d'un local commercial &eacute;quip&eacute; est soumis &agrave; la TVA au taux de 20%.&nbsp;
En suppl&eacute;ment du loyer, certains bailleurs exigent le paiement d'un droit d'entr&eacute;e appel&eacute; "pas-de-porte". &Agrave; la diff&eacute;rence du d&eacute;p&ocirc;t de garantie, le pas-de-porte ne sera pas restitu&eacute; au locataire en fin de bail.&nbsp;
<h2>Bail commercial : mod&egrave;le&nbsp;</h2>
Le contrat de bail commercial &eacute;tant encadr&eacute; par certaines dispositions l&eacute;gales, un mod&egrave;le de contrat est disponible ci-dessous &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664524493-modele-bail-commercial.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664524484-capture-modele-bail-commercial.png" width="324" height="411" /></a>
<h2>Le renouvellement du bail commercial&nbsp;</h2>
Un bail commercial, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. <span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le contrat peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, il se poursuit sans qu'il soit n&eacute;cessaire de r&eacute;diger un nouveau contrat ou un avenant.&nbsp;
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Les parties peuvent n&eacute;anmoins proposer un renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, la conclusion d'un nouveau contrat ou l'&eacute;laboration d'un avenant est n&eacute;cessaire.&nbsp;
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Si le contrat est reconduit au del&agrave; d'une dur&eacute;e de 12 ans, le plafonnement du loyer n'a plus vocation &agrave; s'appliquer.&nbsp;
<h2><span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">La r&eacute;siliation du bail commercial</h2>
En principe, le bail commercial se conclut pour une dur&eacute;e de 9 ans. <span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le locataire peut y mettre un terme &agrave; l'expiration d'une p&eacute;riode triennale. Il existe cependant des exceptions &agrave; ce principe triennal.
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le propri&eacute;taire peut, lui aussi, mettre fin au contrat de fa&ccedil;on exceptionnelle si le locataire commet un manquement.
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Par ailleurs, la r&eacute;solution amiable est possible en tout &eacute;tat de cause.&nbsp;<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">

Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir sur ce contrat de location

Madame, Monsieur, 

Nous comprenons des faits que vous avez soumis à notre examen que vous souhaitez acheter un local commercial situé au rez-de-chaussée. 
Le local commercial étant situé dans une zone inondée, vous souhaiteriez savoir s’il est possible de changer la destination d’une partie de ce local commercial en local habitation. 

Concernant le changement de destination d’un local commercial en local d’habitation

En principe, le changement d’affectation d’un local commercial en local d’habitation est tout à fait possible. Cependant ce changement de destination doit respecter certaines règles d’urbanisme telles que la déclaration préalable aux travaux ou l’octroi d’un permis de construire auprès de la mairie. 
Le projet de changement de destination d’un local commercial ne doit également pas entrer en conflit avec le plan local d’urbanisme. 
Le local commercial que vous souhaitez acheter se situant au rez-de-chaussée, il se peut que celui-ci se heurte au plan local d’urbanisme de la ville où vous envisagez de devenir propriétaire. 
Il sera donc primordial de vérifier dans un premier temps si le plan local d’urbanisme de la ville (disponible sur le site de la mairie où vous souhaitez acheter votre bien) permet la modification d’un local commercial en habitation puis de soumettre votre projet de changement de destination à la mairie de la ville par une demande d’autorisation d’urbanisme. 

Un service d’assistance en ligne permettant de savoir quelles sont les documents à joindre à votre demande est disponible à l’adresse suivante : <a href="https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier">https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&amp;typeCompte=particulier</a>

Vous devrez également vérifier si le règlement de copropriété n’interdit pas le changement d’affectation du local en logement d’habitation. 
Si tel est le cas, vous devrez obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires avant d’effectuer le changement de destination du local commercial. 

Concernant le changement de destination d’un local commercial en habitation dans une zone inondée 

L’article R111-2 du Code l’urbanisme dispose que « le projet peut être refusé ou n&#39;être accepté que sous réserve de l&#39;observation de prescriptions spéciales s&#39;il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d&#39;autres installations. » 

Vous souhaitez aujourd’hui transformer une partie d’un local commercial se trouvant dans une zone déclarée inondable par un plan de prévention des risques d’inondation en local d’habitation. 
Il se peut donc qu’au regard de la situation géographique du bien et du changement de destination que vous projetez pour celui-ci que vous n’obteniez pas l’autorisation administrative nécessaire afin de changer la destination du local commercial. En effet, pour des raisons de sécurité, le maire pourrait tout à fait être légitime à refuser votre demande préalable aux travaux ou votre permis de construire afin de transformer le local situé en zone inondable en local d’habitation. 

Nous vous suggérons donc vivement de contacter le service urbanisme de la mairie où vous souhaitez acheter le bien afin de leur soumettre votre projet et d’avoir un premier retour sur la faisabilité de votre projet immobilier. 

Le cabinet Hashtag avocats se tient à votre entière disposition afin de répondre à toute question complémentaire ainsi que pour vous accompagner dans vos démarches.

Bonjour .
Je voudrais acheter un bien avec un espace commerciale au Rdc .
Le bien à été placé en zone innondable .
Je voudrais couper le locale commerciale en 2 et faire un appartement.  Est ce possible ?
Merci pour votre reponse

Transformation d'un local commercial en appartement

Madame, Monsieur, 

Merci de votre retour. Du fait de la complexité des faits, et du travail à apporter pour résoudre le litige, nous ne pouvons que vous inviter à nous revenir pour une consultation. 

Un avocat en droit des affaires prendra votre dossier en charge,

bonjour , je n'arrive pas revenir sur ma question je souhaiterais parler à un spécialiste des baux commerciaux  spécifiquement :
1  Dans les conclusions d'incidents pour demander un expert  nous avons oublié d’indiquer  
( l’avocat ne nous l’a pas conseillé non plus ) que nous voulons que les moisissures soient analysées pour leur dangerosité éventuelle lors du passage de l’expert  et aussi que cet expert soit un géomètre aussi car nous avons un litige sur les charges en fonctions des m2 , on ne sait pas comment est le mode de calcul du propriétaire/ gérance

Comment peut-on remédier à cela ? 
l’avocat peut-il  l’indiquer au juge pendant la plaidoirie ou doit-on modifier ces conclusions ou peut on effectuer comme une sorte d’avenant à ces conclusions ou une autre possibilité ? 
 Existe-t-il des experts judiciaire “multi-fonction”  : de constatation , de recherche de l’origine des fuites, analyse des travaux nécessaire ,  analyse des moisissures, géomètre  ect..

2  Pendant la plaidoirie de notre avocat  pour demander cet expert , l’avocat de la partie adverse annonce que le propriétaire est mort au mois d’octobre, soit 4 mois après jusqu'à ce jour. 
Est-il possible de faire , une action de sanction,  contre la partie adverse pour rétention d’information capitale et pour faute professionnelle et sur une telle durée et information qui a son importance ?  

Il y a eu d'autres audiences auparavant au mois de octobre 2020 et  novembre  2020 et janvier  2021, l’avocat de la partie adverse aurait pu s’il avait voulu transmettre l'information et pas retarder la procédure.
Ils sont tout le temps dans une stratégie dilatoire , de retard , d’apposition au dernier moment . Pour preuve  en juin 2020 , la partie adverse ne s’opposait pas à un expert et la veille d’une audience au mois de novembre 2020:  il y a une opposition ferme de la réalisation de  l’expertise  et maintenant ce retard avec rétention d’information de décès,   comme ils ont su,  que la plaidoirie allait être faite sur  la demande de l’expert. 
qu’en pensez vous , que peut-on faire  contre leur stratégie dilatoire pour cette question mais aussi de manière générale car c’est comme ça tout le temps ? 



3  le juge a reporté la plaidoirie de fait  pour la désignation d’un héritier 
Combien de temps cette succession peut  durer ?
 combien de temps prendra la mesure d’intervention volontaire si tel est le cas ?  sinon combien de temps prendra la mesure d’intervention forcée? 
cette question peut être réglé avant la prochaine audience en avril 2021 
La partie adverse peut encore reporter l’audience du mois d’avril pour non désignation d'héritier . 

4  En plus, c’est clairement en cette période d’hiver et de pluie que les murs sont le plus gorgés d’eau . Il était donc capital que l’expert puisse constater en cette période spécifiquement. C’est aussi durant cette période que les odeurs sont les plus nauséabondes et sont  visibles de suintement d’eau. La partie adverse le sait très bien. 
Que puis-je faire face à ça ? Si un expert est désigné en été , ce ne sera pas flagrant comme à l'automne ou l’hiver que puis-je faire contre ça ? 
Pour une fois, puis-je reporter cette expertise en invoquant que la réalité est plus parlante dans les périodes d'automne / hiver,  même si cela va m'épuiser encore ……...

5 Pourquoi ce retard impacterait ma demande d'expertise, ce sont eux qui n’ont pas donné l’information en temps et en heure . 
Moi je suis impacté au niveau sanitaire , au niveau économique et même au niveau sécuritaire à certain endroit il ya de la dangerosité électrique et tout ceux ci en présence de client.  Que puis-je faire face à tout cela ? 

Je vous remercie pour votre aide et pour vos conseils.
Sincères salutations

Problématiques concernant les baux commerciaux

Madame, Monsieur, 

Au regard de la complexité des faits et du nombre de réponses à apporter, nécessitant un temps de travail certain, nous ne pouvons que vous inviter à nous revenir dans le cadre d&#39;une consultation. 

Nos équipes se tiennent à votre disposition, 
Hashtag Avocats

Bonjour ,
 J’ai une autre question sur un autre  litige concernant les baux  commerciaux avec plusieurs sous problématiques . Nous avons une procédure en cours mais je  souhaiterais avoir des conseils supplémentaires sur les différentes stratégies possibles car elles diffèrent d'avocat en avocat . 
nous avons un litige avec le bailleur depuis plusieurs années , 
A certains endroits de la boutique il ya des murs qui sont gorgés d'eau, d ’humidité, des moisissures et odeur nauséabonde . 
Malgré mes nombreux courriers lrar la gérance ne fait, malgré ma déclaration de sinistre à l'assurance,  l’assurance n’interviendra pas tant que la procédure au tribunal n’a pas rendu son jugement . 

Nous avons rétabli l’affaire en conclusions d'incidents et conclusions  aux fins de rétablissement et au fond . 

1 /Dans les conclusions d'incidents pour demander un expert  nous avons oublié d’indiquer  que nous voulons que les moisissures soient analysées pour leur dangerosité  lors du passage de l’expert  et aussi que cet expert soit un géomètre aussi car nous avons un litige sur les charges en fonctions des m2 , on ne sait pas comment est le mode de calcul du propriétaire/ gérance

-Comment peut-on remédier à cela ? 
l’avocat peut-il  l’indiquer au juge pendant la plaidoirie ou doit-on modifier ces conclusions ou peut on effectuer comme une sorte d’avenant à ces conclusions ou une autre possibilité ? 
- Existe-t-il des experts judiciaire “multi-fonction”  : de constatation , de recherche de l’origine des fuites, analyse des travaux nécessaire ,  analyse des moisissures, géomètre  ect..

2 / pendant la plaidoirie de notre avocat  pour demander cet expert , l’avocat de la partie adverse annonce que le propriétaire est mort au mois d’octobre, soit 4 mois après jusqu'à ce jour. 
-Est-il possible de faire , une action de sanction,  contre la partie adverse pour rétention d’information capitale et pour faute professionnelle et sur une telle durée et information qui a son importance ? 

Il y a eu d'autres audiences auparavant au mois de octobre 2020 et  novembre  2020 et janvier  2021, l’avocat de la partie adverse aurait pu s’il avait voulu transmettre l'information et pas retarder la procédure.
Ils sont tout le temps dans une stratégie dilatoire , de retard , d’apposition au dernier moment . Pour preuve  en juin 2020 , la partie adverse ne s’opposait pas à un expert et la veille d’une audience au mois de novembre 2020:  il y a une opposition ferme de la réalisation de  l’expertise  et maintenant ce retard avec rétention d’information de décès,   comme ils ont su,  que la plaidoirie allait être faite sur  la demande de l’expert. 
-qu’en pensez vous , que peut-on faire  contre leur stratégie dilatoire pour cette question mais aussi de manière générale car c’est comme ça tout le temps ? 

3 / le juge a reporté la plaidoirie de fait  pour la désignation d’un héritier 
- combien de temps cette succession peut  durer ?
- combien de temps prendra la mesure d’intervention volontaire si tel est le cas ?  sinon - combien de temps prendra la mesure d’intervention forcée? 
-Cette question peut être réglé avant la prochaine audience en avril 2021 
La partie adverse peut elle encore reporter l’audience du mois d’avril pour non désignation d'héritier . 

4 / En plus, c’est clairement en cette période d’hiver et de pluie que les murs sont le plus gorgés d’eau . Il était donc capital que l’expert puisse constater en cette période spécifiquement. C’est aussi durant cette période que les odeurs sont les plus nauséabondes et sont  visibles de suintement d’eau. La partie adverse le sait très bien , -que puis-je faire face à ça ? 
-Si un expert est désigné en été , ce ne sera pas flagrant comme à l'automne ou l’hiver que puis-je faire contre ça ? 
Pour une fois puis je reporte cette expertise en invoquant que la réalité est plus parlante dans les périodes d'automne / hiver même si cela va m'épuiser encore 

5 / Pourquoi ce retard impacterait ma demande d'expertise, ce sont eux qui n’ont pas donné l’information en temps et en heure . 
Moi je suis impacté au niveau sanitaire , au niveau économique et même au niveau sécuritaire à certain endroit il ya de la dangerosité électrique et tout ceux ci en présence de client.  
- Que puis-je faire face à tout cela ? 

Je vous remercie pour votre aide et pour vos conseils.
Sincères salutations

Litiges concernant des baux commerciaux

Madame, Monsieur ;

Nous comprenons que, la liquidation a été publiée au BODACC en juillet 2019 et votre voiture est restée dans le garage.

Le liquidateur a donné le contenu du garage au propriétaire, sans avertir le locataire du garage. Dans ce garage se trouve une cabine de peinture infrarouge, un pont, deux colonnes et d’autres appareils dont vous ignorer si ces éléments figurent toujours dans le garage. 

Sur ce point vous désirez savoir pourquoi le mandataire a donné le contenu du garage au propriétaire plutôt que de vendre le matériel aux enchères afin d’épurer la dette.

Le propriétaire en ayant récupéré le contenu du garage, pont, cabine, vous assigne quand même en tant que caution à payer 20 000e de loyers.

Le locataire étant insolvable, le propriétaire se retourne donc contre vous, la voiture est sortie du garage en avril 2020 par le propriétaire du garage, elle est toujours dehors parquée sans sa capote.

Le propriétaire a pris les clefs et ne vous donne plus de nouvelles, vous ne pouvez dès lors plus récupérer votre voiture. 

I)Sur la répartition lors de la liquidation

Il ressort des articles L.642-18 et suivants du Code de commerce, que le liquidateur doit vendre les biens du débiteur afin d’apurer les dettes qu’il pourrait avoir.

Les articles L.643-9 et suivants du Code de commerce traitent de la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif, c’est-à-dire que les biens vendus, ne sont pas suffisants pour apurer les dettes.

En l’espèce, le liquidateur devait vendre ces biens afin de tenter d’apurer les dettes, notamment les créances de loyer. Il se peut qu’il les ait vendus mais que la somme retirée ne soit pas suffisante pour apurer ces dettes de loyer. Si les faits que vous mentionnez sont avérés, le fait qu’il ne cherche pas à apurer le passif est susceptible d’engager sa responsabilité civile.

II)Sur le point concernant votre voiture

Le propriétaire n’avait aucun droit de toucher à votre voiture sans votre consentement, et qui est, par son fait aujourd’hui inutilisable.
L’article 1240 du Code civil vous donne la possibilité d’engager la responsabilité du garage pour avoir détérioré votre voiture. Pour ce faire il faut une faute , un préjudice et un lien de corrélation entre les deux. 

L’article 311-7 du Code pénal dispose que le vol est « la soustraction frauduleuse de la chose d’autrui ».
L’article 311-3 du Code pénal dispose que le vol est puni «de trois ans d&#39;emprisonnement et de 45 000 euros d&#39;amende. » 
En l’espèce, il n’avait aucunement le droit de déplacer votre voiture, encore moins de laisser ouvert la capote au risque de l’abîmer, ce qui est le cas ici. Ceci constitue une faut civile. 
Sur le préjudice, il ne fait aucun doute que le préjudice est économique ici, car vous n’avez plus de voiture. 

Enfin le lien de corrélation entre la faute et le préjudice est établi parfaitement. 

Sur l’aspect pénal désormais, vous indiquez que le propriétaire a pris les clefs de la voiture et ne vous donne plus signe de vie. Ceci s’apparente à un vol dans la mesure ou sans votre consentement le propriétaire du local a pris les clefs de votre voiture et ne désire , visiblement pas, vous les rendre. Pour constituer le vol il faut prouver trois éléments : un objet, une soustraction et une intention. 

En l’espèce, l’objet ici concerne vos clefs de voiture. 

La soustraction se situe dans le fait que le propriétaire s’est emparé des clefs sans votre consentement. 

Enfin, l’intention ici semblerait être avérée par le fait qu’il ne daigne plus vous répondre.

Pour conclure :
I : s’il s’avère que le liquidateur n’a pas accompli les diligences nécessaires pour épurer le passif et par conséquent éteindre les dettes, sa responsabilité civile peut être engagée. 

II : Concernant le propriétaire, pour avoir déplacé et sciemment ou par négligence abîmé votre voiture vous pouvez tenter d’engager sa responsabilité civile et exiger de lui des dommages et intérêts à ce titre. Enfin, sa responsabilité pénale peut également être engagée dans le même temps au titre du vol de vos clefs. 

En raison de la complexité de votre cas et la difficulté de vous apporter une réponse correspondant à vos attentes, nous vous recommandons de nous revenir en consultation afin que nous puissions échanger avec vous sur votre cas et trouver la meilleure solution pour résoudre vos difficultés.

Nous nous tenons à votre disposition ;

bonsoir merci pour vos conseils avisés.
 Pour éclaircir un peu l'histoire  et faire suite à ma premiere question 
 En fait le locataire pour lequel je me suis portée caution  est  la personne avec laquelle je vivais à ce moment la.

j avais donc déposé dans son garage  puisque c'était mon compagnon ma  voiture à repeindre (MG)

le temps a passé avec les problèmes évoqués dans le précédent message , et  la liquidation à été prononcée  BODACC(juillet 2019)et ma voiture est restée dans le garage.

Le mandataire qui s'occupait de la liquidation a  apparemment donné le contenu du garage au propriétaire (SCI)  , sans avertir le locataire du garage (mon ex) . 

Dans ce garage devrait se trouve une cabine de peinture infra rouge valant un certain prix , un pont 2 colonnes et d'autres appareils .... mais je ne sais pas si c'est encore dans le garage.

je n'ai pas compris pourquoi le mandataire a donne le contenu du garage au propriétaire plutôt que de vendre le materiel aux enchères afin d'épurer la dette 

quoiqu'il en soit , ce propriétaire  a récupéré le contenu du garage , pont , cabine mais m'assigne quand meme en tant que caution à payer 20 000 euros de loyers. 

Bien évidemment le locataire    (mon ex) est insolvable et donc le propriétaire (SCI) se retourne contre moi , qui au depart de la transaction n'était pas prévu sur ce bail en tant que caution.
La voiture est sortie du garage (local ferme) depuis avril 2020 par le propriétaire du garage (SCI)  mais elle est actuellement dans l'enceinte du garage (dehors) . Elle est parquée sous la pluie sans capote inutilisable. 

Le propriétaire a pris les clés et ne donne plus signe de vie
je ne peux donc pas récupérer ma voiture.

Et très clairement , l'avocat de mon ex  qui a encore actuellement mon dossier, me dit qu'il n'y a plus rien à faire... je ne pense pas comme lui .
j ai dans l'idée de changer d'avocat 
si je peux faire quelque chose , je vais le faire. 
Merci de vos conseils. Cordialement MP

Caution solidaire d'un loyer de bail commercial géré par une SCI

Madame, Monsieur ; 

Nous comprenons que vous êtes caution solidaire sur un bail commercial. Le local était dans un tel état qu’il ne permettait pas au titulaire du bail de jouir pleinement dudit local. Ce qui a eu pour conséquences la non-exploitation du local avec un constat d’huissier appuyant l’état du bâtiment. 

Le propriétaire a refusé de réparer le local, de ce fait, le locataire n’a plus payé les loyers afin de faire pression sur le propriétaire. 

Le local est fermé pour raison de liquidation judiciaire. En tant que caution solidaire, vous vous retrouvez avec les loyers impayés à régler car le locataire est insolvable. 

Dans ce garage, vous avez déposé votre voiture à repeindre, le propriétaire lors de la liquidation judiciaire a emporté les clefs de la voiture, ce dernier l’a laissé dehors sans sa capote depuis avril 2020. Aujourd’hui elle est inutilisable à cause des faits de ce dernier. 

I)Sur le non-paiement des loyers par le locataire en raison de l’insalubrité du local

Comme le dispose l’article 1721 du Code civil, que la garantie contre les vices cachés est dû contre les vices existant au jour de la signature du bail et ceux apparaissant postérieurement. 

Cette garantie est due pour tous les vices ou défauts du local loué qui en empêche l’usage, même si le bailleur ne les aurait pas connus. S’il résulte de ces vices ou défauts une perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Sous réserve de plus d’informations de votre part, cette garantie contre les vices cachés trouve à s’appliquer. 

Néanmoins, le non-paiement des loyers doit résulter d’une décision de justice et ne doit pas être du propre chef du locataire, car dans cette hypothèse le locataire est en tord. Le locataire doit saisir la juridiction compétente en raison du refus du bailleur de s’exécuter pour trancher ce litige, soit le tribunal judiciaire.

II)Sur la créance que vous possédez en raison de l’état de votre voiture

Nous avons une incertitude quant à la personne sur laquelle vous détenez cette créance - le locataire du bail ou le propriétaire. Les deux hypothèses seront envisagées. 

Si le locataire est à l&#39;origine des dégâts de votre voiture. Afin de tenter d’obtenir réparation de ce préjudice, il vous faut, dans les deux mois à compter de l’ouverture de la publication au BODACC de l’ouverture de la procédure, déclarer cette créance afin de tenter d’obtenir le remboursement de cette créance lors du partage par le liquidateur.
Si vous n’avez pas déclaré dans les temps votre créance à la procédure (article R.622-21 du Code de commerce), il vous faut faire une demande au tribunal compétent afin de relever cette forclusion, en démontrant que le retard n’est pas de votre fait ou était du fait du débiteur (par exemple il ne vous a pas mentionné dans la liste des créanciers).
Dans ce cas, vous devez adresser une requête au juge-commissaire dans les 6 mois suivant la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

Néanmoins, si le propriétaire du bail commercial est responsable de ces dégâts, alors, vous pourrez engager sa responbilité civile sur le fondement de l&#39;article 1240 du Code civil. Pour cela, il vous faudra prouver que ce propriétaire a commis une faute - cela peut être l&#39;intention de vous nuire- que cela a provoqué un préjudice - qui peut être matériel comme les frais de réparation de votre voiture - et qu&#39;un lien de causalité existe entre la faute et le préjudice. Si ce lien de causalité est démontré, le propriétaire vous devra des dommages et intérêts pour vous réparer votre préjudice. 
Ces dommages et intérêts pourront compenser votre dette à l&#39;égard du propriétaire, par application du régime des créances connexes. 

III)Sur la mise en œuvre de la garantie solidaire par le bailleur

L’article 2313 du Code civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette[…] ».

L’article 1217 du Code civil permet à un cocontractant d’invoquer l’exception d’inexécution pour refuser d’exécuter sa prestation contractuelle.

En réunissant ces deux articles, on peut en déduire que vous pouvez invoquer le fait que le locataire n’était pas en mesure de jouir du bien loué car le local était à risque pour la clientèle, et était dans un tel état qu’il ne pouvait fonctionner correctement. Aussi un arrêt de la Cour de cassation de la 3e Chambre civile du 28 juin 2018 (16-27.246) permet au locataire de refuser de payer en cas d’impossibilité totale d’occuper les lieux.

Dans votre cas, il semblerait que l’état du local était tel qu’il était impossible pour le locataire d’y exercer son activité commerciale (preuve avec constats à l’appui).

Pour conclure : 

I : Par principe, suite au refus du bailleur d’effectuer les réparations, vous auriez dû engager une action en garantie des vices cachés à son encontre, le juge peut suspendre voire résilier le contrat en fonction du montant des réparations.

II : Concernant les dégâts que votre voiture a subi, cela ne sera pas opposable au bailleur si ces dégâts sont le fait du locataire qui l’a placé de son propre chef, sans capote. Néanmoins, si le propriétaire du bail est à l&#39;origine de ces dégats, il sera possible de compenser vos dettes à son égard et les dommages et intérêts qu&#39;il vous doit. 

III : Concernant votre moyen de défense, il semblerait, au vu des fondements exposés précédemment que vous disposez d’une exception d’inexécution à l’encontre du bailleur pour tenter de vous soustraire à votre obligation de caution.

Afin d’avoir une solution plus adaptée, en approfondissant les faits avec vous, nous vous recommandons de nous revenir en consultation ;

Nous nous tenons à votre disposition ;

Bonjour

Quel sont les moyens de défenses d'un particulier qui s'est porté caution solidaire pour un loyer sur un bail commercial gérer par une SCI , 
A ce moment je vivais avec le locataire
A l'origine je n'étais pas prévu pour le bail mais mon nom à été rajouté sur le bail à mon insu et mis devant le fait accompli le jour de la signature  , je n'ai eu d'autre choix à ce moment que de signer ce bail après tout le monde, en 5 minutes sur le coin d'un bureau du notaire qui n'avait pas le temps de me  le lire car elle partait en RV .
Après coup je me rend compte que j ai été stupide
Local commercial  mis depuis en  liquidation judiciaire 
Historique :
Local commercial avec vices cachés empêchant le fonctionnement du garage, d’où arrêt de l'activité et constat d'huissier  à l'appui sur l'état du bâtiment  , refus par le propriétaire de  réparer, le locataire n'a  plus payé les loyers espérant faire peut être pression sur le propriétaire
Courriers mails envoyés par le locataire du local  à l'agence immobilière qui gère le local, courrier postal envoyé au propriétaire qui n'a pas donné suite , (courrier revenu) et courrier mail à l'avocat qui gère le dossier, pour l informer de la situation, de la dangerosité du local à la clientèle.
Depuis local fermé en liquidation judiciaire

je me retrouve en tant que caution solidaire, aujourd’hui avec des loyers impayés à régler,  car le locataire est insolvable, mais je ne suis pas d'accord sur le fait , car le (garage) ouvert en janvier 2018 n'a pas pu fonctionner normalement vu les problèmes de sécurité  rencontrés des le début de l'ouverture, Ce  local était à risque pour la clientèle , 
Le locataire l'avait signalé et  personne n'a rien fait  malgré les courriers et les avertissements pour faire réparer ce local,
D autre part , dans ce garage , j'avais déposé ma voiture une MG sportive à repeindre, le propriétaire du garage lors de la liquidation à emporté les clefs de la voiture , en prenant soin de la sortir dehors sans sa capote, aujourd'hui elle c'est une baignoire puisque elle est dehors depuis avril 2020, c'est une épave.  effectivement je demande réparation au propriétaire. Elle est evaluée entre 6000 et 7000 euros.
j aimerai avoir un avis sur ce dossier, est ce possible d'agir pour diminuer les loyers en contre partie de ma Voiture?  la somme des loyers demandés est conséquente,  20 000 euros.  je me tiens à votre disposition pour tout autre renseignement souhaité,  Voila un résumé succinct de la situation actuelle, Merci pour votre réponse, Cdlt

Bonjour,

En l’absence de clause de renouvellement tacite, l’agence qui a signé le renouvellement du bail a commis une faute. Si nous dirigeons une action, elle sera destinée contre l’agence, auquel nous pourrons faire valoir l’ensemble des préjudices issus de cette faute. 

Concernant l’annulation du bail, cela pourra être plus compliqué à obtenir, néanmoins une lecture approfondie des documents permettra peut être de trouver une issue également à cette problématique. 

En l’état, il me faudrait l’ensemble des éléments pour avoir une analyse plus poussée de votre situation, et établir la stratégie à adopter. 

Restant à votre disposition pour échanger. 

Bien cordialement

Je ne vois de clause de renouvellement tacite dans le mandat avec l'agence.
Est-ce que je peux aller devant le tribunal et annuler le bail ?
Deplus depuis 2014 , ll'agence n'a plus réclamé la taxe foncière comme stipulé dans l'ancien bail, et le locataire refuse de le régler alors que c'est écrit dans le nouveau bail également que puis-je faire ?

Annulation d'un contrat de gérance et renouvellement du bail commercial

Bonjour,

Il serait intéressant de savoir si le bail donné à l&#39;agence comportait une clause de tacite reconduction.

Si le contrat ne comportait aucune clause de tacite reconduction, et que l&#39;agence a signé en votre nom un nouveau bail, alors il sera possible sur les fondements contractuels/délictuels de mettre en cause le jeu de la responsabilité civile de ces derniers.

Une copie du mandat confié en 2005 serait utile, afin d&#39;en avoir une analyse juridique et d&#39;établir une éventuelle stratégie à mettre en place.

Je me tiens naturellement à votre disposition pour tout complément d&#39;information sur le sujet.

Cordialement,

Oui  mais le mandat étant signé en 2005 était valable 10 ans, en 2017 l'agence n'avaient pas résigné un nouveau mandat , alors est-ce que le bail signé par celui ci est contestable ?

Question précédente

En résume : nous avons donner en gérance un local commercial a une agence avec un mandat de 2005 à 2015 , et le bail commercial du local doit être renouvelé au mois de mai 2014 ( le locataire avait signaler son attention de renouvelé le bail en février 2014 et une autre lettre de l'avocat du locataire pour demander a changer les clauses du bail au mois de novembre 2014) or l'agence n'a pas renouvelé le bail avec les même conditions que le bail précédent mais à renouveler celui ci avec les propositions du locataire qui nous sont défavorable ( coté charges) qu'au mois de novembre 2017,
De notre coté nous avons pense que le bail avait été renouvelé à l'identique en 2014, notre gestionnaire ne nous avait jamais montrer le bail avant signature, ni envoyer ou nous signaler le nouveau bail une fois signé, c'est par hasard sur le site de l'agence que nous avons vu le bail, car ce site a souvent des problèmes technique.
Et notre question est : peut -t-on annuler ce bail signé en 2017 entre le gestionnaire (qui n'a plus de mandat ) et le locataire et refaire un nouveau bail à l'identique sur l'ancien ?

Réponse apportée 

Madame, Monsieur ;

Selon les articles L.146-1 et suivants du code de commerce, le gérant-mandataire dispose de certains pouvoirs que vous lui avait délégués dans le contrat conclu avec l'agence en question.

Sous réserve de plus d'informations de votre part, si ,dans le contrat conclu avec cette agence, il était convenu que l'agence avait capacité pour modifier le bail commercial, il vous sera impossible de faire annuler le bail signé en 2017.

Deux solutions s'offrent à vous : proposer une modification en cours de bail à votre locataire ou attendre l'expiration du bail pour proposer une modification.

Nous nous tenons à votre disposition.

Madame, Monsieur ; 

Selon les articles L.146-1 et suivants du code de commerce, le gérant-mandataire dispose de certains pouvoirs que vous lui avait délégués dans le contrat conclu avec l&#39;agence en question. 

Sous réserve de plus d&#39;informations de votre part, si ,dans le contrat conclu avec cette agence, il était convenu que l&#39;agence avait capacité pour modifier le bail commercial, il vous sera impossible de faire annuler le bail signé en 2017. 

Deux solutions s&#39;offrent à vous : proposer une modification en cours de bail à votre locataire ou attendre l&#39;expiration du bail pour proposer une modification. 

Nous nous tenons à votre disposition.

En résume : nous avons donner en gérance un local commercial a une agence avec un mandat de 2005 à 2015 , et le bail commercial du local doit être renouvelé au mois de mai 2014 ( le locataire avait  signaler son attention de renouvelé le bail en février 2014 et une autre lettre de l'avocat du locataire pour demander a changer les clauses du bail au mois de novembre 2014) or l'agence n'a pas renouvelé le bail avec les même conditions que le bail précédent  mais à renouveler celui ci avec les propositions du locataire qui nous  sont défavorable ( coté charges) qu'au mois de novembre 2017,
De notre coté nous avons pense que le bail avait été renouvelé à l'identique en 2014,  notre gestionnaire ne nous avait jamais montrer le bail avant signature, ni envoyer ou nous signaler le nouveau bail une fois signé, c'est par hasard sur le site de l'agence que nous avons vu le bail, car ce site a souvent des problèmes technique.  
Et notre question est : peut -t-on annuler ce bail signé en 2017 entre le gestionnaire (qui n'a plus de mandat ) et le locataire et refaire un nouveau bail à l'identique sur l'ancien ?

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